Pokoje jak z fabryki

Mieszkania na wynajem, wykończone pod klucz – w ubiegłym roku 280 takich powstało w ramach municypalnej inwestycji o nazwie Snabba Hus w dzielnicy Västberga na południu Sztokholmu. Firma należąca do miasta i zarazem jeden z największych szwedzkich inwestorów mieszkaniowych – Svenska Bostäder – ukończyła projekt latem 2016 roku. Zgodnie z założeniami, swoją pierwszą kawalerkę za około 500 euro, czyli tanio, będą mogli tutaj wynająć młodzi w wieku od 18 do 30 lat. – To grupa, która nie ma pieniędzy na zakup nieruchomości. Dlatego trzeba ich wspomóc – tłumaczy założenia programu przedstawiciel inwestora. Szwedzka prasa mówi o dokuczliwym niedoborze mieszkań – uważa się, że około 300 tys. lokali potrzebnych jest „na już”.

Szwedzkie eldorado

Szybkość budowy to jeden z głównych powodów, dla których w tym przypadku sięgnięto po technologię modułową. – Pozwala ona skrócić czas budowy dwu- lub nawet trzykrotnie w porównaniu z tradycyjnymi metodami – twierdzi architekt projektu Andreas Martin-Löf, który na swoim koncie ma także inne projekty z prefabrykatów oraz prestiżową nagrodę Architekt Roku przyznaną w 2014 przez szwedzki magazyn Residence. Na plac budowy wjeżdżają już gotowe mieszkania – wykończone i wyposażone. Z łazienką, aneksem kuchennym i podstawowymi meblami – wszystko to wyprodukowane w komfortowych fabrycznych warunkach. Na placu budowy główne zadanie polega na wstawieniu modułów we wcześniej przygotowane żelbetonowe rusztowanie przypominające stojak na wina oraz dobudowaniu do tak powstałego budynku klatek schodowych i wind. Same moduły po doprowadzeniu do nich wody i prądu są gotowe do zamieszkania. Moduły wykonane są zazwyczaj z lekkich materiałów, takich jak płyty warstwowe (np. złożone z drewna, płyt OSB, materiałów izolacyjnych i płyt kartonowo-gipsowych). W Snabba Hus moduły mają po 32 mkw., a każdy waży około 9 ton. – Wymiary te pozwalają przewozić je na ciężarówkach publicznymi drogami – tłumaczy Andreas Martin-Löf. Jadą niedaleko – około 2,5 godziny z fabryki w mieście Kungsör pod Sztokholmem. Generalnym wykonawcą i producentem modułów jest szwedzka firma Junior Living. Jak tłumaczy architekt, twórcom projektu leżą na sercu kwestie społeczne. – Nasze zamówienia tworzą lokalny rynek pracy. Nie chcemy przyjmować propozycji producentów z Chin, mimo że coraz częściej je dostajemy – tłumaczy Andreas Martin-Löf.

Moduły z Polski

Nie wszyscy jednak inwestorzy – i to również ci szwedzcy – kierują się podobnymi kryteriami wyboru. Korzystają na tym w dużej mierze producenci z Europy Środkowo-Wschodniej i krajów bałtyckich. Unibep jako producent drewnianych modułów i wykonawca zrealizował swój pierwszy projekt w Skandynawii w 2009 roku. – Na początku było ciężko – dla Norwegów byliśmy nieznaną firmą z Europy Wschodniej, niemającą kontaktów i marki – wspomina prezes zarządu spółki Unibep Leszek Gołąbiecki. Do chwili obecnej w Norwegii Unibep wybudował już blisko 1,6 tys. mieszkań w technologii modułowej, a ponad 300 jest w trakcie realizacji. Inwestycje prowadził m.in. w Oslo, Stavanger, Alesund, Trondheim, a także za kołem podbiegunowym – w Tromsø. Firma przełamała także lody w Szwecji – w styczniu podpisała swój pierwszy kontrakt na produkcję 12 mieszkań w Skene koło Goeteborga. Zamawiającym jest generalny wykonawca firma Tuve Bygg.

Zachęcony skandynawskimi sukcesami Unibep – trzy lata temu – powołał spółkę deweloperską joint-venture z norweską firmą Gemich. W nowo powstałym podmiocie (o nazwie Seljedalen) ma 50-proc. udział i za jej pośrednictwem stawia budynki modułowe. – Taki model biznesowy jest bardzo korzystny dla Unibepu – zarobimy na wykonawstwie, a następnie na działalności deweloperskiej – wyjaśnia prezes Gołąbiecki. Firma między listopadem 2015 a listopadem 2016 wybudowała trzy budynki z 39 mieszkaniami w Stjørdal niedaleko Trondheim. Pod koniec 2016 roku rozpoczęła także budowę 106 mieszkań w Melhus w tym samym rejonie. Sektor budownictwa modułowego w samym 2016 roku przyniósł firmie z Bielska Podlaskiego 156 mln przychodu, o 18 mln zł więcej niż rok wcześniej, a wynik byłby jeszcze lepszy, gdyby nie wahania kursowe. Perspektywy rozwoju w Skandynawii są na tyle obiecujące, że spółka w 2016 roku ukończyła także budowę nowej hali produkcyjnej w Bielsku Podlaskim – zwiększyło to jej moce przerobowe z 700 do 900 modułów rocznie.

