EN

Setki milionów euro do wydania

Temat numeru
Na rynku inwestycyjnym w Polsce panuje większa niepewność, ale kraj pozostaje atrakcyjnym kierunkiem dla międzynarodowych inwestorów. Hadley Dean, dyrektor zarządzający Echo Polska Properties (EPP), opowiada nam o swoich planach dotyczących przejęć na rynku polskim w najbliższej przyszłości

Adam Zdrodowski, Eurobuild Central & Eastern Europe: Jednym ze strategicznych celów firmy EPP jest poszerzenie swojego obecnego portfela nieruchomości. Czy możemy się spodziewać nowych nabytków jeszcze w tym roku?

Hadley Dean, dyrektor zarządzający EPP: Zdecydowanie tak. Życie byłoby nudne, gdybyśmy po prostu stali w miejscu. Kupiliśmy właśnie 70 proc. udziałów w centralnie ulokowanej nieruchomości w Warszawie o powierzchni 6,5 hektarów [przy ulicy Towarowej – przyp. red.], pozostałe 30 proc. kupiło Echo Investment. Griffin Real Estate występował w tej transakcji jako sprzedający. Rośniemy głównie w obszarze nieruchomości handlowych – chcemy stać się główną firmą wynajmującą powierzchnie w Polsce. Około 70 proc. naszego portfela to nieruchomości handlowe i chcemy rosnąć dalej w tym obszarze, a także w biurach. Nasz przekaz jest tu bardzo konsekwentny.

Czy EPP, którego właścicielami są polski deweloper Echo Investment i południowoafrykański trust inwestycyjny Redefine Properties, zamierza głównie kupować projekty budowane przez pierwszą z tych firm?

Właśnie kupiliśmy cztery nieruchomości biurowe Echo Investment, posiadamy teraz 25 proc. udziałów w dziesięciu lokalizacjach Echo Investment, włączając w to projekty będące przedmiotem pierwotnej transakcji zawartej przez Redefine Properties i Echo Investment. Zamierzamy zakupić kolejne cztery z tych dziesięciu nieruchomości, a pozostałe dwie mają zostać sprzedane innemu podmiotowi, zapewniając nam 25 proc. zysku z tych dwóch transakcji. Poza tym będziemy również kupowali od innych deweloperów i inwestorów aktywnych na rynku polskim.

Powiedział Pan, że portfel EPP składa się głównie z nieruchomości handlowych. Czy zamierzacie Państwo zdywersyfikować trochę portfel, nabywając w najbliższej przyszłości obiekty biurowe?

Nasi inwestorzy preferują handel – uważają, że w dłuższej perspektywie jest to bardziej obiecujący sektor. Myślę, że historycznie rynek biurowy doświadczył większej ilości wyzwań. Oczywiście kupimy również kilka budynków biurowych – dziewięć z tych dziesięciu działek jest przeznaczona pod zabudowę biurową. Zatem ich kupno ma jak największy sens, jeżeli kupuje się z dyskontem. Zaoferowaliśmy naszym udziałowcom dwucyfrowy wzrost w zakresie dywidendy wypłacanej za każdy udział w najbliższej przyszłości, a dzięki projektom Echo Investment, które są w przygotowaniu będziemy w stanie osiągnąć dwucyfrowy zwrot. Siedem z ośmiu projektów, które zamierzamy kupić od Echo Investment będzie projektami biurowymi, a jeden to projekt handlowy. Te inwestycje biurowe znajdują się w głównych miastach Polski i są już w budowie, z czego cztery są właśnie na ukończeniu.

Czy nie interesuje Państwa zakup biurowca Q22 w Warszawie?

Dominujące centra handlowe, ani biurowce nie są naszym głównym przedmiotem zainteresowania, ponieważ zyski, jakie oferują są zbyt niskie. Interesują nas zyski powyżej 7 proc. i jesteśmy gotowi przyjąć na siebie ryzyko deweloperskie w celu ich osiągnięcia. Mamy to szczęście, że posiadamy już świetny portfel nieruchomości handlowych, teraz potrzebujemy tylko strategicznie wyselekcjonować odpowiednie projekty w miastach, w których nie jesteśmy jeszcze obecni.

Czy macie Państwo określoną kwotę, którą możecie wydać na zakupy w tym roku?

Właśnie zebraliśmy 100 mln euro, które wydamy na pięć przejęć w tym roku, włącznie z czterema wspomnianymi wcześniej projektami biurowymi, w których mamy już 25 proc. udziałów. Znajdują się one w Katowicach, Gdańsku, Łodzi i Krakowie.

Czy jest Pan optymistycznie nastawiony do wspomnianego wcześniej warszawskiego projektu, który kupiliście Państwo od Griffina? Ta działka znajduje się dość blisko centrum handlowego Złote Tarasy

Jest to fantastyczne miejsce w najszybciej rozwijającej się części miasta, niedaleko centrum. Kiedy obiekt handlowy zostanie ukończony w 2021 roku, będzie otoczony powierzchnią biurową wynoszącą 1 mln mkw. Jest tam też wiele projektów mieszkaniowych – Echo Investment wybuduje około 2 tys. mieszkań na pobliskiej działce po Browarach Warszawskich. Ten cały obszar nie jest obsługiwany przez żadne konkretne centrum handlowe. Osiedla znajdujące się w tej części dzielnicy Wola były praktycznie odcięte od Złotych Tarasów przez al. Jana Pawła II. Warto zauważyć, że ulica ta stanowi ogromną barierę. Na całym odcinku od ronda przy hotelu Marriott aż po rondo ONZ nie ma ani jednego przejścia dla pieszych. Handlowcy już teraz są entuzjastycznie nastawieni do planowanego przez nas projektu, który będzie oferował obiekty rozrywkowe, a także nowy plac miejski.

