Wydanie:
polskienglish
zaloguj się | rejestruj konto

reklama

Wydanie 10 (224)
Październik 2017
Zarządzanie nieruchomościami

Kubły pełne pieniędzy

Jak śmiecą najemcy centrów handlowych

Tomasz Cudowski

Kubły pełne pieniędzy
To właściciel decyduje o tym, jak zorganizowany jest obrót odpadami w jego obiekcie, najemca musi się dostosować – mówi Magda Derwisz

Uczestnicy rynku zdążyli się wyedukować, przepisy się ustabilizowały, a postęp technologiczny dokonuje się także w tej dziedzinie – mimo to gospodarowanie odpadami w centrach handlowych nieustannie spędza sen z powiek zarządcom tych obiektów. Co jest najtrudniejsze i jak poradzić sobie z problemami?

Z pozoru sprawa jest prosta. – Kwestie związane z segregowaniem i utylizacją śmieci w centrum handlowym określa zazwyczaj regulamin centrum handlowego, który jest załącznikiem do umowy najmu – wyjaśnia Magda Derwisz, która od 20 lat zajmuje się operacyjnym zarządzaniem centrami handlowymi. – To właściciel decyduje o tym, jak zorganizowany jest obrót odpadami w jego obiekcie, a najemca musi się dostosować do zastanego porządku. Choć czasem są możliwe indywidualne ustalenia.

Zazwyczaj obiekty handlowe mają dwie umowy na odbiór odpadów: te zmieszane wywozi firma komunalna, a odpady podlegające recyklingowi (głównie makulaturę) – firma, która zaproponuje korzystniejszą stawkę za odbiór. Bo makulatura to dla właściciela obiektu źródło przychodu, a przynajmniej narzędzie obniżające koszty. Z tego też względu coraz częstszą praktyką jest punkt we wspomnianym regulaminie stanowiący, że wszystkie opakowania podlegające recyklingowi, które wjadą do centrum handlowego, a nie wyjadą z klientami, stają się własnością centrum.

Wszystkie barwy kubła

Zarządcy są w zasadzie zgodni: największe wyzwanie dla właściciela centrum handlowego to wyegzekwowanie segregowania odpadów przez najemców. – Niestety, nie ma uniwersalnych metod – rozwiewa złudzenia Magda Derwisz. – Tak jak w przypadku gospodarowania śmieciami z naszych domów, wszystko zależy od podejścia ludzi. Trzeba więc ich solidnie edukować, a potem odpowiednio monitorować cały proces – uważa.

Wielu najemców trudno także nauczyć i przyzwyczaić do zgniatania śmieci. Czynność wydaje się z pozoru banalna, ale – ze względu na skalę – wpływa w dużym stopniu na objętość produkowanych odpadów, a więc na koszty ich wywozu.

Szczególnymi odpadami są śmieci organiczne (produkowane głównie przez sklepy spożywcze i strefy restauracyjne), których utylizację organizują sami najemcy – regulamin centrum zazwyczaj zobowiązuje ich do podpisania osobnej umowy na odbiór oraz do dysponowania osobnym, klimatyzowanym pomieszczeniem do czasowego przechowywania odpadów.

Trudne rozliczenia

Jeśli konstrukcja obiektu to umożliwia, najlepszym wyjściem dla zarządcy jest zobowiązanie najemców do samodzielnego podpisania umów na odbiór odpadów. – Niestety zazwyczaj jest to możliwe jedynie w przypadku nielicznych parków handlowych, gdy poszczególni najemcy mają własne zaplecza w strefie dostaw, w których mogą ustawić wynajęte przez siebie kontenery – precyzuje Bogdan Ciesielski, manager techniczny Outletu Białystok i Galerii Sieradzkiej. – Firma NGI, która jest właścicielem kilkunastu obiektów handlowych w Polsce, ma taką komfortową sytuację jedynie w Galerii Łęczyńskiej w Łęcznej – każdy najemca organizuje odbiór odpadów we własnym zakresie – dodaje Bogdan Ciesielski.

