Szorujemy po dnie

W ostatnich miesiącach na jednym z portali społecznościowych furorę robi profil „Mordor na Domaniewskiej”. Nawiązanie do trylogii Tolkiena, choć z założenia nieco prześmiewcze, nie jest przypadkowe. Na profilu znajdziemy opisy codziennego życia pracowników firm mających swoje siedziby w warszawskim zagłębiu biurowym na Służewcu Przemysłowym – tzw. orków. Nieustanny ścisk w przepełnionych środkach komunikacji miejskiej, korki, brak rozbudowanych usług i spora odległość od podstawowych miejskich udogodnień – to tylko kilka z wyzwań, jakim codziennie musi stawić czoło armia pracujących tam ludzi. Ponadto tętniący dziennym życiem rejon, szczególnie w czasie porannego i popołudniowego szczytu, zamiera wieczorem i staje się modelową pustynią biurową. Nie pomagają nawet osiedla, które postawiono w pobliżu.

W stronę Rivendell

Rosnąca popularność wspomnianego profilu społecznościowego świadczy jednak o zmianach w mentalności pracowników. Najemcy już ją zauważyli i w obecnej sytuacji nadpodaży na rynku biurowym starają się wynegocjować jak najlepsze warunki – nie tylko finansowe, ale też pracy dla swych kadr. A mają w czym wybierać. – Po raz pierwszy w historii sektora biurowego rynek warszawski dysponuje tak bardzo zróżnicowaną ofertą, iż zdecydowana większość z najemców jest w stanie znaleźć biuro idealnie dopasowane do swoich potrzeb oraz możliwości finansowych. Oferta deweloperów jest na tyle szeroka, że znajdziemy biura z kategorii topowych lokalizacji za 25 euro za 1 mkw. miesięcznie oraz takie, w których miesięczny koszt metra kwadratowego będzie na poziomie 40 zł. Jeszcze jakiś czas temu dla niektórych deweloperów problemem były czynsze wyrażone w polskiej walucie. Jednak wychodząc naprzeciw rosnącym wymaganiom najemców, coraz częściej stosują instrumenty finansowe, które pozwalają zabezpieczyć się przed ryzykiem kursowym – mówi Daniel Bienias, dyrektor ds. reprezentacji najemców w departamencie powierzchni biurowych CBRE. – Mamy najnowocześniejsze biurowce, będące jeszcze w budowie, ale też i starsze, które kilka, kilkanaście lat temu uchodziły za nieruchomości klasy A, ale z czasem zaczęły być uważane za klasę B. W Warszawie mamy co najmniej kilkanaście przykładów tego drugiego typu obiektów, które charakteryzują się świetną lokalizacją w centrum lub na jego obrzeżach. Ich standard odstaje od nowo budowanych, muszą więc czymś zachęcić. Najemcy są w stanie zaakceptować nieco niższy standard, ale właściciele są zobligowani do podnoszenia jakości przestrzeni na wynajem – dodaje dyrektor w CBRE. W starszym budynku nie trzeba od razu robić rewolucji, nie wystarczą jednak kosmetyczne zmiany – należy wymyślić koncept, dzięki któremu budynek nie będzie się starzał i zainteresuje najemców. Ci natomiast są coraz bardziej wyedukowani i nie przekona ich jedynie mała przeróbka recepcji. Potrzebne jest wysokiej jakości otoczenie techniczne takie, jak np.: odpowiednia klimatyzacja, usprawniona wymiana powietrza, infrastruktura informatyczna czy możliwość aranżacji przestrzeni w open space. Takie obiekty powinny też oferować unikalny standard życia, np. znajdować się w dobrym, modnym miejscu, z wieloma restauracjami dookoła. Doceniają to zwłaszcza młodsi pracownicy firm, którzy wolą mieszkać w centrum z dostępem do atrakcji i możliwości, jakie oferuje. Najemcy to doceniają. – Na siedzibę dla Westwing Polska poszukiwaliśmy budynku wysokiej klasy w centrum Warszawy. Położenie Spektrum Tower – w samym sercu warszawskiego centrum biznesu – z możliwością bardzo dobrego dojazdu to niemała przewaga nad innymi lokalizacjami – zachwalał Tomasz Kasperski, założyciel i dyrektor generalny Westwing Polska, po podpisaniu umowy na wynajem 1 tys. mkw. w biurowcu. Położenie to jednak nie wszystko. – W związku z tym, że prowadzimy działalność w branży e-commerce, kluczowa dla nas jest także najnowocześniejsza sieć światłowodowa dostępna w budynku. Argumentem za tą inwestycją był również prosty i stonowany wystrój wnętrz. Estetyka miejsca jest dla nas istotna, ponieważ jednym z najważniejszych aspektów działalności Westwing jest inspirowanie i edukowanie użytkowników w zakresie designu – tłumaczy założyciel Westwing Polska.

