Miliard pod młotek

Rafał Ostrowski, „Eurobuild CEE”: Orange Polska to nie tylko firma telekomunikacyjna, ale także właściciel pokaźnego portfela nieruchomości. Jest ich w sumie aż 2,5 tys., przy czym łączna powierzchnia budynków to 1,5 mln mkw. i ponad 1000 ha gruntów. Skąd tak ogromny stan posiadania?

Paweł Buchman, dyrektor nieruchomości w Orange Polska: Wynika to z długiej historii firmy. Świadczenie usług na terenie całego kraju wymagało kiedyś dużej liczby budynków, w których instalowana była infrastruktura telekomunikacyjna (centrale, stacje nadawcze), stąd duża liczba nieruchomości rozrzuconych po całej Polsce.

Dziś te nieruchomości nie są firmie potrzebne…

Tak, mamy ich zbyt wiele. Jest to między innymi rezultat dynamicznego rozwoju technologii telekomunikacyjnych. W latach 80. zapewnienie telefonów mieszkańcom dużego osiedla Warszawy wymagało ponad 2 tys. mkw. powierzchni pod urządzenia telekomunikacyjne. Dziś na dostarczenie tym samym klientom dużo bardziej zaawansowanych usług potrzebujemy ok. 100 mkw. Kolejnym powodem jest centralizacja. Przykładem może być jedno duże centrum przetwarzania danych w Łodzi. Dlatego nasze potrzeby znacznie się zmieniły. Potrzebujemy zdecydowanie mniej powierzchni, ale za to o dużo wyższym standardzie technicznym.

Tu jednak nie chodzi tylko o sprzedaż nieruchomości przemysłowych. Wspomnę choćby zespół zabytkowych kamienic na Starym Mieście w Gdańsku przy ul. Długiej – ledwie 200 m od Fontanny Neptuna, o wartości ok. 80 mln zł.

Historycznie obiekty telekomunikacyjne były lokowane w centrach dużych i małych miast. Stąd mamy nieruchomości w świetnych lokalizacjach praktycznie we wszystkich województwach, np. przy ul. Bernardyńskiej we Wrocławiu, ul. Ordona w Katowicach, ul. 23 Lutego w Poznaniu czy ul. Dolnych Wałów w Gliwicach. Największym oferowanym przez nas kompleksem nieruchomości jest zespół budynków biurowo-technicznych o pow. blisko 13 tys. mkw. przy ul. Długiej w Gdańsku. Historycznie obiekt pełnił funkcje telekomunikacyjne, po zmianie przeznaczenia może być idealnym miejscem na biura czy hotel. Lokalizacja to największy atut tej nieruchomości, co odzwierciedlają jej wyceny.

W Warszawie jesteście właścicielami działki przy ul. Grochowskiej niedaleko pętli Gocławek. Niezła lokalizacja jak na dość spory teren – 1,7 ha.

Moim zdaniem to jedna z bardziej atrakcyjnych nieruchomości, gdzie można jeszcze wybudować centrum handlowe. Taką inwestycję dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wcześniej w tym miejscu była sortownia Poczty Polskiej, powierzchnia logistyczna dla infrastruktury technicznej oraz biura Orange Polska. Nieruchomość sprzedajemy wspólnie z Pocztą Polską, bo mamy współwłasność. Dzięki temu inwestor może od razu kupić całość bez prowadzenia osobnych rozmów z dwoma firmami. To zdecydowanie ułatwia sprawę i jest przykładem dobrej współpracy dwóch współwłaścicieli przy sprzedaży nieruchomości.

Konstantynów to grunt przewidziany pod infrastrukturę przesyłową. Obecnie tak duży teren nie jest potrzebny dla stacji przekaźnikowych. Dlatego sprzedaż odbędzie się bez uszczerbku dla naszej działalności. Jesteśmy po wstępnych rozmowach z inwestorem, który interesował się tym gruntem, ponieważ jest tam punkt poboru energii elektrycznej istotny dla lokowania farmy wiatraków. Warszawianka może być działką rekreacyjną bądź deweloperską. Bliskość centrum handlowego oraz otwarcie łącznika z drogą szybkiego ruchu istotnie poprawia walory inwestycyjne tej działki. To bardzo duży, zielony teren, który może wpisać się w trendy zrównoważonych inwestycji mieszkaniowych.

Czy pokazali Państwo już wszystkie swoje najlepsze nieruchomości, czy coś ciekawego pojawi się jeszcze na rynku?

Nie pokazaliśmy jeszcze wszystkich nieruchomości, które w przyszłości wystawimy na sprzedaż. Mamy kolejne, atrakcyjne obiekty, np. w Krakowie, Warszawie i we Wrocławiu.

Jak szybko zobaczymy te nowe nieruchomości w ofercie?

