EN

Wirtualna zmiana

Powierzchnie magazynowe i produkcyjne
Światowa rewolucja e-commerce potrzebuje coraz więcej logistycznego zaplecza. Już dziś do 20 proc. nowych umów najmu na polskim rynku magazynowym zawierają najemcy związani z tą branżą

Polska nie jest tu bynajmniej liderem: w Niemczech, Hiszpanii czy Wielkiej Brytanii wskaźnik ten jest jeszcze wyższy i wynosi 20-40 proc. W Holandii - nawet 40-60 proc. Na rynku Europy Środkowej i Wschodniej przewodzi Rosja, gdzie sprzedawcy obecni w internecie odpowiedzialni są za 20-40 proc. umów najmu powierzchni magazynowych. Dane te (z raportu CBRE o sprzedaży internetowej "Online Retailing: Impacts, Challenges and Oportunities for European Logistics Market") są zgodne z obserwacjami deweloperów. - W ostatnim roku około 20 proc. aktywności Prologis, jeśli chodzi o obiekty typu built-to-suit, było związane z rynkiem e-commerce - mówi Bartosz Mierzwiak, wiceprezes i dyrektor ds. rozwoju rynku Prologis w Polsce. Najbardziej efektowne transakcje z portfolio Prologisa zawierano jednak poza regionem Europy Środkowej i Centralnej: w Wielkiej Brytanii Tesco.com wynajęło obiekt o powierzchni 80 tys. mkw., w USA Amazon - 90 tys. mkw., a Start Today w Tokio - 100 tys. mkw. W Polsce DHL wynajął 44,6 tys. mkw. w Prologis Park Dąbrowa Górnicza na potrzeby obsługi międzynarodowej firmy zajmującej się sprzedażą internetową, a Neonet - 17,8 tys. mkw. w Prologis Park Wrocław. Inną dużą transakcją był wynajem 20 tys. mkw. w Skalski Logistic Park przez Dirks Logistik obsługujący zoologiczny sklep internetowy Zoo Plus.

Świat już czuje presję
Eksperci nie mają wątpliwości, rynek dopiero będzie się rozkręcał. - Sieci handlowe w Europie spodziewają się, że w ciągu dwóch lat udział sprzedaży internetowej wzrośnie dwukrotnie, z obecnych 5 proc. do 10 proc. całości sprzedaży - mówi Patrick Kurowski, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych z agencji CBRE. - Chociaż obecnie 70 proc. sieci uważa się za tradycyjnych sprzedawców, większość już rozpoczęła proces przechodzenia na sprzedaż wielokanałową. Aż 63 proc. sieci uważa, że w ciągu najbliższych dwóch lat z sukcesem uruchomi internetowy kanał sprzedaży - uważa Patrick Kurowski.
Głównym jednak motorem zmian jest walka o konsumenta. Klient, który dzięki porównywarkom cen potrafi natychmiast wybrać najtańszy produkt z oferty setek sklepów, staje się coraz bardziej wymagający. Przy tak zaostrzonej konkurencji między sklepami i niewielkich możliwościach dalszej obniżki cen towarów, to właśnie od ceny transportu i zadeklarowanej przez sklep szybkości dostawy zależy, gdzie ostatecznie klient zdecyduje się wydać pieniądze. Badania z Wielkiej Brytanii pokazują, że już 61 proc. sieci handlowych oferuje dostawy towarów na następny dzień. Liczba takich sklepów w 2012 roku wzrosła o połowę w porównaniu z rokiem 2011. Badanie przeprowadzone przez Royal Mail wykazało też, że w 66 proc. przypadków, kiedy klient rezygnował z zakupu już skompletowanego zamówienia online, przyczyną było niezadowolenie z warunków dostawy.
W krajach, w których działa Amazon, sieci handlowe - aby nie wypaść z rynku - muszą iść tą samą drogą co gigant e-commerce i przyśpieszać dostawy: automatyzować kompletację zamówień w magazynach i etykietowanie towaru, stosować niskie składowanie zapewniające łatwiejszy i szybszy dostęp do produktów, czy też lokować swoje centra dystrybucji w pobliżu terminali należących do firm przesyłkowych. Już 20 proc. operatorów w Stanach Zjednoczonych stosuje metody przeładowywania towarów bezpośrednio z jednego pojazdu na drugi z pominięciem magazynowania. Krokiem w podobnym kierunku jest oparcie sieci dystrybucji na terminalach przeładunkowych (cross-docking), w których towar nie pozostaje na dłużej niż jeden dzień. Z jednej strony pozwala to zminimalizować czas magazynowania, a z drugiej zmniejsza wymagania co do potrzebnej powierzchni.
Coraz większą rolę w przyśpieszeniu procesów dystrybucji zaczynają odgrywać centra dostarczania paczek (parcel delivery centres). Używane są przede wszystkim przez operatorów logistycznych i firmy przesyłkowe takie, jak DHL, Hermes, DPD (Geo Post), TNT, GLS (Royal Mail), UPS czy FedEx, ale też przez sieci handlowe. Centra tego typu to budynki z kilkudziesięcioma dokami (od 50 do 150) dla samochodów dostawczych. Powierzchnia magazynowa waha się od 3 tys. do 15 tys. mkw. (średnio 132 mkw. na dok). Doradcy z CBRE przewidują ekspansję tego typu obiektów w Europie w nadchodzących latach. Będą one lokalizowane przede wszystkim w pobliżu miast i węzłów komunikacyjnych, aby skrócić czas dostawy do klienta końcowego. - Słyszymy już z rynku głosy, że jest niedobór tego rodzaju niedużych terminali przeładunkowych - mówi Patrick Kurowski. Deweloperzy są jednak powściągliwi wobec takich inwestycji. Są to bowiem obiekty o mniej elastycznym zastosowaniu - po upływie kontraktu może być trudniej ponownie je wynająć niż zawsze bezpieczny magazyn klasy A. Specjaliści z CBRE obliczają też, że czynsze w takich obiektach muszą być 40-50 proc. wyższe, aby inwestycja się opłacała.