Migracja najemców odbywa się głównie z budynków starszych do nowszych. Przykładem takiej transakcji jest przeprowadzka Ove Arup & Partners z biurowca przy ul. Królewskiej w ścisłym centrum do nowego kompleksu Gdański Business Center położonego na północnych rubieżach stołecznego Śródmieścia. – Nasi pracownicy są przyzwyczajeni do łatwego dojazdu do pracy, dlatego szukaliśmy biura doskonale skomunikowanego z każdą dzielnicą Warszawy. Nie bez znaczenia jest dla nas fakt, że w budynku wykorzystano najnowocześniejsze technologie, dzięki którym nasze biuro będzie funkcjonować w bardziej ekonomiczny i jednocześnie ekologiczny sposób – tłumaczy decyzję Andrzej Sitko, dyrektor Ove Arup & Partners, które w nowym miejscu zajmie 1,6 tys. mkw. Decyzje o wyborze konkretnej lokalizacji są podejmowane w przemyślany sposób, z uwzględnieniem szczegółowej analizy finansowej i jakościowej. – Mamy różnych właścicieli, którzy są w stanie skonstruować bardzo różne oferty. Bardzo elastyczni są deweloperzy, którzy dopiero budują. Aby wynająć, muszą prowadzić bardzo agresywną politykę najmu. Są oni w stanie zaoferować różnego typu zachęty, kontrybucje finansowe, zwolnienia z czynszu czy wykończenie powierzchni. Żeby móc konkurować na rynku, muszą zaoferować takie pakiety, które powodują, że najemca nie musi nic płacić – przenosi się po prostu do nowego, wykończonego na swoje potrzeby biura. Trafiają się nawet przypadki, że to deweloper sponsoruje meble – twierdzi ekspert CBRE.

Czynsz to nie wszystko

Bardzo duża ilość powierzchni biurowych w budowie sprawia też, że można wybierać wśród powstających już, najnowocześniejszych na rynku obiektów. Sytuacja jest o tyle interesująca dla najemców, że nadal mamy presję na obniżki czynszów. – Co więcej, rosnąca konkurencja powoduje, że deweloperzy są skłonni do większych ustępstw nie tylko w zakresie oferowanych warunków finansowych, ale i zapisów umowy – przekonują analitycy Colliers International w najnowszym raporcie. – Kwestie finansowe pozostają bardzo ważnym elementem praktycznie dla każdej firmy. Warto pamiętać, że wydatki związane z wynajmem biura stanowią zazwyczaj około 7-8 proc. kosztów firmy, stanowiąc istotną pozycję rachunku zysków i strat. Pojawiają się głosy, że najemcy są w stanie zdecydować się na poniesienie wyższych kosztów ze względu na zapewnienie komfortu pracownikom, dla których najbliższe otoczenie biura, wystrój wnętrza, dostęp do komunikacji są bardzo ważnymi aspektami – zauważa Daniel Bienias. W takim tonie wypowiadają się i sami najemcy. – Wielofunkcyjność, jakość powierzchni biurowej oraz dogodna lokalizacja – to główne powody naszej decyzji o przeprowadzce – tłumaczy decyzję o przejściu do warszawskiego Placu Unii Tomasz Nawrocki, dyrektor zarządzający firmy Sad, największego w Polsce sprzedawcy produktów Apple.

