Zakupy to dopiero początek

„Eurobuild Central & Eastern Europe”: Po przejęciu Spektrum Tower polski portfel firmy osiągnął prawie 375 tys. mkw. Jakie są Państwa dalsze plany?

Małgorzata Turek, prezes zarządu Globalworth Poland: Przenosimy nasze biuro do Spektrum, mam nadzieję, że jeszcze w tym roku. Wartość naszego polskiego portfela to obecnie ponad 1 mld euro, ale nie zamierzamy osiąść na laurach. Firma ma długoterminowe plany inwestycyjne i chce być największym właścicielem inwestycji biurowych w Polsce, a nie jest wykluczone, że w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Nie mogę zdradzić, co dokładnie chcemy kupić, ale będą to znane i atrakcyjne nieruchomości w Warszawie i na rynkach regionalnych.

W którym mieście można się spodziewać kolejnego zakupu?

Negocjujemy zakup nowego budynku w Warszawie, którego powierzchnia przekracza 50 tys. mkw. Myślę, że powinniśmy sfinalizować transakcję w tym roku, a najpóźniej w pierwszym kwartale 2019 roku. Przygotowujemy już następną, nieco mniejszą, dzięki której wejdziemy mocno w 2019 rok. W sumie spodziewamy się kolejnych 100 tys. mkw. w naszym portfelu w ciągu kilku nadchodzących miesięcy. Sądzę, że pół miliona na koniec 2019 roku to ambitny, ale absolutnie realny cel. Wiem, że wszyscy w biznesie nieruchomościowym mówimy to samo – Polska to doskonały rynek o wielu możliwościach. Ale trudno się nie powtarzać, takie są fakty. Dodam jeszcze od siebie, że Polskę wyróżnia też jakość kadr i talentów oraz bardzo ciekawi ludzie, którzy kształtują ten biznes.

Jaki jest pomysł na biznes Globalworthu? Gdzie szuka przewag konkurencyjnych?

Mamy odmienny profil niż większość inwestorów. Naszym głównym celem jest zapewnienie stabilnych przychodów, które umożliwią regularne wypłacanie dywidendy naszym akcjonariuszom [dywidenda za rok 2017 wyniosła 48,7 mln zł – przyp. red.]. Globalworth chce być inwestorem długoterminowym. Patrzymy w perspektywie 10-15 lat. Według nas to jeszcze niezagospodarowana nisza na rynku, który zdominowany jest przez stosunkowo krótki horyzont inwestycyjny, zbliżony do średniego czasu trwania typowej umowy najmu. Nasz model to kompozycja najlepszych cech biznesu inwestycyjnego i deweloperskiego. Kupujemy, zarządzamy, budujemy relacje z najemcami oraz kreujemy wzrost wartości inwestycji. Dobierając aktywa do portfela, zwracamy uwagę na lokalizację, stan nieruchomości, jej najemców, zarówno obecnych, jak i takich, których możemy przyciągnąć w przyszłości. Chcemy stworzyć huby biznesowe, które będą się mogły rozrastać, tak aby móc stworzyć najemcom możliwość rozwoju w danej lokalizacji. Kupujemy też nowe budynki – na przykład portfel od EPP. Są one skomercjalizowane i nie wymagają w tym momencie znaczących nakładów inwestycyjnych. Poza tym Globalworth ma doświadczenie w odnawianiu starszych budynków i ten know-how wykorzystamy też w Polsce. Przykładem niech będzie Warta Tower, która jest znakomicie zlokalizowana i wierzymy, że w rezultacie nakładów inwestycyjnych znajdzie się na krótkiej liście topowych lokalizacji w Warszawie. Mamy już na to pomysł, ale na razie więcej nie mogę powiedzieć.

Konkurencja jednak szybko rośnie w okolicy...

