Zmiana „celu użytkowania” nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste

W dniu 2 lipca 2019 roku Prezydent RP podpisał ustawę o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Przedmiotowa ustawa wprowadza ważne z punktu widzenia praktyki nieruchomościowej zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21. sierpnia 1997 roku oraz prawie budowlanym z dnia 7 lipca 1994 roku (PrBud). Przepisy wprowadzające zmiany do ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz prawo budowlane wejdą w życie po upływie 30 dni od ich ogłoszenia.

Główna zmiana dotyczy sytuacji kiedy po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, (powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego). W takiej sytuacji z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego będzie mógł wystąpić organ (w zależności od przypadku – starosta lub organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego tj. wójt, burmistrz lub prezydent miasta) albo użytkownik wieczysty.

Ponadto, użytkownik wieczysty będzie mógł wystąpić z wnioskiem o zmianę celu, jeśli proponowana zmiana jest zgodna z: (1) przeznaczeniem nieruchomości ustalonym w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego; lub (2) decyzją o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego; lub (3) zgłoszeniem budowy lub przebudowy, wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu; lub (4) uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej podjętą na podstawie ustawy z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących; lub (5) decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W sytuacji gdy, z uwagi na zmianę celu użytkowania wieczystego ulegnie obniżeniu wysokość stawki procentowej opłaty rocznej (np. ze stawki 3 proc. na 1 proc. wartości gruntu przy zmianie celu użytkowania wieczystego z biurowego na mieszkaniowe), strony będą mogły ustalić jednorazową opłatę na rzecz właściciela nieruchomości, ale nie wyższą niż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

W przypadku złożenia przez użytkownika wieczystego wniosku o zmianę, organ przedstawi pisemnie swoje stanowisko w terminie dwóch miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Jeżeli organ nie zgodzi się na zmianę celu użytkowania wieczystego lub nie przedstawi stanowiska, użytkownik wieczysty może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. W takim wypadku o zmianie celu może zdecydować Sąd wydając orzeczenie stwierdzające obowiązek organu do złożenia oznaczonego oświadczenia woli (które de facto to oświadczenie zastąpi).

Powyższe przepisy stosować się będzie także, w przypadku, gdy cel użytkowania nie został dotychczas w ogóle ustalony. Nowelizacja dodaje także ważny przepis do prawa budowlanego zgodnie z którym: Jeżeli podstawę prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi użytkowanie wieczyste, niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania wieczystego nie może stanowić podstawy do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Zmiana ta powinna zakończyć niewłaściwą praktykę niektórych organów administracji, które odmawiały wydania pozwolenia na budowę z uwagi na jego niezgodność z celem.użytkowania wieczystego (pomimo braku podstawy prawnej). Wprowadzone zmiany są z pewnością znaczące i pozytywne dla naszej praktyki. Do tej pory w przypadkach konieczności zmiany celu użytkowania nieruchomości, użytkownicy przechodzili długą procedurę, a w sprawie kosztów zdani byli na całkowitą uznaniowość samorządów. Po wejściu w życie omawianych zmian inwestorzy zyskają praktyczną możliwość „sprostowania” celów użytkowania, niezgodnych z faktycznym sposobem wykorzystania nieruchomości, co w wielu przypadkach w czasie transakcji obejmowane było kosztownym ubezpieczeniem tytułu prawnego. Jak zawsze jednak ostateczna ocena powinna zostać dokonana po tym jak organy zaczną stosować nowe przepisy i po tym jak ukształtuje się nowa praktyka.