Silverado

Obecnie to państwo stara się zaspokoić potrzeby seniorów. W domu pomocy społecznej osoba starsza lub niepełnosprawna otrzymuje całodobową opiekę. Aby móc skorzystać z takiej opieki, należy mieć jednak skierowanie wydane przez gminę. Na opiekę długoterminową państwo przeznacza obecnie ponad 10 mld zł rocznie. – W ostatnich latach w obszarze usług pobytowych dla osób starszych wymagających permanentnej opieki pojawiło się sporo inwestycji prywatnych – powiedziała Marzena Rudnicka, prezes Krajowego Instytutu Gospodarki Senioralnej. Instytut integruje podmioty komercyjne, organizacje pozarządowe działające w obszarze usług dla osób starszych oraz przedstawicieli samorządów i rządu z obszaru polityki senioralnej. – Sama konstrukcja placówki i jej wyposażenie powinny być zaprojektowane na bazie znajomości potrzeb osób niesamodzielnych. Takich właśnie, specjalistycznych, wysokiej jakości placówek w Polsce brakuje. Aby zaspokoić potrzeby pobytowe osób starszych, władze samorządowe powinny zachęcić firmy zajmujące się profesjonalnie taką opieką w Polsce czy za granicą do inwestowania w ich regionach – przyznaje Marzena Rudnicka.

Dobry biznes, czyli jaki?

W Polsce w domach opieki mieszka obecnie około 1 proc. seniorów, w krajach Europy Zachodniej - 4-10 proc., wylicza firma Reas w swoim najnowszym raporcie dotyczącym budownictwa senioralnego. – Podstawowym kryterium oceny atrakcyjności tego biznesu jest poziom tzw. obłożenia, czyli jaki procent z przygotowanych miejsc pobytowych będzie skonsumowany przez seniorów – tłumaczy prezes Krajowego Instytutu Gospodarki Senioralnej. – Biznes związany z budową i prowadzeniem placówek senioralnych jest na pewno perspektywiczny, ale dziś możemy mówić o bardzo początkowej fazie rozwoju tego rynku w naszym kraju. Deweloperzy są zainteresowani tą branżą, ale bardziej w segmencie mieszkalnictwa senioralnego, czyli głównie tzw. mieszkań serwisowanych – wyjaśnia Marzena Rudnicka. W przypadku takich inwestycji kwestią pozostają bardzo wysokie koszty. Pewnym wariantem może być model condohotelowy, gdzie inwestuje się w przedsiębiorstwo oferujące usługi fakultatywne.

Kto ma to wszystko sfinansować?

Póki co inwestorzy finansują takie projekty sami. Inni mówią, że przydałoby się ustanowienie przez rząd opłaty, która pójdzie za pacjentem, nawet do prywatnej placówki. – Jednak najważniejszym bodźcem do inwestowania w regionach są możliwości wykorzystania środków Europejskiego Funduszu Społecznego i Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego na lata 2014-2020 – podpowiada Marzena Rudnicka. – Gdy pierwsze inwestycje powstaną i zaczną funkcjonować, pojawią się kredytodawcy oferujący niższy koszt kapitału niż fundusze. To przyspieszy rozwój sektora i przyciągnie kolejnych inwestorów. Dlatego tak ważna jest pomoc dla pierwszych inwestycji i inwestorów – wskazuje w swoim raporcie firma Reas.

Jak już projekt budowy zostanie jakoś sfinansowany, pozostaje jeszcze kwestia finansowania pobytu pensjonariusza. – Emeryci mają wprawdzie stosunkowo nieduże dochody, ale aż 65 proc. z nich posiada na własność mieszkanie lub dom, które dają rozmaite możliwości monetyzacji na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych – wskazuje firma Reas w raporcie “Perspektywy budownictwa senioralnego w Polsce”. Posiadaną nieruchomość można sprzedać, wynająć lub „spieniężyć” poprzez odwróconą hipotekę. – Państwo powinno stworzyć warunki dla powstawania takich produktów poprzez zachęty regulacyjne oraz finansowe, a rynek odkryje i zacznie wypełniać poszczególne nisze. Poza rozwiązaniami skierowanymi do sektora publicznego, należałoby również rozważyć wspieranie TBS w tworzeniu budynków z mieszkaniami senioralnymi na wynajem. Również spółdzielnie powinny mieć szansę odbudowy programu domów pogodnej jesieni – uważa dr Władysław Jan Brzeski, partner Reas, współautor raportu o budownictwie senioralnym.