Projekt sprzedaży rozpisaliśmy do 2017 roku, jesteśmy na początku jego realizacji. Obecnie mamy w ofercie ponad 450 nieruchomości o łącznej wartości 700 mln zł. Choć proces przygotowania do sprzedaży jest czasochłonny, co kwartał chcemy wystawiać na sprzedaż ponad 100 nowych obiektów. Do końca 2016 roku zamierzamy objąć procesem sprzedaży 1,5 tys. nieruchomości.

Jak dużą część Państwa obiektów stanowią nieruchomości biurowe?

Z blisko 2,5 tys. nieruchomości ok. 200 jest wykorzystywanych na potrzeby biurowe.

Część tych obiektów jest wynajęta najemcom z zewnątrz?

Wynajem to dobra forma uzyskiwania dodatkowych przychodów. Dobrym przykładem jest biurowiec w Białymstoku przy ul. Cieszyńskiej, w którym pracuje kilkanaście osób, a powierzchnia budynku to ponad 5 tys. mkw. Dlatego wolną powierzchnię wynajmujemy.

Jest część nieruchomości, w których Orange nadal ma biura. Interesuje Państwa również formuła ‘sale and lease back’?

Zawsze pytamy kupującego o jego intencję i plany inwestycyjne dla danej nieruchomości. Dotyczy to także mechanizmu najmu zwrotnego. Przygotowujemy nieruchomości, które możemy zaoferować w tej formule. Celem jest zwiększenie atrakcyjności sprzedawanych obiektów. Nie możemy stosować tej formuły we wszystkich lokalizacjach, dlatego do każdej podchodzimy indywidualnie. Sprzedając nieruchomość, jednocześnie zapewniamy funkcjonowanie czynnej infrastruktury Orange Polska, by móc prowadzić naszą podstawową działalność teleinformatyczną. W odróżnieniu od rynku stosujemy zapisy Kodeksu Cywilnego dotyczące ograniczonych praw rzeczowych. To prostsza formuła w stosunku do najmu komercyjnego, która pozwala inwestorom szybciej uzyskać finansowanie i daje dodatkowe korzyści. Zaletą rozwiązania są stałe przychody Orange Polska. Po zwolnieniu powierzchni, którą zajmujemy, inwestor zyskuje również dodatkowe miejsce pod swoje potrzeby bez dodatkowych opłat.

Również obecna siedziba firmy Miasteczko Orange w Al. Jerozolimskich w Warszawie nie jest własnością Orange. To znaczy, że wolą Państwo nie być właścicielem swoich biur?

Orange Polska jest firmą wyspecjalizowaną w dostarczaniu usług telekomunikacyjnych. Przygotowanie wysokiej jakości powierzchni biurowej zostawiamy deweloperom. Dla nas istotne jest, aby pracownicy przebywali w dobrym i przyjaznym miejscu pracy. Wybierając najem powierzchni w Warszawie, zyskaliśmy nowoczesne biura. To samo chcielibyśmy zrobić w innych miastach.

Czy sprzedają Państwo tylko pojedyncze nieruchomości, czy też jest jakaś strategia sprzedaży portfelowej?

Mamy możliwość sprzedaży portfelowej. Zespół sprzedawców na podstawie indywidualnych wymagań klienta jest w stanie dopasować ofertę do jego potrzeb. Niewątpliwym atutem naszych nieruchomości jest ich lokalizacja, sposób przeznaczenia oraz liczba w danym regionie. Zaletą jest też tryb bezprzetargowy, co pozwala inwestorowi lepiej przygotować się do transakcji i otrzymać produkt skrojony na miarę.

W jaki sposób Orange prowadzi sprzedaż?

Ogłaszamy się w prasie ogólnopolskiej i specjalistycznej. Dodatkowo wszystkie nieruchomości prezentujemy na stronie internetowej www.nieruchomosci.orange.pl. Wyróżnia nas własne Contact Center, które pozwala w jednym miejscu uzyskać informacje dotyczące sprzedaży i najmu powierzchni. Posiadamy też własny zespół sprzedaży. Może on dodatkowo liczyć na wsparcie lokalnych struktur zarządców, co pozwala szybko zaprezentować wybrane nieruchomości na terenie całej Polski. Charakteryzuje nas również formuła „open source”, która oznacza, że każdy agent nieruchomości po podpisaniu umowy może z nami współpracować. Doświadczenia ostatnich miesięcy wskazują duże zainteresowanie tą formą kooperacji. W całej Polsce podpisaliśmy już ponad sto umów z pośrednikami. Z analizy danych z 2014 roku wynika, że już ponad 20 proc. transakcji odbyło się przy zaangażowaniu pośredników.

W jego rękach są nieruchomości Orange

Paweł Buchman jako dyrektor nieruchomości Orange Polska zarządza portfelem 2,5 tys. nieruchomości. Wcześniej był dyrektorem Pionu Administracji Telekomunikacji Polskiej. Absolwent Szkoły Głównej Handlowej (Wydział Handlu Zagranicznego). Posiada tytuł Executive Master of Business Administration – University of Illinois. Jest licencjonowanym zarządcą nieruchomości.