Nam się jeszcze nie śpieszy
Wydaje się, że sieci handlowe w Polsce, gdzie Amazon, mimo zapowiedzi, wciąż jeszcze nie dotarł, nie są tak zmotywowane do dokonywania zmian. - W USA czy Chinach mamy już przykłady usług same-day-delivery (dostawa tego samego dnia), ale u nas potrzeba na to jeszcze jakiegoś czasu i powiększenia rynku e-commerce. Dopiero większe obroty będą uzasadniać inwestycje w sieć magazynów pod miastami - mówi Bartosz Majewski z firmy Divante, która pomaga przedsiębiorstwom tworzyć i rozwijać usługi e-commerce.
Ponieważ w Polsce sprzedaż w internecie stanowi nadal ledwie ułamek sprzedaży tradycyjnej, adaptacja do wzorów e-commerce nie jest sprawą priorytetową. Sieci radzą sobie na razie poprzez wyodrębnianie w swoich powierzchniach magazynowych części obsługujących dodatkowy kanał sprzedaży lub poprzez outsourcing magazynów. - Uruchomienie sprzedaży internetowej przez duże sieci handlowe nie powoduje istotnych zmian w obszarze zarządzania powierzchniami magazynowymi. W przyszłości wzrost sprzedaży może spowodować potrzebę zwiększania powierzchni. Jednak sieci handlowe będą się bronić przed taką koniecznością, implementując w pierwszej kolejności jeszcze nowocześniejsze i wydajniejsze systemy magazynowania i dystrybucji towarów - twierdzi Andrzej Czarnecki, dyrektor ds. rozwoju, Euro-net (sieć RTV Euro AGD).
Konieczności zmiany modelu dystrybucji w związku z e-commerce nie odczuwa dziś także Tesco. Brytyjska sieć do końca tego roku będzie miała w Polsce 22 magazyny przysklepowe, które, w połączeniu z magazynami centralnymi, wystarczą do obsługi zarówno sprzedaży tradycyjnej, jak i internetowej. - Sieci handlowe mające rozwinięte i dobrze funkcjonujące procesy dystrybucji na ogół nie muszą wiele zmieniać, by przystosować się do sprzedaży w internecie - wyjaśnia Bartosz Majewski. Media Markt i Saturn również korzystają z magazynów przymarketowych, z tą różnicą, że w ogóle nie dysponują magazynem centralnym. - Wciąż pojawiają się nowe modele produktów, które zastępują stare. Nie opłaca się nam robić dużych zapasów magazynowych, które mogłyby szybko się zestarzeć. Właściwie wszystkie artykuły wystawione w internecie znajdują się w halach sprzedaży. W każdym sklepie jest to kilkadziesiąt tysięcy produktów - tłumaczy Wioletta Batóg, rzecznik prasowy Media Saturn Holding Polska. Większe zmiany nastąpiły w Empiku, który dysponuje magazynem centralnym (obecnie 24 tys. mkw.) obsługiwanym przez DHL w Prologis Park Sochaczew. Tu jednak, oprócz asortymentu sprzedawanego w salonach Empik, składowana jest szersza gama towarów, w tym produkty wielkogabarytowe. - Do obsługi sklepu internetowego Empik.com dedykowana jest odrębna strefa w magazynie, odrębna ekipa oraz system magazynowy. Korzystamy z takich rozwiązań, jak system przenośników taśmowych (konwejerów), aby usprawnić przemieszczanie produktów w strefie kompletacji - mówi Katarzyna Łuckiewicz, dyrektor operacyjna Empik.com. Powierzchnia tej strefy była w ciągu kilku lat kilkakrotnie zwiększana, wzrosła także liczba półek i regałów paletowych.

