Trzeba mieć szczęście
Rynek inwestycyjny i finansowy
Czy w tych planach jest też wieżowiec przy ul. Grzybowskiej w Warszawie?
Tak, mamy pozwolenie na budowę naszego flagowego projektu – 167-metrowego wieżowca, ale nie jest ono prawomocne ze względu na odwołania. Wierzymy, że do końca roku uda nam się uprawomocnić dokument i nie później niż na początku przyszłego roku rozpoczniemy budowę. W projekt zainwestujemy ponad 300 mln zł. Negocjujemy obecnie z kilkoma firmami wykonawczymi oraz zajmującymi się fasadami – elewacja to zawsze duże pieniądze.
Kto protestuje przeciwko budynkowi?
To sąsiedzi z okolicznych bloków, którzy protestują, mimo że kompleks z hotelem Hilton i Platinum Towers już na etapie początkowego planu z 2007 r. przewidywał powstanie czwartej wieży. Nie jest tak, że są przeciwni inwestycji..., po prostu chcą pieniędzy. Podejście władz Warszawy również nie ułatwia tej inwestycji. Z jednej strony miasto dało nam pozwolenie, ale z drugiej chciałoby dostać dodatkowe 12,5 proc. z tytułu opłaty za zamianę umowy użytkowania wieczystego gruntu pod planowanym budynkiem. Docierają do nas sygnały, że również inni deweloperzy posiadający prawo użytkowania wieczystego do ziemi spotykają się z takimi oczekiwaniami ze strony ratusza. Uzasadnia się to zwiększeniem wartości gruntu w związku ze zmianą przeznaczenia, np. z przemysłowego na mieszkalny. Warto jednak pamiętać, że wyższe opłaty przekładają się na ceny mieszkań i czynsze, za co w ostatecznym rozrachunku płacą klienci deweloperów.
A co właściwie Atlas Estates chce wybudować przy Grzybowskiej, będą mieszkania?
Tak, ale chcemy wprowadzić na warszawski rynek nowy produkt. W mieście komercjalizowane są obecnie dwie luksusowe wieże apartamentowe i nie chcemy bić się z ich deweloperami o klienta. Zamierzamy zaoferować możliwość zakupu małych i bardzo małych apartamentów, już od 30 mkw. Nasz projekt nie wyklucza jednak lokali dużych i bardzo dużych – po kilkaset metrów kwadratowych. Pod tym względem planowany budynek będzie bardzo elastyczny. Położyliśmy duży nacisk na to, by istniała możliwość łączenia i dzielenia mieszkań w taki sposób, by pozostawały one bardzo funkcjonalne. Możemy zmieniać liczbę i powierzchnie mieszkań w budynku, a także liczbę miejsc postojowych w garażu podziemnym – pozwala na to projekt przygotowany przez pracownię APAKA Kuryłowicz & Associates, który zakłada, że może być tam około 500 apartamentów. Dodatkowo wszystkie z nich będą miały zewnętrzną ścianę całkowicie przeszkloną. Stawiamy też na umiarkowane ceny. Zamierzamy być tańsi o około 40 proc. niż inni deweloperzy projektów wieżowych w Warszawie. Powiedzmy, że najtańsze lokale będziemy sprzedawać za około 12 tys. zł za 1 mkw. A więc już za pół miliona można będzie kupić około 33-metrowe mieszkanie w naszej wieży. To poziom cenowy nieosiągalny w innych wieżowcach o wysokim standardzie. Budynek zostanie też podzielony na dwie sekcje, z oddzielnymi wejściami i recepcjami. Jedna z nich będzie obsługiwała część do 20-22 piętra, a druga – wyższe, bardziej luksusowe kondygnacje. Każda z części będzie też miała osobne windy. To pozwoli nam na zaadresowanie oferty mieszkaniowej zarówno do klienta o średnim-wyższym poziomie dochodów, jak i do klienta zamożnego. W obu częściach standard wykończenia będzie na wysokim poziomie, ale w droższej zaoferujemy klientom dodatkowe udogodnienia.
Mówi się o planach Atlas Estates związanych z rewitalizacją innego warszawskiego wieżowca – Millenium Plaza. Na kiedy planowane jest jego odświeżenie?
W ostatnich latach udało nam się zmienić postrzeganie Millennium Plaza na rynku. W ciągu ostatnich dwóch lat zainwestowaliśmy też kilka milionów euro w remont systemów: klimatyzacji i ochrony przeciwpożarowej. Planujemy też zaprojektować i stworzyć nowe wejście do części biurowej budynku.
A co z fasadą?
Wiem, że wielu ludziom się ona nie podoba, ale w najbliższych latach nie planujemy zmian. Głównie ze względu na koszty – to wydatek wielu, wielu milionów euro.
Z budynku odszedł niedawno jeden z głównych najemców. Ile powierzchni jest obecnie wynajęte?
Zostaliśmy wtedy na poziomie około 60 proc. powierzchni wynajętej. Teraz zwiększyła się ona do około 75 proc. powierzchni w całym gmachu. Z czego część handlowa jest zajęta w niemal 80 proc. Przed końcem roku całe piętro w tej części wynajmie sieć fitness McFit – obecnie adaptuje powierzchnię w budynku. Na 27. piętrze z kolei są dwa bardzo duże tarasy – 400 mkw. i 600 mkw. W lecie zostanie tam otwarty Bar 27, z którego będzie można podziwiać panoramę całego centrum miasta. Naszym celem jest podniesienie poziomu najmu do 90-95 proc.
To może być trudne w obecnej sytuacji na rynku biurowym w Warszawie...
Wszystkie te budynki, które obecnie powstają w Warszawie nie są dla mnie konkurencją. Ich deweloperzy żądają 14, 15, 16, 17 euro za najem 1 mkw. miesięcznie. Ja mogę zaoferować czynsz na poziomie 10 czy nawet 8 euro za 1 mkw.
Nie ma więc co liczyć na inwestycje komercyjne w wykonaniu Atlas Estates?
Jak już wspomniałem, zamierzamy się skupić na inwestycjach mieszkaniowych w Warszawie i oddawać rocznie około 350 lokali. Szukamy więc gruntów pod nowe projekty. Rozważamy m.in. zakup działki na warszawskim Tarchominie, gdzie moglibyśmy zaoferować lokale w cenie około 6,5 tys. zł za 1 mkw. Nie wykluczam też, że zainteresujemy się projektami biurowymi. Jednak na razie nie jest to dobry pomysł. Być może za rok, dwa, trzy nadejdzie czas, by zainwestować w grunt pod biurowiec... Mam też bogate, osobiste doświadczenie w budowie centrów handlowych, więc nie wykluczam, że w pewnym momencie firma zajmie się takim projektem, niekoniecznie w Warszawie. Pożyjemy, zobaczymy. W biznesie, poza dokładnymi szacunkami, bardzo ważne jest szczęście – trzeba je mieć.