Nasuwa się pytanie: a co ze śmieciami wrzucanymi przez klientów do koszy czy powstałymi w wyniku sprzątania? I tu właściciel centrum sobie poradził: zawarł z najemcami porozumienie, na mocy którego odpady zebrane na powierzchniach zewnętrznych trafiają do pojemników tych najemców. W umowie najmu klienci zazwyczaj deklarują ilość śmieci, jaką będą produkować, i stosownie do tej deklaracji są obciążani kosztami wywozu. Zdarzają się także rozliczenia, które bazują na stawce „z metra”, czyli opłata jest proporcjonalna do zajmowanej powierzchni. – Ale w większości przypadków jest to raczej niesprawiedliwe – sklep z obuwiem o powierzchni 100 mkw. „śmieci” w zupełnie inny sposób niż 100-metrowa restauracja – uważa Bogdan Ciesielski.

Z tego względu podstawą rozliczania najemców jest monitorowanie źródeł powstawania odpadów, a dobry administrator musi mieć cechy dobrego śledczego. – Gdy na podstawie deklaracji najemców zamawiamy wywóz 10 kontenerów w miesiącu, a okazuje się, że śmieci nie mieszczą się nawet w 20 pojemnikach, to analizujemy, który z najemców nie doszacował swoich możliwości – mówi Bogdan Ciesielski. – Wbrew pozorom nietrudno jest ustalić, kto wyrzucił więcej śmieci, niż zadeklarował – zazwyczaj kartony czy pudła mają charakterystyczne cechy, są np. opisane czy oklejone (choć mieliśmy przypadki zrywania naklejek…).

Także najemcy pilnują się wzajemnie, bo nikt nie chce płacić cudzych rachunków. Z tego względu zarządcy nader rzadko są zmuszeni stosować zbiorową odpowiedzialność i podnosić opłaty wszystkim najemcom. – Takie niedoszacowanie ilości wyprodukowanych odpadów może okazać się kosztowne – zdradza Bogdan Ciesielski. – Śmieci, które piętrzą się na ziemi obok pełnego kontenera, też muszą zostać uprzątnięte przez firmę odpadową, na dodatek ręcznie, a dodatkowy rachunek za taką usługę może być całkiem wysoki – podkreśla.

Zdarza się też, że najemcy parków handlowych, by zaoszczędzić, tworzą nieformalne spółki i dzielą się kosztami wywozu wspólnego kontenera, jednak zazwyczaj szybko zmieniają zdanie, zwłaszcza jeśli jednym ze „wspólników” jest np. sklep rybny.

Odbiorca swoje wie

Relacjom zarządców centrów handlowych z firmami odbierającymi odpady można by poświęcić osobny artykuł (a nawet cykl artykułów, w większości mrożących krew w żyłach). Wydawać by się mogło, że niewidzialna ręka rynku uzdrowiła stosunki między zleceniodawcami i zleceniobiorcami, którzy – przynajmniej w teorii – powinni mieć na względzie dwa wspólne cele: chronić środowisko i majątek akcjonariuszy (w tej kolejności). W praktyce bywa z tym… różnie. W wielu miastach (szczególnie tych średniej wielkości) nie ma dużej liczby firm, które dysponują własnym sprzętem odpowiednim do obsługi centrum handlowego, a do tego są w stanie zaproponować rozsądne stawki za wywóz. To znacznie ogranicza zdrową konkurencję i możliwości zarządców w doborze zleceniobiorców. – Gdy objęłam zarządzanie dużym centrum handlowym w Opolu, stwierdziłam, że obiekt ponosi bardzo wysokie koszty odbioru odpadów – wspomina Magda Derwisz. – W obiekcie nie było prasokontenera, czyli urządzenia zgniatającego odpady, a firma wywożąca śmieci stosowała stawki za objętość odebranych odpadów. Okazało się, że ani ten odbiorca, ani żadna inna firma w okolicy nie widzi możliwości dostarczenia prasokontenera – dodaje. Przedstawiciele wszystkich tych spółek gorąco przekonywali zarządcę, że kontener zgniatający się u niego nie zmieści, a ponadto będą problemy z jego opróżnianiem (co było całkiem prawdopodobne, bo zaplecze centrum było faktycznie małe i wąskie). Co więcej, z kalkulacji tych firm wynikało jednoznacznie, że używanie prasokontenera kompletnie się nie opłaca – jego wynajmowanie jest droższe niż potencjalne oszczędności z tytułu zgniatania odpadów. – Poszukiwania zleceniobiorcy, który wreszcie dostarczył żądane urządzenie, zajęły mi ponad pół roku – wzdycha Magda Derwisz. – Przy okazji zmieniliśmy także sposób rozliczania wywozu – stawkę za objętość zastąpiła stawka za wagę odpadów. I okazało się, że przez wiele poprzednich lat płaciliśmy za „wywożenie powietrza”. Dzięki prasokontenerowi odbiór odpadów, zamiast codziennie, może odbywać się raz w tygodniu, a rachunki za wywóz obniżyły się o… 50 proc.