Jak jest na rynkach dojrzałych?

W krajach rozwiniętych na domach seniora zarabia się jak na innych nieruchomościach komercyjnych. Model amerykański i australijski polega na budowie miasteczek seniora z dala od zgiełku miast, ale tym samym z dala od infrastruktury społecznej. Model niemiecki i austriacki to mieszkania w mieście z dostępem do infrastruktury społecznej i kulturalnej. Niezależnie od modelu, inwestor zawiera długoletnią umowę najmu z operatorem, czyli firmą, która zna się na prowadzeniu domów opieki, po czym buduje specjalnie dla takiego najemcy konkretną nieruchomość. – Po 4-5 latach taki zdefiniowany produkt inwestycyjny oferuje się funduszom, które chętnie nabywają je do swojego portfela. W Polsce do tej pory zasadniczo inwestor jest jednocześnie prowadzącym taką placówkę, choć mamy już pierwsze przykłady podanych wyżej rozwiązań, ale dotyczą one umów z zagranicznym operatorem – mówi Marzena Rudnicka. W przypadku budowy mieszkań serwisowanych są dwa modele: budowa i sprzedaż mieszkań, budowa i wynajem. W pierwszym przypadku niewiele różni się to od tradycyjnego procesu deweloperskiego, natomiast w drugim bardziej przypomina rynek hotelarski czy aparthotelowy. – Dotychczasowe próby budowania i sprzedaży mieszkań dla seniorów nie spełniły oczekiwań, gdyż finalnie zamieszkiwali w  nich również ludzie młodzi, nabywając w drodze spadku mieszkania po dziadkach – tłumaczy Marzena Rudnicka. – Z punktu widzenia optymalnego zarządzania lokalami dla aktywnych, samodzielnych seniorów lub mieszkaniami wspomaganymi (serwisowanymi), bardziej racjonalną formą organizacyjną jest najem, z jednym właścicielem i organizatorem procesu najmu całej nieruchomości. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej nie ma bowiem gwarancji długoterminowego zachowania specjalistycznej funkcji i wyposażenia domu dla seniorów, a to czyni mało prawdopodobnym opłacalność inwestycji w infrastrukturę usługową służącą świadczeniu pomocy domowej, opieki i pielęgnacji. Brak jednak na polskim rynku zarówno operatorów łączących doświadczenie w zarządzaniu najmem z opieką domową, jak i funduszy zainteresowanych nabywaniem relatywnie niewielkich portfeli wyspecjalizowanych lokali – przyznał Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, przewodniczący Rady Nadzorczej Dom Development.

Czyli jednak budować. Tylko gdzie?

Najlepszym rynkiem, czyli z największą liczbą chętnych do zamieszkania z możliwościami opłacenia takiej opieki w dedykowanych placówkach jest Warszawa, a zaraz za nią pozostałe duże miasta. – Niezłym rynkiem, z rosnącym potencjałem, jest cała ściana zachodnia Polski, gdzie placówki kierują swoje usługi głównie na rynek niemiecki – mówi Marzena Rudnicka.

Zainteresowanie tematem rośnie

Zainteresowanie polskim rynkiem jest olbrzymie. Niektóre z zagranicznych podmiotów już postawiły na Polskę i rozpoczęły u nas działalność, np. operatorzy Diakonia Neuendettelsau z Niemiec oraz Bupa z Wielkiej Brytanii. Jedna z działających w Polsce zagranicznych firm deweloperskich, która pragnęła pozostać anonimowa, nawiązała kontakt z zachodnim inwestorem, który prowadzi sieć domów spokojnej starości w swoim państwie i chce zainwestować w Polsce. Kwestią jest przyszły zysk. Bez pomocy państwa, jak przyznał nam przedstawiciel dewelopera, biznes może nie być rentowny, co widać po działalności nawet najbardziej znanych placówek w kraju. – Najlepsza byłaby opłata idąca za pacjentem. Tak jak w szkolnictwie za uczniem – mówią przedstawiciele branży. To miałoby ustabilizować biznes. Obecnie sytuacja wygląda tak, że najlepsze obiekty zapełniają się po 3-5 latach i są na granicy rentowności. Tak usłyszeliśmy od kilku inwestorów, którzy po przeanalizowaniu rynku, nie zdecydowali się na taką inwestycję. Krajowy Instytut Gospodarki Senioralnej nie traci nadziei na rozwój rynku. Ministerstwo Pracy i Polityki Społecznej przyznało jednak w rozmowie z „Eurobuild CEE”, że w resorcie nie planuje się wprowadzenia zachęt dla inwestorów prywatnych z Polski czy też z zagranicy do inwestowania w rynek placówek całodobowej opieki nad osobami starszymi, chorymi, niepełnosprawnymi. Nie będzie też dopłat. – Prowadzenie i rozwój infrastruktury domów pomocy społecznej o zasięgu ponadgminnym oraz umieszczanie w nich skierowanych osób jest zadaniem publicznym należącym do zadań własnych powiatu – odpowiedziało nam Biuro Promocji i Mediów Ministerstwa Pracy i Polityki Społecznej. Rząd, jak wspominała premier Kopacz w exposé, ma zamiar inwestować raczej w Domy Opieki Dziennej, potocznie nazywane przedszkolami dla emerytów.

