EN

Ucieczka do przodu

Powierzchnie handlowe i rozrywkowe
Liczba rozbudów i przebudów obiektów handlowych maleje, ale nie oznacza to wycofania się właścicieli z tego typu aktywności. Budynki się starzeją, a klienci robią się coraz bardziej wymagający. Kto nie zdąży ze zmianami, może mieć kłopoty

Po ponad ćwierćwieczu rozwoju polski rynek nowoczesnych powierzchni handlowych rozrósł się do ponad 13,5 mln mkw. powierzchni. Najłatwiej było na początku – wystarczył hipermarket, by klienci oblegali sklepowe kasy. Z biegiem czasu zaczęły pojawiać się kolejne generacje i rodzaje budynków handlowych, które zapełniały przestrzeń następnych, coraz mniejszych miast. Polska dogoniła pod tym względem Europę Zachodnią i według PRCH nasycenie powierzchnią handlową w skali kraju zbliża się do 300 mkw. na 1 tys. mieszkańców. Jeśli weźmiemy jeszcze pod uwagę rozwój handlu w sieci, to otrzymamy obraz rynku, który staje się coraz bardziej konkurencyjny, a walka o klienta coraz bardziej zażarta. Najlepiej więc uciec do przodu i przekonać klientów nowym dizajnem lub poszerzoną ofertą.

Z górki

Same rozbudowy czy modernizacje nie są niczym nowym, ale ich kumulacja przypadła na 2015 rok. Co trzeci metr kwadratowy oddany wtedy do użytku powstał w taki właśnie sposób. Prognozy na ten i następny rok nie pozostawiają jednak złudzeń. Przebudów i rozbudów będzie mniej. – W 2015 roku wynosiły 30 proc. podaży, w tym roku szacujemy, że wyniosą 22 proc., a w 2017 roku – około 15 proc. Mimo tendencji zniżkowej nadal będzie to znaczące zjawisko na rynku. Prawie połowa powierzchni w centrach handlowych w Polsce ma ponad 10 lat. Przebudowy i rozbudowy (o ile mają uzasadnienie ekonomiczne) są więc naturalną tendencją – uważa Renata Kusznierska, partner, dyrektor działu powierzchni handlowych Cushman & Wakefield w Polsce.

Właściciele obiektów handlowych zdają się wychodzić z podobnego założenia, a rozbudowie poddawane są nie tylko ustabilizowane budynki działające na największych rynkach, np.: Galaxy i centrum handlowe Ster w Szczecinie, Atrium Promenada i Centrum Janki w Warszawie, Port Łódź, Galeria Krakowska, Poznań City Centre, ale również małe obiekty na małych rynkach lokalnych, np.: Era Park w Radomsku, Galeria Łysica w Ostrowcu Świętokrzyskim czy Galeria Mrówka w Ciechanowie. Eksperci Cushmana dodają do tego zestawu inny znaczący trend – powiększanie i poprawianie oferty handlowej w pasażach przyległych do hipermarketów. Systematycznie realizuje to np. sieć Carrefour (Morena Gdańsk, Zielone Wzgórza w Białymstoku czy Galeria Gryf w Szczecinie) czy Immochan w galeriach handlowych przy sklepach Auchan (ostatnio w Gdańsku i Białymstoku).

Starsze obiekty mają też zazwyczaj jedną, podstawową zaletę – dobrą lokalizację – a to kusi inwestorów. – Chcemy kupować starsze centra handlowe w dobrych lokalizacjach i je rewitalizować – zapowiada Marcin Materny, członek zarządu Echo Investment odpowiedzialny za segment handlowy. Za zakupami rozgląda się też Futureal, który przygotowuje się do rozbudowy centrum handlowego NoVa Park w Gorzowie Wielkopolskim. Do 2020 roku obiekt ma zyskać około 10 tys. mkw. dodatkowej powierzchni handlowej. Na rozbudowach i przebudowach opiera się obecnie rynek w stolicy Małopolski. – Krakowski rynek centrów handlowych rozwija się obecnie poprzez modernizacje, rozbudowy i remodeling istniejących centrów handlowych. Największą zmianę w najbliższych latach przyniesie otwarcie CH Serenada, które zintegrowane z istniejącym CH Krokus stanowić będzie jeden z największych obiektów handlowych w mieście. Warto zwrócić również uwagę na planowaną zmianę funkcji Galerii Plaza, która ma przekształcić się w centrum wyprzedażowe – wylicza Katarzyna Michnikowska, starszy analityk w dziale doradztwa i badań rynku Colliers International.