Aleksandra Zarosa

radca prawny z KPRF Law Office

Odpady w centrach handlowych – komunalne czy nie?

Problem niejednoznacznych przepisów i ich uznaniowa interpretacja dokonywana przez urzędników dotyczy również śmieci produkowanych w centrach handlowych, zwłaszcza wytwarzanych w nich masowo kartonów czy opakowań foliowych. Zgodnie z obowiązującym prawem, obowiązkiem gmin jest zorganizowanie odbioru odpadów komunalnych z nieruchomości leżących na ich terenie. Pod gminne systemy gospodarowania odpadami podlegają właściciele nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy, ale rada gminy może (choć nie musi) objąć systemem także właścicieli nieruchomości komercyjnych, w tym galerie handlowe. Dla gminy jest to opłacalne, bo z tego tytułu właściciele nieruchomości są zobowiązani uiszczać na jej rzecz opłaty. I tu może powstać problem, ponieważ gminy często uważają, że większość odpadów wytwarzanych w galeriach jest odpadami komunalnymi. Jak jest w rzeczywistości?

Zgodnie z ustawową definicją, odpadami komunalnymi są odpady powstające w gospodarstwach domowych, a także odpady pochodzące od innych wytwórców, które ze względu na swój charakter lub skład są podobne do odpadów powstających w gospodarstwach domowych. Mogą być one wytwarzane zarówno przez osoby fizyczne – w związku z zaspokajaniem przez nie swoich codziennych, życiowych, bytowych potrzeb (chodzi o śmieci, które każdy z nas każdego dnia wytwarza w domu) – jak i przez przedsiębiorców. Oceniając, które z odpadów wytwarzanych przez przedsiębiorców są odpadami komunalnymi, trzeba więc sprawdzić, co było powodem ich powstania (czy powstały dlatego, że przedsiębiorca lub jego pracownik żyje i musi jeść, pić, ubrać się, przeczytać książkę, czy też są skutkiem ubocznym prowadzonej działalności gospodarczej). Dlatego też np. skórka po bananie zjedzonym przez pracownika będzie odpadem komunalnym, bo wytworzono go w związku z koniecznością przyjmowania pokarmu, a nie w związku z wykonywaną pracą (a więc działalnością danego przedsiębiorstwa). Gdyby pracownik był w tym czasie w domu, też musiałby jeść i również wytworzyłby odpad. Dlatego odpadami komunalnymi powstającymi na terenie centrów handlowych są m.in. odpady z koszy na śmieci ustawionych w częściach handlowych przeznaczonych dla klientów, a także te pochodzące od pracowników (resztki jedzenia, napojów, papierowe, szklane i inne opakowania po nich, chusteczki higieniczne). Są to odpady analogiczne do tych wytwarzanych w domach, nierozerwalnie związane z codziennym życiem ludzi. Nie można natomiast zaliczyć do odpadów komunalnych pozostałych odpadów produkowanych na terenie centrum handlowego, a powstałych w związku z działalnością gospodarczą galerii. Najlepszym tego przykładem są opakowania po produktach dostarczonych do centrum handlowego, jak np. kartony czy folie. Trudno sobie wyobrazić, aby jakiekolwiek gospodarstwo domowe było w stanie wytwarzać ich tyle co galeria. Fakt, kupujemy coraz więcej przez internet, ale tylu paczek nie zamówiłaby żadna rodzina.


Newsletter
Jeśli chcesz mieć więcej informacji tego typu, zapisz się na newsletter


reklama
Dodatki specjalne
reklama

konferencje

23. Doroczna Konferencja Rynku Nieruchomości Komercyjnych w Polsce
Eurobuild Awards 2017
Newsletter
Otrzymuj najnowsze informacje ze świata nieruchomości e-mailem
reklama

reklama
O nas Kontakt Polityka prywatności Archiwum Newsletter
Copyright 2017 EuroCEE. All rights reserved.