Ile pieniędzy będziecie Państwo w stanie wydać na kolejne przejęcia w ciągu najbliższych kilku lat?

Nie ma w tym przypadku limitu – wszystko będzie zależało od ilości pieniędzy, jakie uda nam się zebrać. Powinniśmy kupować dwa do trzech projektów rocznie, co oznacza aktywa o wartości około 200 mln euro. Jeżeli chodzi o wartość portfela, chcemy powiększyć ją z obecnej kwoty 1,5 mld euro do 3,5 mld euro w ciągu kolejnych pięciu lat. Chcemy zebrać więcej pieniędzy na giełdzie w Johannesburgu, ale kiedy wejdzie w życie ustawa o funduszach inwestycyjnych typu REIT, chcielibyśmy bardzo wejść również na giełdę w Warszawie. Byłoby też dobrze, gdyby status Polski zmieniono z gospodarki rozwijającej się na rozwiniętą, co automatycznie oznaczałoby większy napływ kapitału do kraju.

Czy jesteście Państwo potencjalnie zainteresowani zakupem nieruchomości logistycznych i hoteli?

Uwielbiam logistykę, ale jest trudna i trzeba umieć się w niej poruszać. Bylibyśmy zainteresowani logistyką w obszarze
e-commerce, w budynkach posiadających długoterminowe umowy najmu. Jednak w tym momencie mamy na głowie tak wiele spraw, że przez następne sześć miesięcy będziemy z pewnością koncentrowali się na projektach w przygotowaniu. Później być może dodamy kilka nieruchomości logistycznych do naszego portfela.

A co z tzw. alternatywnymi aktywami?

Nie – np. akademiki, którymi zajmuje się Griffin Real Estate, są świetnym biznesem, ale to nie dla nas.

Jak wygląda obecnie dostępność nieruchomości klasy premium w Polsce?

Trudno znaleźć odpowiedni produkt. Trzeba wyszukać optymalne aktywa i działać szybko. Jednak to, co obecnie obserwujemy, to mniejsza liczba kupujących. Zawsze dąży się do wyższych zysków, ale nowy kapitał nie zastępuje starego tak szybko, jak ten stary odchodzi. Na przykład niektóre niemieckie fundusze mówią, że kupiły już wystarczająco dużo w Polsce i nie planują tu nowych przejęć. Na rynku jest dużo niepewności, a i banki stały się ostrożniejsze.

Jak atrakcyjny jest teraz rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce w porównaniu z innymi krajami Europy Środkowo-Wschodniej i Europy Zachodniej?

Polska jest krajem Europy Zachodniej, ale tutejsze ceny są cenami Europy Wschodniej. Rynek inwestycyjny jest tu dużo większy niż w kilku innych krajach regionu. Piękno Polski polega na tym, że w latach 2009-2010, kiedy wybuchł globalny kryzys gospodarczy i większość rynków nieruchomości w Europie po prostu umarła, sprzedaż odbywała się tylko w Londynie, Paryżu, Monachium, Frankfurcie i właśnie w Warszawie. Zatem inwestorzy postrzegają Polskę jako płynny rynek zarówno w dobrych, jak i złych czasach.

Jak przedstawia się średni współczynnik pustostanów w Państwa obecnym portfelu?

Jest bardzo niski, około 2-3 proc. w handlu oraz około 8-9 proc. w przypadku biur – i zmniejsza się.

Które lokalizacje w Polsce najbardziej Państwa interesują?

Interesujemy się Warszawą, szczególnie w odniesieniu do nieruchomości handlowych, ponieważ nie jesteśmy jeszcze obecni na warszawskim rynku handlowym, a także wszystkimi głównymi miastami regionalnymi w kraju. W ciągu ostatnich kilku lat klasa średnia rozrosła się w miastach regionalnych i jest teraz wszędzie dużo młodych ludzi, którzy są w stanie wydać sporą część swoich zarobków na zakupy. Ponadto wprowadzenie programu 500 plus jest świetną wiadomością dla handlowców, ponieważ spora część tych pieniędzy trafia do handlu. Program ten naprawdę pobudza ten sektor. Jest to świetna polityka redystrybucji majątku, nawet jeśli będzie ona stanowiła wyzwanie dla rządu.

Rekordowa transakcja

Zakup pakietu 75 proc. akcji firmy Echo Polska Properties przez południowoafrykański fundusz Redefine Properties jest największą transakcją na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce. Wyceniana na 891 mln euro transakcja zdominowała dane rynku inwestycyjnego w pierwszej połowie roku, odpowiadając za 44 proc. całego wolumenu w tym okresie. Portfel firmy EPP składa się z 18 aktywów handlowych i biurowych o łącznej wartości 1,18 mld euro.

Hadley Dean

Hadley Dean posiada ponad dwadzieścia lat doświadczenia na rynku nieruchomości. Przed dołączeniem do EPP był dyrektorem zarządzającym w firmie Compass Offices, gdzie odpowiadał za operacje w Europie, na Bliskim Wschodzie i w Afryce. Wcześniej był partnerem zarządzającym w Colliers International, gdzie odpowiadał za region Europy Wschodniej. Zarządzał biznesem Colliers w 16 biurach zlokalizowanych w 12 krajach, był również członkiem zarządu Colliers w regionie EMEA. Posiada tytuł licencjata, który uzyskał na University of NewcastleuponTyne, ukończył również studia w zakresie wyceny nieruchomości i zarządzania na Sheffield Hallam University.

Kategorie