Wydanie:
polskienglish
zaloguj się | rejestruj konto

reklama

Wydanie 9 (223)
Wrzesień 2017
Powierzchnie magazynowe i produkcyjne

Magazyn za marżę

Napływ inwestycji przemysłowych do Europy Środkowo-Wschodniej pobudza popyt na BTO

Rafał Ostrowski

Magazyn za marżę
W 2014 roku Amazon zamówił u Panattoniego dwa magazyny BTO, jeden w Poznaniu, drugi we Wrocławiu

Coraz więcej firm deweloperskich liczy na zaistnienie w segmencie build-to-own. To sposób, by zwiększyć obroty i poszerzyć grono klientów

Deweloperzy obiektów magazynowych i przemysłowych dotychczas dosyć niechętnie wychodzili poza wypracowane modele biznesowe oparte na wynajmie budynków i ich sprzedaży inwestorom nieruchomościowym. Dziś zamiast stawać się właścicielami budynków coraz częściej są też skłonni budować je klientom na własność, w zamian za kwotę ryczałtową. Choć jest to model wciąż rzadki i prowadzony na marginesie tradycyjnej działalności deweloperskiej, pozwala deweloperom konkurować o tego rodzaju zlecenia z generalnymi wykonawcami. W konkurencji tej deweloper może wygrywać ekonomią skali, a przede wszystkim zakresem oferowanych usług. Deweloper nie tylko weźmie odpowiedzialność za projektowanie budynku, pozwolenia budowlane czy finansowanie, ale też pomoże wyszukać grunt, zapewni pomoc prawną i negocjacyjną przy nabyciu działki, a także zaoszczędzi klientowi kłopotu z wyborem i kontraktowaniem firm budowlanych.

Dekada na polskim rynku

Eksperci z Colliers International przewidują w najbliższym czasie wzrost transakcji BTO na polskim rynku magazynowym – to konkluzja z majowego raportu „Nowe lokalizacje, nowe możliwości – centra logistyczne vs. rynek pracy”. Główną przyczyną ma być dalszy napływ firm produkcyjnych z krajów europejskich oraz USA (producenci najczęściej sięgają po ten model), a także, jak podkreśla Łukasz Pańczyk, starszy specjalista w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers International, rosnący popyt ze strony klientów na całościową obsługę procesu budowlanego – taki model oszczędza im kłopotu i zmniejsza ryzyko inwestycji. – Jest to szczególnie ważne dla dużych firm, gdzie nie robi się za wszelką cenę oszczędności finansowych, ale przede wszystkim kładzie nacisk na eliminowanie ryzyka – uważa Piotr Wawrzyniak, menedżer odpowiedzialny za Polskę w belgijskiej firmie deweloperskiej ILD, która w 2011 roku zbudowała fabrykę BTO dla amerykańskiego koncernu Newell Rubbermaid we Włocławku.

Przygoda deweloperów powierzchni magazynowych i produkcyjnych z BTO w Polsce trwa niespełna dziesięć lat. Firma Panattoni Europe przecierała szlaki, oferując tę usługę od 2008 roku, kiedy to otworzyła oddział BTS. Pierwsza umowa z Farmacolem została podpisana w 2009 roku (5,4 tys. mkw. w Poznaniu), a w sumie na ponad 30 zrealizowanych przez ten oddział transakcji BTS-owych około jedna trzecia została zrealizowana w formule BTO. Również w ten sposób przeprowadzono największe dotąd transakcje na polskim rynku. Amazon zamówił dwa magazyny BTO, jeden w Poznaniu, drugi we Wrocławiu (każdy miał ponad 123 tys. mkw.). Amazon wkrótce po wybudowaniu sprzedał oba obiekty Koreańczykom reprezentowanym w transakcji sale and lease back przez niemieckiego zarządcę funduszy GLL Real Estate Partners. Panattoni ukończył także w zeszłym roku 19,4 tys. mkw. powierzchni przemysłowej dla firmy Bombardier, a na początku tego roku podpisał kontrakt na budowę obiektu o powierzchni 13,5 tys. mkw. dla Thule w Pile. – BTO to dla nas ciekawy element biznesu, który zwiększa nam wolumen transakcji, zwiększa penetrację rynku i zakres oferowanych usług, daje nam dodatkowy kontakt z klientem czy z brokerem, dzięki czemu jesteśmy bliżej rynku – podkreśla zalety tej działalności Robert Dobrzycki, CEO na Europę w Panattoni Europe. W sektorze BTO działa także Goodman, firmy takie, jak wspomniany już ILD czy Hillwood Polska oraz 7R Logistics (te dwie ostatnie przymierzają się do pierwszych realizacji BTO), a także Jakon z Tarnowa Podgórnego koło Poznania.