Liczy się efekt

Powodów, dla których podejmowane są decyzje o rozbudowach i modernizacjach jest pewnie tyle co samych obiektów. Można jednak wymienić kilka głównych. – Właściciele decydują się na odmłodzenie bądź powiększenie galerii, ponieważ np. chcą zwiększyć obiekt, który odniósł sukces na rynku. Zachowanie to wymusza często konkurencja ze strony nowej galerii. Obserwujemy także sytuacje, gdy właściciel istniejącego centrum powiększa je, aby utrudnić wejście na rynek konkurencji. Zdarza się również, że jakość niektórych obiektów nie pasuje do obecnych realiów i chcąc zatrzymać klientów, trzeba podjąć decyzję o modernizacji – wylicza Renata Kusznierska. Do takiego wniosku doszedł m.in. właściciel ETC Swarzędz i zdecydował się na modernizację. – Projekt ETC ma duży potencjał – to obiekt z ponad 20-letnią tradycją handlową, lubiany przez mieszkańców Swarzędza i zakorzeniony w ich świadomości. Jednak ze względu na fakt, że powstał w latach 90. wizualnie oraz funkcjonalnie przestał się wpisywać w potrzeby współczesnych klientów i najemców. Postawiliśmy sobie za cel przywrócenie mu świetności i dostosowanie go do aktualnych trendów rynkowych – powiedział Stefan Ausch, partner zarządzający Akron Group. Rozbudowa jest też okazją do zmiany charakteru obiektu handlowego. – Wdrażając koncepcję „destination points”, chcemy tworzyć wyjątkowe miejsca zakupów, w których pozytywne doświadczenia klientów wykraczają poza sferę zakupową. Pragniemy, aby robiąc zakupy czy spotykając się w sprawach biznesowych, znaleźli u nas ofertę rozrywkową, miejsce do wypoczynku, aby wizyta u nas sprawiała im przyjemność. Ten strategiczny cel zakłada inwestowanie w rozwój naszych centrów w najbardziej dynamicznie rozwijających się regionach. Warszawskie centrum Atrium Promenada, nasz flagowy projekt, jest idealnym przykładem naszego myślenia o centrum handlowym XXI wieku – mówi Jolanta Wawrzyszuk, dyrektor operacyjny Atrium Poland Real Estate Management.

Przed zmianami nie uciekną nawet sztandarowe obiekty na rynku. Nawet takie galerie, jak warszawskie: Arkadia i Galeria Mokotów, muszą podążać za trendem. W listopadzie w Galerii Mokotów ma wystartować The Designer Gallery, zlokalizowana na pierwszym poziomie na powierzchni ponad 3,1 tys. mkw., która stać się ma nową przestrzenią nie tylko zakupową. Wartość przebudowy szacowana jest na 10 mln zł. Unibail-Rodamco powiększy też o 2 tys. mkw. Arkadię przez wysunięcie głównej fasady do przodu, w stronę Ronda Radosława. To pozwoli wygospodarować przestrzeń na pierwszym piętrze i wprowadzić koncept Dining Plaza.

Dialog pomoże

Do każdej zmiany trzeba się jednak dobrze przygotować. Szczególnie ważne są konsultacje z najemcami i komunikacja z klientami. Z obiema stronami należy prowadzić partnerski dialog oraz wsłuchiwać się w ich potrzeby. Jeśli się to zrobi dobrze, można liczyć na wierność klientów i najemców. – 12 miesięcy po zakończeniu rozbudowy odwiedzalność Galerii Pomorskiej w Bydgoszczy zwiększyła się o blisko 30 proc., podobną tendencję wzrostową odnotowano także we wskaźnikach sprzedaży – zapewnia Shane Scott, partner w Resolution Property. – 25 marek zadebiutowało, przeszło modernizację lub zostało przeniesionych do nowych lokalizacji już po zakończeniu rozbudowy Galerii Pomorskiej. Wszystkie sklepy, które zostały otwarte w ramach rozbudowy, lub po jej zakończeniu, dodatkowo wzmocniły pozycję obiektu na lokalnym rynku, a my nie powiedzieliśmy ostatniego słowa w tym zakresie. Niebawem oferta Galerii Pomorskiej poszerzy się jeszcze bardziej – zapowiada partner w Resolution Property.