Jakość liczy się wszędzie

Dbałość o odpowiednie udogodnienia dla pracowników nie jest wyłącznie domeną firm wynajmujących w Warszawie. Również w miastach regionalnych przewagę zdobywają projekty, które oferują odpowiednią jakość powierzchni. – Odpowiednia ilość powierzchni dla naszego rozwijającego się centrum usług wspólnych, idealna lokalizacja, łatwy dostęp ze wszystkich kierunków i rozbudowana infrastruktura z centrum medycznym, obiektami handlowymi i sportowymi w bliskiej odległości – takie kryteria miała spełniać nasza docelowa lokalizacja. Olivia Business Centre oferuje nie tylko biura – powiedział Robert Góra, dyrektor centrum usług wspólnych ThyssenKrupp w Gdańsku, które wynajęło 5 tys. mkw. powierzchni. Również Capgemini Polska przy wyborze 5,6 tys. mkw. powierzchni biurowej w Silesia Business Park w Katowicach zwracało szczególną uwagę na lokalizację, łatwość dojazdu i jakość przestrzeni biurowej, a także elastyczność umowy. – Z Katowicami wiążemy długofalowe plany rozwoju naszej działalności. To mocna lokalizacja dla projektów z sektora nowoczesnych usług dla biznesu, która umożliwia nam dalszy dynamiczny wzrost, zapewnia dostęp do wykształconych kadr, jak również do rozwiniętej infrastruktury transportowej i biurowej. O uruchomieniu biura w Silesia Business Park zdecydowaliśmy, aby zapewnić naszemu zespołowi najwyższy komfort pracy i standard powierzchni, łatwość dojazdu z różnych części aglomeracji, a sobie – możliwość dalszej ekspansji – informuje Marcin Nowak z Capgemini.

Wymagania najemców z sektora BPO/SSC rosną, więc deweloperzy muszą dostarczać coraz lepsze produkty, zwłaszcza że branża ta odpowiada za gros najmów w miastach regionalnych. – W 2014 roku centra BPO/SSC wynajęły poza Warszawą około 268 tys. mkw. biur. To jasno pokazuje, że gdyby nie sektor usług dla biznesu rynek biurowy poza stolicą nie rozwinąłby się w takim tempie i do takiej skali, a nawet cały czas pozostawałby na etapie sprzed kilku lat – przekonuje Mateusz Polkowski, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa, JLL. – Na firmy BPO/SSC przypadło 81 proc. wolumenu umów najmu we Wrocławiu czy 69 proc. w Krakowie – dodaje. Sektor usług dla biznesu jest obecnie jedną z najdynamiczniej rozwijających się gałęzi polskiej gospodarki. Już teraz, jak wskazują dane ABSL, same zagraniczne centra usług zatrudniają w kraju ponad 130 tys. osób, a ma być jeszcze więcej. – Prognoza McKinsey wskazuje, że w ciągu 10 lat zatrudnienie w branży może wzrosnąć nawet do 600 tys. osób – mówi Jacek Levernes, prezes ABSL i członek zarządu HP Europa. – Dynamiczny rozwój sektora wpływa ożywczo na rynek pracy w regionach, a także zmienia mentalność biznesową największych miast w Polsce – dodaje.

Co ciekawe, sektor ten coraz częściej spogląda na Warszawę. Wprawdzie od dawna jest w niej obecny, ale do tej pory stolica Polski nie była dość atrakcyjna, głównie ze względu na czynsze. Dostęp do dużej liczby wykwalifikowanych specjalistów przyciąga jednak firmy wyspecjalizowane w dostarczaniu bardziej skomplikowanych usług outsourcingowych. – Poza tradycyjnymi sektorami typu usługi, finanse, doradztwo, Warszawa przyciąga także najemców z sektora BPO i SSC – twierdzi Paweł Skałba, partner, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych w Colliers International, i podaje przykład firmy KMD Poland – dostawcy rozwiązań informatycznych dla sektora rządowego i prywatnego w Danii, która wprowadzi się do warszawskiego biurowca Gdański Business Center, gdzie wynajęła ponad 6 tys. mkw. – Warszawa jest atrakcyjna nawet dla firm z tego sektora z Rumunii czy Bułgarii, które świadczą usługi podwykonawcze dla zachodnich koncernów – stawki czynszów nie są dla nich przeszkodą. Tego typu firmy potrzebują odpowiednio wyszkolonej kadry specjalistów. Ci z kolei mają swoje wymagania odnośnie odpowiedniej lokalizacji i standardu biura. Szczególną uwagę na doskonałą lokalizację i wysoki standard biur zwracają niektóre zaawansowane technologicznie firmy z sektora IT i gier komputerowych. Stawka czynszu schodzi na dalszy plan, liczy się prestiż i wygoda, które mogą zaoferować swoim pracownikom. Można powiedzieć, że widoczny jest tutaj syndrom Google’a – dodaje dyrektor w Colliers International.

