Ciaśniej w stołecznych biurach

Ponadto, jak prognozują analitycy Cushman & Wakefield, rok 2018 zakończy się rekordowym poziomem transakcji inwestycyjnych przy dużym udziale obrotów na rynku nieruchomości biurowych. – Warszawa jest nadal preferowanym kierunkiem inwestycyjnym wśród inwestorów debiutujących na rynku oraz reprezentujących kapitał typu core, a tegoroczna oferta obiektów będących w budowie spełnia ich oczekiwania – czytamy w raporcie. – Największą aktywność inwestycyjną nadal wykazują podmioty z Niemiec, Republiki Południowej Afryki i Ameryki Północnej, ale inwestorzy koreańscy będą coraz odważniej wchodzić na warszawski rynek, o czym mogą świadczyć dwie transakcje z udziałem kapitału koreańskiego, które zostaną sfinalizowane w COB pod koniec bieżącego roku. Warszawa nadal będzie bardzo atrakcyjną lokalizacją dla wielu różnych inwestorów, aczkolwiek podaż obiektów w budowie na 2019 rok jest ograniczona – komentuje Soren Rodian Olsen, partner, dyrektor działu rynków kapitałowych, Cushman & Wakefield.
5,5 mln mkw. po Nowym Roku Na koniec września tego roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły łącznie 5,42 mln mkw. Niski wynik podaży w trzecim kwartale (w stolicy oddano zaledwie 16,3 tys. mkw. w dwóch projektach – Park Avenue oraz Koneser Centrum Praskie, budynek C) spowodowany był kumulacją w drugim kwartale tego roku – prawie 150 tys. mkw. Według prognoz Cushmana, do końca 2018 roku do użytku oddane zostanie jeszcze 48,8 tys. mkw., a w latach 2019 i 2020 – odpowiednio 209,6 tys. i 405,1 tys. mkw.

Popyt wysoko, ale absorpcja leci Całkowita aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym na koniec września 2018 roku wyniosła 634,7 tys. mkw. (8 proc. więcej niż w 2017 roku). Natomiast w samym trzecim kwartale 2018 roku popyt w stolicy wyniósł 209 tys. mkw. i był o 7 proc. wyższy w stosunku do analogicznego okresu w 2017 roku. Popyt netto spadł jednak w porównaniu do tego samego okresu 2017 roku o 9 proc. i wyniósł 138,6 tys. mkw. Jeszcze bardziej spadła absorpcja – o 36 proc. rok do roku i wyniosła 69,5 tys. mkw. Największymi zarejestrowanymi transakcjami najmu były: renegocjacja oraz ekspansja firmy Deloitte w budynku Q22 (22,1 tys. mkw.), umowa przednajmu WeWork w zachodnim budynku Mennica Legacy Tower (14,2 tys. mkw.) oraz renegocjacja powierzchni najmu przez Nestle w budynku Nestle House (9,5 tys. mkw.) W minionym kwartale dominowały nowe umowy (56 proc.), przed renegocjacjami (34 proc.) i ekspansjami (11 proc.). – Umowy przednajmu objęły 34,2 tys. mkw., dzięki czemu w budynkach będących obecnie w budowie wynajęte jest już łącznie 17 proc. powierzchni, z tego 24 proc. powierzchni wynajętej jest w budynkach planowanych do oddania w 2019 roku, a 12 proc. – w budynkach, które wejdą na rynek w 2020 roku. Największym zainteresowaniem cieszy się strefa Centrum Zachód, gdzie udział powierzchni wynajętej w budynkach planowanych do oddania do końca 2020 roku wynosi 22 proc. – podaje Jan Szulborski, konsultant w dziale Doradztwa i Badań Rynkowych, Cushman & Wakefield, autor raportu. W strukturze popytu analitycy firmy Cushman & Wakefield wskazują również na dużą aktywność operatorów powierzchni coworkingowych, którzy w trzecim kwartale 2018 roku wynajęli łącznie 26,9 tys. mkw. Najaktywniejszym graczem w tym segmencie jest firma WeWork, która w czterech lokalizacjach zabezpieczyła już 28,5 tys. mkw. Ponadto w minionym kwartale zawarto umowy najmu w budynku Chmielna 89 (UMA Coworking), Wola Retro (New Work Offices) oraz w NeoPark B (New Work Offices). Według prognoz Cushman & Wakefield, całkowity zasób powierzchni coworkingowej w Warszawie na koniec 2018 roku wyniesie 52,8 tys. mkw.
Pustostany w dół Średni wskaźnik powierzchni niewynajętej dla Warszawy w trzecim kwartale 2018 roku wyniósł 10,0 proc. i był niższy o 1,1 pp. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Najwięcej pustostanów znajduje się w strefach: Żwirki i Wigury (17,2 proc.) oraz Służewiec (18,6 proc.). W strefach Centralnego Obszaru Biznesu i Centrum wskaźnik ten obniżył się i wyniósł odpowiednio 6,5 proc. (-1,1 proc.) i 6,7 proc. (-1,5 proc.).
– Malejąca ilość dostępnej powierzchni w Warszawie jest spowodowana wzmożoną aktywnością najemców, odzwierciedloną we wskaźniku absorpcji netto. W trzecim kwartale 2018 roku warszawski rynek biurowy zaabsorbował 69,5 tys. mkw., a od początku roku łącznie 237,5 tys. mkw., co jest wartością nieznacznie mniejszą (o 2 proc.) od rekordowego wskaźnika absorpcji zarejestrowanego w analogicznym okresie w 2017 roku – dodaje Jan Szulborski.
W minionym kwartale stawki bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe w centrum Warszawy wynosiły 23,75 euro za 1 mkw. miesięcznie, natomiast dla stref niecentralnych osiągnęły poziom 14,50 euro za 1 mkw. miesięcznie. W analizowanym okresie w strefach Obrzeża Centrum, Wschód oraz Mokotów zaobserwowano wzrost stawek czynszu o 0,25 euro za 1 mkw. miesięcznie.