Niewykorzystany potencjał Rumunii

W Rumunii deweloperom powierzchni magazynowych i przemysłowych nie udało się jeszcze zbudować swojej pozycji na rynku BTO. Dzieje się tak, mimo że ich potencjalni klienci od lat budują obiekty w tym modelu, korzystając z usług generalnych wykonawców. – Jedynym niedawnym przykładem (realizacji BTO przez dewelopera) jest obiekt o powierzchni 9 tys. mkw. wybudowany w Timisoarze dla firmy Kimball Electronics przez Helios Phoenix, lokalnego dewelopera magazynowego – informuje Costin Banica, szef działu przemysłowego w Rumunii w firmie JLL. Wszystko wskazuje jednak na to, że okazje będą się regularnie pojawiać, gdyż Rumunia wciąż skutecznie przyciąga przemysł z zagranicy. W niektórych przetargach na powierzchnie BTO startują coraz częściej tacy deweloperzy, jak CTP, Panattoni, WDP czy AIC-RE, ale jak podaje Costin Banica, dotąd nie pozyskali znaczących zleceń w tej formule.

W Rumunii posiadanie budynku na własność to rozwiązanie popularne także wśród firm logistycznych czy sieci handlowych mających większe wymagania co do lokalizacji centrów dystrybucyjnych. W przeszłości borykały się one nieraz ze znalezieniem odpowiednich opcji wynajmu. – Teraz, gdy biznes się ustabilizował, posiadanie obiektu logistycznego na własność może mieć większy sens niż długoterminowy najem. Jednak wciąż decyzja zależy od globalnych strategii poszczególnych firm – uważa Costin Banica. Ekspert podkreśla też, że udział deweloperów w rynku będzie się zapewne zwiększał. – Chociaż działanie w charakterze generalnego wykonawcy nie jest dla deweloperów działalnością podstawową, skłaniają ich do tego duzi klienci i marki. Jestem przekonany, że coraz częściej będziemy obsługiwać projekty BTO w Rumunii, kiedy rynek będzie rósł i dojrzewał – podsumowuje szef rumuńskiego działu przemysłowego w firmie JLL.

W Czechach bez zmian

W Czechach, podobnie jak w Polsce, w sektorze BTO prym wiedzie Panattoni Europe, choć usługi BTO oferuje też na przykład ILD (które zbudowało magazyn dla tajwańskiego producenta elektroniki Foxconn o powierzchni 26,5 tys. mkw. w Kutnej Horze) czy praska firma Contera. W przeszłości Panattoni zbudował m.in. 43 tys. mkw. dla Johnson Controls/Yanfeng i ponad 26 tys. mkw. dla Steelcase. Według Miroslava Kotka, dyrektora w dziale przemysłowym JLL w Pradze, na rynku co roku można zaobserwować kilka takich transakcji. – Model był jednak bardziej popularny w okresach ekonomicznej recesji – zaznacza Miroslav Kotek. Dodaje też, że w najbliższym czasie nie spodziewa się ani wzrostu, ani spadku rocznej liczby transakcji w sektorze. Popytowi na BTO, nie tylko w Czechach, ale i w skali globalnej, sprzyjać powinny niskie stopy procentowe. Jak podkreśla Bruno Berretta, dyrektor biura prognoz i researchu w Colliers International na region EMEA, w panujących teraz warunkach rynkowych inwestycje typu BTO przynajmniej w teorii powinny dziś szczególnie przemawiać do firm chcących finansować swoje inwestycje długiem, podobnie jak przemawiać powinna perspektywa zysków w razie sprzedaży tych nieruchomości w przyszłości. Mimo to analityk Colliersa nie spodziewa się, by tani pieniądz spowodował nagle falę zainteresowania BTO w Europie Środkowo-Wschodniej. – Wiele z dotychczasowego popytu generowane było przez przemysł samochodowy. To pokazuje, jaką siłę ma on w regionie – podkreśla Bruno Berretta. Jego zdaniem też firmy produkcyjne dla segmentu BTO wciąż pozostaną głównym źródłem popytu.

Newsletter
Jeśli chcesz mieć więcej informacji tego typu, zapisz się na newsletter


reklama
Dodatki specjalne
reklama

konferencje

Eurobuild Awards 2017
Newsletter
Otrzymuj najnowsze informacje ze świata nieruchomości e-mailem
reklama

reklama
O nas Kontakt Polityka prywatności Archiwum Newsletter
Copyright 2017 EuroCEE. All rights reserved.