Kierunki, z których przybywają do Polski najemcy bywają też dużo bardziej egzotyczne. – Wśród firm otwierających swoje biura w Polsce tradycyjnie dominują spółki ze Stanów Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii oraz Niemiec. Nowym trendem jest coraz większa aktywność podmiotów z rejonu Europy Środkowo-Wschodniej. W miastach regionalnych, ze względu na duży udział powierzchni biurowych wynajmowanych przez najemców z branży usług wspólnych dedykowanych biznesowi oraz IT, wzrasta znaczenie inwestorów z Indii – przekonuje Piotr Capiga, specjalista ds. nieruchomości biurowych firmy Cushman & Wakefield.

Deweloperzy budują, najemcy się cieszą

Z danych zgromadzonych przez Colliers International wynika, że obecnie w Polsce w budowie znajduje się 1,2 mln mkw. nowych biur, z czego 673,3 tys. mkw. w Warszawie. Miasta regionalne także charakteryzują się wysoką aktywnością deweloperską. Najwięcej nowej powierzchni powstaje w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. To oznacza jeszcze większy wybór dla wynajmujących, a dla deweloperów konieczność zwiększenia wysiłków w poszukiwaniu najemców, choć – jak zwracają uwagę niektórzy – próg ich wytrzymałości jest już blisko. Duże podmioty, żeby utrzymać swoją machinę w gotowości do działania, muszą dużo budować i sprzedawać. Pojawiają się jednak głosy, że przestaje się to opłacać. Rynek nieruchomości jest dynamiczny, ale nie tak, by w ciągu miesiąca, dwóch zmieniły się w sposób istotny stawki czynszów. Są tacy, którzy twierdzą nawet, że szorujemy obecnie po dnie, jeśli najemcy chcą zrobić dobry interes, to teraz jest na to czas. Nawet jeśli osiągniemy poziom 18 czy 19 proc. wakatu w Warszawie, to oczywiście będą dobre warunki, żeby dobrze wynająć biuro, ale jeśli bierzemy pod uwagę najemców wielkopowierzchniowych, którzy muszą z dużym wyprzedzeniem planować swoje ruchy, to mogą się już wtedy nie załapać na optymalne warunki. Deweloperzy z kolei muszą dostosowywać się dynamicznie do potrzeb najemców i uważnie monitorować konkurencję. To wszystko po to, by wejść ze swoim projektem w dziurę podażową. Najemcy zresztą też bacznie obserwują rynek nieruchomości i starają się negocjować umowy w najdogodniejszym dla siebie czasie. Coraz częściej mówi się o elastyczności rynku najmu, ponieważ korporacje zmieniły planowanie swoich biznesów. Muszą być na tyle elastyczne, żeby w krótkim czasie zmienić model działania. To oznacza zmienne zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. – W umowach coraz częściej pojawiają się zapisy pozwalające na szybkie zwiększenie bądź zmniejszenie wynajmowanej powierzchni nawet o 15-20 proc. Najemcy zabezpieczają się też, negocjując z właścicielami prawo do podnajmu – zauważa Daniel Bienias. Szczególnym wyzwaniem jest sytuacja na rynku biurowym w Warszawie, gdzie, w perspektywie dwóch lat, poziom pustostanów może wzrosnąć do 18-20 proc. Ogólny popyt wśród najemców jest jednak dość silny, a absorpcja – czyli wejście zupełnie nowych najemców lub rozszerzanie dotychczasowych umów – w ostatnich kwartałach dopisuje. – Absorpcja może okazać się wyższa niż w 2014 roku, choć wiele będzie zależeć od tego, czy negocjacje niektórych dużych umów nie przeciągną się na rok 2016. W trakcie takich negocjacji jest obecnie kilka umów na najem po około 7-12 tys. mkw. powierzchni – podaje Paweł Skałba. Ogólnogospodarcze tendencje są, w najbliższej perspektywie, dość optymistyczne, a to sprzyja rozwojowi i dojrzewaniu polskiego rynku nieruchomości biurowych. Przed graczami z tego segmentu sporo wyzwań, ale można je potraktować jako naturalny proces walki konkurencyjnej. Zyskają na tym i deweloperzy – profesjonalizując się jeszcze bardziej, i najemcy – otrzymując coraz lepszy produkt. Zadowoleni powinni być też pracownicy biur – wprawdzie „Mordor” od razu nie zniknie, ale ich miejsca pracy coraz częściej będą przypominać te z bardziej rozwiniętych rynków.