Rozbudowa obiektu handlowego może być też opłacalna, jeśli właściciel myśli o sprzedaży. Jedną z bardziej znaczących transakcji ostatnich lat była sprzedaż gdyńskiej Riviery, którą w 2015 roku za 291 mln euro kupił niemiecki Union Investment Real Estate. Zanim do tego doszło, centrum nosiło nazwę Wzgórze, a Mayland Real Estate, Foncière Euris i Rallye zainwestowali 140 mln euro w rozbudowę i zmianę charakteru oraz nazwy inwestycji. – Przebudowa czy rozbudowa to operacja na żywym organizmie – jest wymagająca i skomplikowana. Nie dziwi więc, że proces taki jest często większym wyzwaniem niż budowa nowego obiektu. Lepiej jest jednak podjąć takie ryzyko, niż nie robić nic – przekonuje ekspertka Cushman & Wakefield.

W regionie też poprawiają i zwiększają

Rozbudowy i przebudowy świadczą w pewnej mierze o dojrzałości rynku. Nie są więc czymś wyjątkowym również w innych krajach naszego regionu. W Pradze największą rozbudową obecnie jest kolejna faza galerii Chodov, którą realizuje Unibail-Rodamco. Do jesieni przyszłego roku obiekt ma się powiększyć o dwie trzecie, do ponad 100 tys. mkw. W Rumunii z kolei Argo Capital Property planuje powiększyć i repozycjonować park handlowy Era Park Iași. Po zakończeniu prac obiekt zwiększy swoją powierzchnię o 30 tys. mkw. – do ponad 80 tys. mkw. Rozbudowy zdarzają się nawet na przeżywającej kryzys Ukrainie. W 2015 roku Build Invest Group rozbudowało centrum handlowe Proton w Charkowie o 6 tys. mkw. W słowackiej Bańskiej Bystrzycy natomiast CBRE Global Investors zdecydował się powiększyć centrum handlowe Europa. W ostatnich tygodniach najwięcej się jednak mówi o rozbudowie bratysławskiego kompleksu wielofunkcyjnego Eurovea, zrealizowanego w 2010 roku przez irlandzkiego dewelopera Ballymore Properties na działce wielkości 46,5 ha nad brzegiem Dunaju. W skład kompleksu wchodzi 250 mieszkań, 23 tys. mkw. biur, 55 tys. mkw. powierzchni handlowej i rozrywkowej, a także pięciogwiazdkowy hotel Sheraton. W 2014 roku kompleks kupiło konsorcjum, na czele którego stanęła firma J&T Real Estate – jej właścicielem jest Peter Korbačka. Kosztowało około 360 mln euro. Od przejęcia w części handlowej poczyniono pewne zmiany, m.in. odnowiono toalety i windy. Najciekawsze jednak jeszcze przed nami. Słowacka prasa aż huczy od zapowiadanych nowych planów Petera Korbački, które zakładają m.in. powiększenie części handlowej o 25 tys. mkw. powierzchni. U naszych północnych sąsiadów z kolei finiszuje rozbudowa centrum handlowego Mega w Kownie. Baltic RED, właściciel obiektu, wyznaczył na listopad zakończenie rozbudowy, która powiększyła obiekt z 72 tys. do 102 tys. mkw.

Technologia wyznacza trendy

Wraz z dojrzewaniem rynków i rozwojem handlu w sieci będziemy mieli częściej do czynienia z operacjami na istniejącej tkance nieruchomościowej. Rozwój technologii już od dawna na nowo definiuje sposoby wykorzystywania powierzchni w obiektach handlowych. Jeśli będzie odbywał się nadal w tak zawrotnym tempie, to już dziś można powiedzieć, że rewolucja w handlu dopiero przed nami.

Kategorie