Jak wygląda rynek obecnie?

Mimo braku obietnicy czystego zysku o inwestycjach w ten rynek słyszy się coraz częściej. Jednym z pierwszych w Polsce obiektem dla seniorów o podwyższonym standardzie był Dom Opieki „Nad Świdrem” w Otwocku. Obecnie mamy nowych graczy na rynku, coraz częściej z kapitałem zagranicznym. Angel Care remontuje właśnie XIX-wieczny budynek dawnego szpitala położniczego przy ul. Dyrekcyjnej we Wrocławiu. Tworzy tam kompleksowe centrum opieki nad osobami starszymi dla 250 osób. – Seniorzy, którzy pozostają samodzielni, znajdą przestrzeń do życia w specjalnie zaprojektowanych mieszkaniach chronionych. Dla osób starszych, mniej sprawnych powstanie dom pomocy, a osoby wymagające specjalistycznej opieki będą ją miały zagwarantowaną w centrum chorób demencyjnych – mówi Ron Ben Shahar, partner grupy deweloperskiej Angel Poland Group. Części będą działały w obrębie jednego kampusu, ale pozostaną odrębne – z osobnym wejściem i windami z systemem kontroli dostępu – dodał Ron Ben Shahar. Generalnym wykonawcą prac rewitalizacyjnych jest firma Eiffage Polska Budownictwo. Projekt wykonało przedsiębiorstwo Modulor. Angel Care to inwestycja grupy deweloperskiej z kapitałem izraelskim Angel Poland Group, która zaprosiła do współpracy brytyjską firmę MD Nursing. – Robimy to we współpracy z MD Nursing ponieważ firma ta ma duże doświadczenie w prowadzeniu takich ośrodków na świecie – powiedział nam Ron Ben Shahar. Koszt inwestycji Angel Care we Wrocławiu wyniesie 50 mln zł. Inwestycja ma zapewnione finansowanie z kredytu udzielonego przez Alior Bank. MD Nursing prowadzi podobne ośrodki w Wielkiej Brytanii, Skandynawii, krajach Beneluksu i Niemczech i przygląda się możliwościom inwestycyjnym także na Słowacji, na Węgrzech, w Czechach, Rumunii i w Grecji. W ciągu pięciu lat ma powstać docelowo 6 tysięcy miejsc dla seniorów, czyli nawet 15 ośrodków. Program inwestycyjny szacowany jest na 300-350 mln zł. – Obecnie jesteśmy na etapie poszukiwania lokalizacji i negocjacji zakupu działek. Chcemy, aby każde centrum opieki miało tak atrakcyjną lokalizację, jak to we Wrocławiu – mówi Ron Ben Shahar. O podobnej inwestycji myśli także firma niezwiązana bezpośrednio z rynkiem nieruchomościowym, potentat miedziowy KGHM. – KGHM nabył uzdrowiska, m.in. Zespół Uzdrowisk Kłodzkich, Uzdrowisko Świnoujście i Połczyn. Takie działania [inwestycja w domy spokojnej starości] będą potencjalnie mogły być prowadzone w ramach tych obszarów – powiedział nam Krzysztof Brzostek ze spółki zależnej KGHM Interferie. Taką placówkę z sukcesem prowadzi już firma, która na co dzień zajmuje się opieką medyczną. W 2010 roku sieć Luxmed kupiła jeden z największych prywatnych domów opieki w Polsce – Tabita w Konstancinie. Pobyt komercyjny, bez współfinansowania NFZ, kosztuje 4590 zł za miesiąc. W cenie jest całodobowa opieka i pielęgnacja, konsultacje i opieka lekarza oraz zakwaterowanie w ośrodku w pokoju dwuosobowym z łazienką i wyżywienie. Tabita, podobnie jak większość istniejących lub powstających tego typu ośrodków w Polsce, znajduje się w budynku zabytkowym, tym razem to architektura początku XX wieku. Tabita wraz z konstancińską Willą Kalina, która oferuje podobne ceny, wskazywane są jako te, które osiągnęły największy sukces w Polsce. Inną firmą, która zarabia na tej niszy rynku jest Ewangelicka Diakonia Neuendettelsau z Niemiec. Ośrodek w Katowicach, wart 11 mln euro, ukończono w półtora roku. Senior Residence posiada 198 miejsc i jest specjalnie przygotowana do przyjęcia osób cierpiących na demencję i Alzheimera. W Polsce ubezpieczenie nie finansuje opieki długoterminowej w takim zakresie, jak ma to miejsce w