Przejmują się
Temat numeru
W biznesie mówi się, że nie ma darmowych obiadów. Ale po co płacić za lunch, skoro można kupić całą restaurację? Ruch na rynku przejęć zdaje się świadczyć o tym, że jest sporo chętnych na takie rozwiązanie, a i „restauracji” na sprzedaż nie brakuje. – Zgodnie z danymi na połowę grudnia, w roku 2017 przeprowadzono w Polsce w sumie 204 transakcje fuzji i przejęć, to około 9 proc. więcej niż w całym roku 2016. Przewidujemy, że do końca roku liczba transakcji może jeszcze wzrosnąć o 5 proc. – podlicza Alicja Kukla-Kowalska, key account manager z Fordata (firmy wspierającej technologicznie procesy transakcyjne). – Do rekordów z roku 2015 (247 transakcji) jeszcze długa droga, ale trend jest stabilny. Inwestycjom na naszym rodzimym rynku sprzyjają niskie stopy procentowe, spadła też obserwowana na początku 2017 roku niepewność gospodarcza wśród przedsiębiorców – dodaje ekspertka z Fordata.
Silni w regionie
Dane te dotyczą wprawdzie całej gospodarki, nie tylko nieruchomości, ale pokazują, że przejęcia w tym sektorze wpisują się w szerszy trend obserwowany nie tylko nad Wisłą, ale i w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Z danych zebranych przez EY wynika, że w pierwszym półroczu 2017 roku w całym regionie Europy Środkowej i Południowo-Wschodniej zawarto 473 transakcje fuzji i przejęć na łączną kwotę 19,9 mld dolarów. To o 27,8 proc. mniej niż w tym samym okresie w 2016 roku. Jak wynika z badania „Barometr transakcji fuzji i przejęć EY”, w pierwszym półroczu 2017 najbardziej aktywne na rynku fuzji i przejęć były Czechy, w których zawarto 113 transakcji, Polska (107) i Węgry (66). Łączna liczba transakcji w regionie Europy Środkowej i Południowo-Wschodniej spadła z 655 do 473. Tylko cztery kraje w regionie – Chorwacja, Grecja, Węgry i Słowenia odnotowały wzrost liczbowy.
Eksperci EY podkreślają jednak wzrost liczby transakcji w sektorze nieruchomości. – Na rynku inwestycji w nieruchomości obserwujemy pogłębiający się trend w postaci wzrostu liczby transakcji M&A [mergers and acquisitions – przyp. red.], polegających na nabywaniu większościowych pakietów akcji lub udziałów w spółkach deweloperskich – mówi Paweł Nowakowski, starszy menedżer, Grupa Rynku Nieruchomości EY. – Dotychczas takie transakcje były domeną wielkich funduszy inwestycyjnych oraz międzynarodowych deweloperów, skalujących swój biznes poprzez nabywanie nowych platform inwestycyjnych. Niemniej jednak w ostatnim okresie dostrzec można wzmożoną aktywność rodzimych firm deweloperskich, o czym najlepiej świadczy transakcja przejęcia przez Dom Development mieszkaniowej części firmy Euro-Styl oraz nabycie przez Archicom większościowego pakietu udziałów w MLocum. Szczególną aktywność inwestycyjną obserwujemy obecnie głównie w segmencie mieszkaniowym i wynika ona z jednej strony ze zmiany strategii firm deweloperskich, z drugiej, z uwarunkowań rynkowych – dodaje Paweł Nowakowski.
Duża aktywność przejmujących nie jest wyłącznie domeną rynku mieszkaniowego. Sporo się dzieje również w nieruchomościach komercyjnych. – Tutaj aktywni pozostają głównie duzi międzynarodowi gracze, fundusze inwestycyjne i deweloperzy. Do największych transakcji w 2017 roku w Polsce i Europie należy nabycie większościowego pakietu akcji Griffin Premium Real Estate przez Globalworth Real Estate Investments, zakup przez NEPI portfela Rockcastle Real Estate Company czy nabycie przez CIC od funduszu Blackstone portfela nieruchomości magazynowych firmy Logicor – wylicza ekspert EY. Polska przyciąga zagranicznych inwestorów głównie skalą i stabilnością rynku. – Na podstawowy kierunek ekspansji wybraliśmy rynek polski z uwagi na jego wielkość, płynność, silne fundamenty i szerokie możliwości – tłumaczył Dimitris Raptis, wiceprezes ds. inwestycji w Globalworth po ogłoszeniu zamiaru przejęcia Griffin Premium RE.
Paweł Nowakowski, starszy menedżer, Grupa Rynku Nieruchomości EY
Po prawej:
Tavis Cannell, partner w European Special Situations Group w Goldman Sachs
Nihil novi
Wbrew pozorom przejęcia firm w sektorze nieruchomości nie są niczym nowym. Nowa jest natomiast skala tego zjawiska. – Nie jest to nowe zainteresowanie, apetyt na platformy w Polsce utrzymuje się już od wielu lat, a ostatnie przejęcia wynikają z większej ostatnio dostępności firm na sprzedaż – tłumaczy Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL w Polsce.