Rośnie, ale my się z tego cieszymy. To tylko pokazuje, jak atrakcyjna już jest i będzie w przyszłości ta lokalizacja. Wszystkie inwestycje realizowane w okolicy tylko dodają wartości Warcie Tower. Sam budynek ma przepiękny hall wejściowy i posiada sporo zalet, ale ze względu na jego wiek trzeba w niego zainwestować odpowiednie środki tak, aby najemcy czuli się w nim jak w najnowszych biurowcach, które powstają w okolicy.

Czy poza Wartą Tower firma planuje modernizacje innych biurowców?

Chcemy, aby wszystkie nasze budynki były w bardzo dobrym stanie technicznym i analizujemy to na bieżąco. Mogę powiedzieć, że w tym momencie pracujemy nad dodaniem odrobiny blasku Spectrum Tower.

Czy to dobrze kupować nieruchomości na górce cenowej?

Na bieżąco analizujemy rynek i na ten moment nie planujemy kupować budynków przy najniższych stopach kapitalizacji. Przejmujemy nieruchomości, które nie są może najdroższe, ale mają potencjał na dobre funkcjonowanie przez kilkadziesiąt lat. Nie boimy się wyzwań związanych z zakupem starszych obiektów i mamy środki pozwalające przywrócić im dawną, bądź nadać nową świetność. Globalworth, gdy wchodził do Polski, rozglądał się nie za jedną czy kilkoma nieruchomościami, ale za większą platformą, która posiada też część operacyjną. Takich platform nie było i nie ma na polskim rynku zbyt wiele. Stąd decyzja o kupnie GPRE wraz ze strukturą, której wielką wartością byli ludzie, jedni z najlepszych profesjonalistów na rynku. Nie wystarczy bowiem kupić nieruchomość, trzeba nią następnie zarządzać z najwyższą starannością. Ten zakup umożliwił nam rozwój w tak szybkim tempie – z dużą liczbą nowych inwestycji i równoległym tworzeniem całego modelu organizacyjnego. W ciągu roku zbudowaliśmy nową firmę, zatrudniamy już ponad 70 osób. Bardzo wiele funkcji wykonujemy samodzielnie – mamy zespoły: inwestycyjny, finansowy, księgowy, wynajmu, prawny i techniczny, rozwijamy property oraz asset management.

Czy usługi dostępne na rynku nie są na odpowiednim poziomie?

Absolutnie nie. Korzystamy z zewnętrznych konsultantów i będziemy nadal z nimi współpracować. To kopalnia wiedzy i doświadczenia płynących z zewnątrz. W Polsce poziom profesjonalizmu jest bardzo wysoki. Wyróżnikiem naszej firmy jest jednak to, że property i asset management jest prowadzony wewnątrz. Mamy swoich ludzi, którzy się nieruchomościami opiekują i zarządzają. Chodzi o to, żeby polityka dotycząca najemców i opieki nad nimi była spójna.

Globalworth zainwestował niedawno 10 mln dolarów w Mindspace. Czy można się spodziewać dalszych inwestycji w tę spółkę?

Coworking to przyszłość. Potwierdzeniem jest aktywność firm z tego segmentu. W Polsce mamy już kilku dużych graczy. Jest to bardzo perspektywiczny segment rynku, stąd decyzja o współpracy przy otwieraniu nowych lokalizacji...

...w Polsce i Rumunii czy też innych krajach? Na czym dokładnie polega współpraca firm?

Mamy już ugruntowaną współpracę z Mindspace, która rozpoczęła się w Polsce – są naszym najemcą w Hali Koszyki. W tym roku postanowili wejść na rynek rumuński, otwierając swoje pierwsze trzy lokalizacje w budynkach Globalworthu w Bukareszcie: Globalworth Campus, City Offices i Bucharest Tower Center. Dzięki tej współpracy mamy bogatszą ofertę dla naszych najemców, a Mindspace ma dostęp do najlepszych lokalizacji na dwóch największych rynkach w Europie Środkowo-Wschodniej.

Czy to nie jest tak, że każdy większy deweloper ma firmę coworkingową, z którą współpracuje?