Niemczech. Diakonia Neuendettelsau jest organizacją charytatywną Kościoła ewangelicko-augsburskiego i ma w Niemczech prawie 200 różnorodnych obiektów opiekuńczych dla łącznie ponad 90 tys. osób. Ośrodek w Katowicach mieści się na os. Bażantowo. Wybudowała go ta sama firma, która stworzyła całe osiedle – Millenium Inwestycje. Senior Residence oferuje jedno- i dwuosobowe pokoje z łazienkami, które tworzą 20-osobowe grupy mieszkalne ze wspólnymi świetlicą i kuchnią. Budynek jest pozbawiony barier architektonicznych i otoczony ogrodem o powierzchni 4 tys. mkw. Zgodnie z polskimi przepisami, budynek Senior Residence musiał zostać podzielony na dwie części. W jednym skrzydle znajduje się prywatna placówka świadcząca całodobową opiekę, a w drugim dom pomocy społecznej. Obie części mają taki sam standard, a ich mieszkańcy mogą się bez przeszkód odwiedzać. W sumie jest tu 198 miejsc dla osób starszych – 101 w części prywatnej i 97 w części społecznej. Miesięczny koszt pobytu wynosi 4 tys. zł (w pokoju jednoosobowym), a w dwuosobowym – 3,9 tys. zł. Natomiast opłaty w domu pomocy społecznej zależne są od zapisów prawa – 70 proc. dochodu (otrzymywanej emerytury, renty lub zasiłku stałego), pozostałą kwotę dofinansowują rodzina i samorząd, który skieruje mieszkańca. Innym dużym, jak na ten mały rynek, graczem jest ośrodek Asto w Chorzowie. Oferuje on miejsca pacjentom z chorobami przewlekłymi, Alzheimerem, Parkinsonem i po udarach mózgu. Firma nie ukrywa, że swoje usługi kieruje głównie do obywateli Niemiec. Ośrodek powstał w ramach inwestycji realizowanej przez Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych Deweloperski Nieruchomości Komercyjnych Satus, spółkę BIK Zarządzanie oraz firmę Silmed. Jak podkreślają właściciele, tego typu inwestycje powinny zdecydowanie być współfinansowane przez NFZ, ale przy znacznym współudziale prywatnych firm i funduszy. Docelowa wielkość wpłat do funduszu wyniesie 50 mln zł. Fundusz umożliwia inwestycje bezpośrednio w nowe projekty inwestycyjne bez konieczności pokrywania kosztów struktur dewelopera, ale w przypadku projektów realizowanych przy współpracy z deweloperami, sięga po inwestycje w fazie początkowej, które są trudniejsze do realizacji, ale pozwalające uzyskać wyższą stopę zwrotu. Wracając do domów spokojnej starości, następny taki obiekt powstaje w podwarszawskim Sulejówku. Jak powiedziała nam przedstawicielka inwestora – firmy Warmus Investment – realizacja jest w trakcie, choć idzie dość wolno. Dom ma być z założenia obiektem luksusowym. Na otwarcie trzeba będzie zaczekać minimum rok. Warmus Investment to firma z kapitałem australijskim, działająca dotąd w branży hotelarskiej i deweloperskiej. Przykładem względnego happy endu może być Dom Seniora Bryza w Osiekach Lęborskich na Pomorzu. Dom rozpoczął działalność w 2009 roku. Cena za pobyt waha się od 2 do 3 tys. zł za miesiąc. Właściciel czekał na zapełnienie się domu trzy lata. Przedstawiciele branży mówią, że zapełnienie to jedno, zwrot z inwestycji to drugie – na to trzeba czekać kilkanaście lat. Istniejące na rynku domy spokojnej starości wspomagają się uruchamianiem w swoich obiektach usług medycznych i rehabilitacyjnych finansowanych przez NFZ. Wtedy pacjent nie płaci. Niestety, kontrakt z NFZ jest ważny tylko przez rok, co nie daje żadnej stabilności, żalą się przedstawiciele branży. Wydaje się, że z biznesu zadowoleni są inwestorzy Domu Opieki Spokojna Przystań w Baniosze koło Góry Kalwarii. Właścicielami obiektu są polonijni biznesmeni ze Stanów Zjednoczonych. Po sukcesie pierwszego domu, postanowili zainwestować w następny ośrodek – w Jazgarzewie niedaleko Piaseczna i Zalesia pod Warszawą.