Inwestorzy są skłonni kupować całe podmioty, ponieważ ułatwia im to zwiększenie skali prowadzonego biznesu w prostszy sposób niż budowanie go od podstaw. – Popyt na przejmowanie firm z sektora nieruchomości jest pozytywnym symptomem rozwoju i stopnia dojrzałości rynku. Przejęcie całego biznesu pozwala płynnie wejść na nowy rynek, nieprzerwanie kontynuować działalność w oparciu o istniejącą kadrę zarządzającą, a następnie sukcesywnie dostosować strategię do własnych celów – przekonuje Piotr Mirowski, partner w Colliers International i dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego firmy. – Nabywanie portfeli złożonych wyłącznie z nieruchomości zazwyczaj wymaga doskonałej znajomości rynku oraz lokalnego partnera, który zajmie się asset managementem (zarządzanie aktywami), dlatego często inwestorzy finansowi preferują przejęcie całych firm, w których od razu mogą skorzystać z dostępnego potencjału ludzkiego. Największe globalne fundusze mają Polskę na celowniku, jednak podaż platform/firm o odpowiedniej wartości, zwłaszcza po serii transakcji z ostatniego okresu, jest ograniczona – dodaje ekspert Colliersa.
Potwierdzają to sami zainteresowani. – Nabycie firmy Robyg daje Goldman Sachs możliwość zainwestowania w wysokiej jakości platformę rynku nieruchomości, budowaną w oparciu o lokalne i globalne doświadczenia – powiedział Tavis Cannell, partner w European Special Situations Group w Goldman Sachs po poinformowaniu w grudniu o intencji ogłoszenia wezwania publicznego w celu nabycia 100 proc. akcji spółki dewelopera. Szacowana wartość tego przejęcia wynieść ma ponad 1 mld zł.Co najmniej rok
Wiele wskazuje na to, że tempo na rynku ogólnie rozumianych przejęć jeszcze potrwa. – Spodziewamy się, że sytuacja utrzyma się w roku 2018. Eksperci przewidują jednak podwyżkę stóp procentowych w 2019 roku, zmniejszy się tym samym dostępność kredytów, co wpłynie też negatywnie na inwestycje – zauważa Alicja Kukla-Kowalska. Również sektor nieruchomości może w tym roku pozytywnie zaskoczyć. – Wielu międzynarodowych deweloperów, z którymi rozmawiamy, uważnie przygląda się polskiemu rynkowi i w swoich strategiach inwestycyjnych uwzględnia ekspansję na nasz rynek, poprzez zakup firmy o silnej pozycji na rynku lokalnym, ze sprawnym i efektywnym zarządem oraz bankiem ziemi zapewniającym dalszy wzrost wartości firmy. Zakładamy, że wartość transakcji na rynku M&A w segmencie mieszkaniowym w 2017 roku może wynieść około 2,7 mld zł. W najbliższym czasie spodziewamy się również 2-3 bardzo dużych transakcji w tym segmencie rynku. Podobnie jak w przypadku segmentu mieszkaniowego, możemy spodziewać się w niedługim czasie rozpoczęcia procesu konsolidacji na rynku komercyjnym oraz coraz większej liczby transakcji M&A – zapowiada Paweł Nowakowski.
Rynek się trzyma
Kolejnym przejęciom sprzyjać ma prognozowana dobra sytuacja na polskim rynku nieruchomości, choć ten ostatnio nieco stracił w oczach ekspertów. W 15. edycji raportu „Emerging Trends in Real Estate”, przygotowywanego przez PwC oraz Urban Land Institute, Warszawa uplasowała się na 23. pozycji. W ocenie ankietowanych ekspertów lepsze perspektywy niż stolica Polski mają zarówno Praga (15. pozycja), jak i Budapeszt (19.). Nie oznacza to jednak odwrotu od inwestowania nad Wisłą. – Warszawa nadal jest postrzegana przez inwestorów jako atrakcyjne miejsce do lokowania kapitału, jednakże w porównaniu z ubiegłorocznym zestawieniem spadła o trzy pozycje – podlicza Kinga Barchoń, partner w PwC, lider zespołu ds. nieruchomości. Jej zdaniem inwestorzy pozytywnie oceniają wysoki wzrost gospodarczy naszego kraju oraz dostrzegają rosnący potencjał rynku BPO/SSC. Spadek wynika po części z niepewności legislacyjnej przeprowadzanych reform w zakresie podatków oraz znacznego planowanego wolumenu nowych projektów biurowych w Warszawie. Niepewność towarzysząca procesowi Brexitu spowodowała, iż Londyn spadł na pozycję 27., co z kolei odbierane jest jako ogromna szansa dla rozwoju sektora finansowego i rynku biurowego w Warszawie. Nastroje na rynku europejskim są dość pozytywne. Prawie połowa respondentów oczekuje przyspieszenia wzrostu gospodarczego w najbliższych 3-5 latach. Potencjalne konsekwencje Brexitu niepokoją inwestorów w Wielkiej Brytanii, szczególnie skupionych na inwestycjach biurowych w Londynie, ale jednocześnie poprawiły nastroje w kilku stolicach kontynentalnej Europy – dodaje ekspert PwC.