Z Chojnic do Nowego Jorku

Sporo pracy mają też w niewielkiej miejscowości Topole koło Chojnic w Borach Tucholskich (województwo pomorskie). Produkowane są tam moduły do budowy hoteli w Nowym Jorku, Amsterdamie czy Londynie. Jeszcze tego roku spodziewane są aż dwa głośne otwarcia nowojorskich obiektów hotelowych, w których rodzinna firma Polcom Modular założona przez Eugeniusza Słomińskiego ma niemały udział. Budynek modnej holenderskiej sieci CitizenM na Manhattanie (przy ulicy Bowery) – wysoki na 19 pięter z 300 pokojami – będzie największym dotychczas wybudowanych hotelem modułowym Nowego Jorku. Wszystkie moduły (210 elementów) przypłynęły statkiem z Polski. Nie jest to przypadek, że na wykonawcę wybrano właśnie firmę z Chojnic – CitizenM jako hotelowy deweloper współpracuje z polskim producentem już od kilku lat. Pierwszy hotel z udziałem Polcom Modular (CitizenM Bankside w Londynie) powstał w 2012 roku. W zeszłym roku, również z udziałem polskiego producenta modułów, otwarto kolejne dwa obiekty tej sieci (Tower of London i Shoreditch – oba w Londynie) i powiększono jeden na lotnisku w Amsterdamie (Schiphol). Obecnie holenderska sieć pracuje nad kolejnymi obiektami, m.in. w Paryżu i Szanghaju, a śledząc media społecznościowe, można domyślać się, że nie odbywa się to bez udziału Polcomu.

Firma dostarcza także moduły do dwóch projektów hotelowych sieci Alt, które w tym roku powstaną w Kanadzie – jeden w mieście St John’s i jeden w Calgary. W Nowym Jorku, oprócz wspomnianego CitizenM, powstaje też hotel sieci Pod na Brooklynie, który ma być otwarty w najbliższych miesiącach. Hotel Pod Brooklyn z 249 pokojami zaprojektowany został przez wyspecjalizowane lokalne studio Garrison Architects, a deweloperem jest nowojorska firma CBSK Ironstate. Wybór polskiego producenta odbił się echem w nowojorskiej prasie, głównie dlatego, że renomowany lokalny przemysł (w samym Nowym Jorku w ciągu ostatnich trzech lat powstało przynajmniej kilka dużych projektów modułowych – przeważnie mieszkalnych) musiał się obejść smakiem. Jak wynika z relacji nowojorskiej gazety nieruchomościowej The Real Deal, amerykańskiego dewelopera przekonało doświadczenie polskiego wykonawcy z hotelowymi produktami luksusowymi (Polcom dostarczył w odpowiednim standardzie gotowe pokoje hotelowe wykończone pod klucz), a cena pozwoliła zrekompensować koszty transportu. Co ciekawe, chojnicki producent tym razem jako inwestor szykuje dwa hotele Courtyard Marriott – jeden w Edynburgu, a drugi w pobliżu lotniska Luton pod Londynem. Mają to być przy okazji dwa pierwsze hotele Courtyard Marriott zrealizowane w technologii modułowej, którymi Polcom chce debiutować na rynku deweloperskim.

Nie czas na prostotę

Dlaczego podobne przedsięwzięcia nie powstają w Polsce? – Wynika to z trzech przyczyn. Pierwszą jest cena – uważa Jakub Gałka, dyrektor departamentu handlowego firmy Nordhus z Bielska Podlaskiego, która ma już 20 projektów różnej wielkości – głównie na rynek skandynawski. – Gdy większość prac, takich jak położenie parkietu, płytek czy instalacji robimy w Polsce po 15-20 zł za godzinę, to jest to bardziej atrakcyjne niż robienie tych samych prac na budowie w Norwegii czy Szwecji, gdzie godzina pracy kosztuje 80 zł – tłumaczy Jakub Gałka. Jednak gdy moduły idą na polski rynek, to ta przewaga znika i koszty są podobne. Ponadto Skandynawowie mają skłonność do prostych form. Budownictwo modułowe wpisuje się w tę estetykę, podczas gdy – zdaniem dyrektora z firmy Nordhus – Polacy wolą projekty bardziej skomplikowane. Wreszcie jest też problem drewna jako surowca. Skandynawowie, w przeciwieństwie do Polaków, nigdy nie odeszli od budowy z drewna na rzecz żelbetu. – W Skandynawii dom drewniany nie jest synonimem biedy, tylko ekologii, kontaktu z naturą – to symbol Norwegii. Zresztą do technologii drewnianej nie trzeba ich mocno przekonywać, bo znają ją i stosują od wielu lat – dodaje Leszek Gołąbiecki z firmy Unibep. Uspokaja także, że nie ma żadnych zagrożeń pożarem. – Szkielet drewniany osłonięty jest niepalnymi materiałami budowlanymi. Budynki zbudowane z modułów drewnianych są „cichsze” niż murowane i jednocześnie bardzo trwałe – uważa Leszek Gołąbiecki. Są też ekologiczne. Jako przykład podaje pierwszy zbudowany w tym roku przez Unibep w tej technologii budynek pasywny w Trondheim w Norwegii.

Jakub Gałka przekonuje z kolei, że w sytuacji, gdy koszty są porównywalne z ponoszonymi przy zastosowaniu metod tradycyjnych, deweloperom mieszkaniowym nie zależy tak bardzo na skróceniu czasu budowy. – Istotniejsze jest, czy i kiedy mieszkania się sprzedadzą, a to w przypadku budynków modułowych w Polsce nie byłoby wcale tak oczywiste – mówi Jakub Gałka. Stosunek nabywców mieszkań powinien się jednak zmieniać. – Widać, że coraz więcej osób decyduje się na budowę z prefabrykatów domów jednorodzinnych. Z czasem powinno to zwiększyć zaufanie do prefabrykatów, a w szczególności do modułów, również w budownictwie wielorodzinnym – uważa Jakub Gałka.