Natomiast polska grupa budowlana Unibep już jest aktywna w dziedzinie budownictwa senioralnego. Tyle że buduje… w Niemczech. – Zbieramy tam doświadczenia – odpowiedział na pytanie o plany na przyszłość w dziedzinie podobnych inwestycji w kraju Wojciech Jarmołowicz ze spółki Unibep. Unibep jest jednak generalnym wykonawcą, nie inwestorem.

Co stoi na przeszkodzie?

Jak mówią przedstawiciele branży w Polsce, kwestią, która blokuje nieco rozwój rynku, jest mentalność. Ludzie starsi chcą pozostać we własnym domu do końca swoich dni. Jeśli nie są samodzielni, dzieci decydują się przeważnie na zatrudnienie opieki w domu, ponieważ oddanie rodziców czy dziadków do domu opieki jest uznawane za drastyczne pozbycie się problemu. Poza tym luksusowe domy opieki dla seniorów nie są tanie. Niewielki odsetek społeczeństwa jest w stanie wynająć pokój w takim obiekcie za kilka tysięcy złotych miesięcznie. Mówi się także o szarej strefie. Powstają domy opieki dla seniorów, które pod przykrywką innej działalności, obchodzą normy nakładane na takie placówki. Obniża to koszt działalności, a tym samym cenę za pobyt. Wymogów natomiast jest coraz więcej: liczba łazienek, personelu, minimalna powierzchnia na pensjonariusza, wyposażenie. Mimo że wymagania rosną, zdarza się, że poziom świadczonych usług pozostawia wiele do życzenia. Wciąż wielu jest takich, którzy zniechęceni tym faktem, wynajmują opiekunkę do domu, choć gdyby zaoferowano ich bliskim odpowiednie warunki – zdecydowaliby się skorzystać z usług domu opieki. Jest więc wiele do zrobienia. I to w każdym wymiarze rynku. Najwytrwalsi mogą liczyć na tytuł pionierów i mieć godziwy zysk z tego typu ryzykownych inwestycji.

A może osiedla senioralne?

Na Zachodzie rynek opieki senioralnej rozwinięty jest na każdym poziomie. Mieszkania senioralne mogą być budowane: na sprzedaż; na wynajem; oraz w roli inwestora zastępczego na zamówienie TBS, organizacji społecznej lub charytatywnej, spółdzielni DPJ, grupy co-housingowej, prywatnego DPS czy ZOL. Deweloperzy mogą więc być zaangażowani w budownictwo senioralne w różnych modelach organizacyjno-biznesowych, z różną formą i skalą zaangażowania kapitałowego oraz na różnym poziomie ryzyka. Mniejszym ryzykiem jest budowa mieszkań na wynajem dla inwestora instytucjonalnego takiego, jak fundusz prywatny lub publiczny, np. nowy fundusz BGK. Same inwestycje między sobą także muszą być dostosowane do odpowiednich odbiorców. Część to mieszkania samodzielne dla wczesnych seniorów (60-70 lat), które są adaptowalne i oferują dobry dostęp do urozmaiceń (kino, teatr, zajęcia sportowe) i udogodnień aktywnego stylu życia senioralnego. Dla nieco starszych (70-80 lat) lub mniej samodzielnych seniorów potrzebne są mieszkania „serwisowane”, które oferują wspomaganie – pomoc domową i doraźną opiekę zdrowia. Dla najbardziej wymagających opieki (powyżej 80 lat) potrzebne są mieszkania „opiekuńcze”, które oferują stałą opiekę w formie rodzinnej, jak też instytucjonalnej.