My nie jesteśmy deweloperem, ale trochę tak to wygląda. Jeśli możemy zaoferować taki rodzaj powierzchni, dlaczego mamy tego nie zrobić? Zwłaszcza że Mindspace już był naszym najemcą. Dzięki pogłębieniu naszej współpracy zajmie dodatkowe 1,5 tys. mkw. w Hali Koszyki.

Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa w ostatnich latach okres prosperity. Czy rzeczywiście jest tak dobrze, jak wskazują podsumowania?

Z naszej perspektywy inwestycyjnej to bardzo ciekawy, chłonny i płynny rynek. Inwestor ma poza Warszawą sześć rynków, na których może szukać okazji. Globalworth funkcjonuje w niszy, która jest, według nas, odporna na zmiany. Nie chcę wdawać się w dywagacje, jak długo może potrwać okres prosperity, ale mogę się odnieść do tego, co my robimy. Staramy się działać w taki sposób, żeby być odpornym na ewentualne korekty – mieć dobre budynki, w dobrych miejscach, z najemcami, którzy zechcą pozostać i ewentualnie rozrastać się. Interesuje nas efekt długoterminowy. W 15-letniej perspektywie cykle koniunkturalne ulegają spłaszczeniu. Chcemy mieć długie umowy najmu i zatrzymywać najemców u siebie. Mamy nadzieję, że sprawdzimy się pod tym względem. Na pewno pomoże nam nasza strategia inwestycyjna, która opiera się na niskim udziale zewnętrznego finansowania.

W ilu procentach biura z portfela firmy są wynajęte i jaki jest średni termin trwania najmu?

Nasze biurowce wynajęte są w 95 proc. przy średnim ważonym czasie najmu wynoszącym ponad 4 lata.

Jaka ma być finalna wielkość portfela Globalworthu w Polsce?

Trudno to ostatecznie określić, spoglądamy na dostępne nieruchomości, które mogą wpasować się w naszą politykę inwestycyjną. Posiadamy duże możliwości, zasoby i dostęp do finansowania. Mamy już miliard euro i kupujemy dalej – polski rynek na pewno ma nam wiele do zaoferowania. ν

Biura na celowniku

Globalworth Real Estate Investments Limited jest spółką inwestycyjną notowaną na rynku AIM giełdy w Londynie, działającą na rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej. Firma posiada większość udziałów w Globalworth Poland – polskiej platformie nieruchomości biurowych, notowanej na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Globalworth kupuje, buduje oraz bezpośrednio zarządza nieruchomościami, głównie biurowymi. Zatrudnia około 170 specjalistów w Polsce i Rumunii, którzy zarządzają portfelem nieruchomości o wartości około 2 mld euro, z czego 90 proc. stanowią aktywa generujące dochód, głównie biurowe, wynajmowane około 440 przedsiębiorstwom krajowym i międzynarodowym, reprezentującym 37 branż i 28 krajów. W Rumunii spółka jest obecna w Bukareszcie, Timisoarze i Pitesti, a aktywa w Polsce obejmują Warszawę, Wrocław, Łódź, Kraków, Gdańsk i Katowice. W polskim portfelu Globalworthu jest 16 nieruchomości biurowych i biurowo-handlowych.

Ze sterem jej do twarzy

Małgorzata Turek jako prezes Globalworth Poland odpowiada za realizację strategii spółki Globalworth na terenie Polski. Posiada wieloletnie doświadczenie w branży nieruchomości, zdobyte podczas pracy zarówno dla firm deweloperskich, jak i międzynarodowych kancelarii prawnych. Przed dołączeniem do zespołu Globalworth Poland pracowała w Skanska Property Poland. Była dyrektorem operacyjnym (COO) oraz członkiem zarządu odpowiedzialnym za transakcje i operacje firmy na terenie Polski. W roku 2017 została prezesem zarządu spółki Griffin Premium RE, po przejęciu większościowych udziałów przez Globalworth przekształconej w Globalworth Poland.