Dotychczasowe zmiany to kosmetyka
Adaptacja istniejących magazynów na potrzeby e-commerce polega przede wszystkim na sprowadzeniu odpowiedniego wyposażenia, które usprawnia kompletowanie i wysyłkę zamówień. - Można zainstalować mechanizmy wielopoziomowe, konwejery, linie automatycznej kompletacji wielu drobnych elementów i wysyłek paczek do poszczególnych klientów. Powierzchnia logistyczna powinna przede wszystkim zmniejszyć drogi kompletacji i pozwolić zarządzać składowaniem pojedynczych produktów, a także ułatwić przepływ drobnych towarów - mówi Robert Dobrzycki, partner zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią Panattoni Europe.
Dalej idące zmiany adaptacyjne mogą wynikać z kolei ze wzrostu zatrudnienia wiążącego się z obsługą zamówień. O ile w tradycyjnym centrum dystrybucyjnym na 500 mkw. przypada średnio jeden pracownik, o tyle w centrum dystrybucyjnym spełniającym wymogi e-commerce (z elektroniczną obsługą zamówień) w szczycie sezonu, czyli na przykład podczas przedświątecznej gorączki zakupów, jedna osoba przypada na 100 mkw. Oznacza to, że zatrudnienie jest pięć razy wyższe. To zaś pociąga za sobą konieczność stworzenia dodatkowych pomieszczeń socjalnych, toalet, kantyny i dodatkowych miejsc na parkingu. W wysokich halach zapotrzebowanie na dodatkową przestrzeń zaspokajane jest zazwyczaj przez budowę antresol, gdyż e-commerce z reguły nie korzysta z wysokiego składowania. - Tak nieznaczna, z punktu widzenia dewelopera powierzchni magazynowej, ingerencja w konstrukcję obiektu oznacza, że w przypadku firm z branży e-commerce standardowy magazyn klasy A sprosta ich wymaganiom - mówi Robert Dobrzycki. Eksperci uspokajają też, że nie każda z sieci będzie musiała przystosować powierzchnie magazynowe do nowych warunków. Zależy to bowiem od wielu czynników takich, jak rodzaj towaru, wielkość istniejącej już infrastruktury, proporcje w sprzedaży online i tradycyjnej, sposoby obsługi zamówień, a także wielkość i częstotliwość dostaw. Co sprawdza się u jednego sprzedawcy, nie musi być dobre dla drugiego.
Nie ma też jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, o ile, i czy w ogóle, wolumen dostępnych powierzchni zwiększy się za sprawą e-commerce. Zależy on bowiem najbardziej od całości sprzedaży (w której sprzedaż internetowa ma wciąż niewielki udział), a ta z kolei podlega przecież wahaniom koniunktury. - Nie ma wiarygodnych opracowań, na których można byłoby oprzeć prognozy co do wzrostu wolumenu powierzchni magazynowej spowodowanego przez e-commerce - mówi szef działu logistycznego CBRE. - Sądzimy jednak, że prawdopodobny jest przyrost powierzchni magazynowej, w szczególności w proporcji do powierzchni handlowej. Możliwe, że część sprzedawców, korzystając z internetowego kanału sprzedaży, będzie ograniczać powierzchnię handlową na rzecz tańszej w utrzymaniu powierzchni magazynowej - uważa Patrick Kurowski.
Bardziej precyzyjne, liczbowe szacunki dotyczą jedynie przewidywanej aktywności najemców z branży e-commerce na rynku magazynowym. CBRE szacuje, że w Polsce w ciągu dwóch lat wzrośnie ona dwukrotnie i mieścić się będzie w przedziale 20-40 proc. Wydaje się więc, że jeśli chodzi o e-commerce i magazyny jesteśmy na progu rewolucji. Jej skutki są jednak nadal trudne do przewidzenia.

Kategorie