Wydanie:
polskienglish
zaloguj się | rejestruj konto

reklama

Wydanie 3 (228)
Marzec 2018
Rynek inwestycyjny i finansowy

Lepiej być nie może?

Fokus na Europę Środkowo-Wschodnią

Anna Pakulniewicz

Lepiej być nie może?
Kevin Turpin, szef działu badań na region Europy Środkowo- Wschodniej w JLL

W roku 2017 łączna wartość transakcji inwestycyjnych zrealizowanych na rynkach nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej wyniosła około 12,98 mld euro. Oznacza to wzrost o 3,3 proc. w porównaniu z 12,56 mld euro w 2016 roku. Inwestorzy nadal wykazywali apetyt na pełną gamę obiektów w całym regionie

W 2017 roku zarówno Polska, jak i Czechy odnotowały drugą najwyższą w historii łączną wartość inwestycji, a ich udział w całkowitym wolumenie dla regionu wyniósł odpowiednio 39 i 27 proc. Na kolejnych miejscach znalazły się Węgry (14 proc.), Rumunia (8 proc.) i Słowacja (4 proc.). – Biorąc pod uwagę dużą liczbę transakcji zaplanowanych na rok 2018, spodziewamy się kolejnego dobrego rezultatu. Z naszych prognoz wynika, że wartość transakcji w regionie Europy Środkowo-Wschodniej przekroczy 12 mld euro, co może oznaczać, że nowy rekord ustanowiony w 2017 zostanie pobity – mówi Kevin Turpin, szef działu badań na region Europy Środkowo-Wschodniej w JLL. – Transakcje, które zostały zawarte na początku 2018 roku, a były przesuniętymi transakcjami z 2017 roku, wpłynęły pozytywnie na dane tego roku – dzięki temu wartość transakcji w pierwszym kwartale powinna przekroczyć 3 mld euro. Ten rok będzie charakteryzował się kompresją stóp kapitalizacji w przypadku biur i logistyki, różnicowaniem stóp kapitalizacji w sektorze obiektów handlowych, a alternatywne klasy obiektów (projekty mieszkaniowe, domy studenckie) znajdą się w zakresie ogólnego zainteresowania, jednak ich podaż będzie ograniczona z powodu wczesnego etapu funkcjonowania tego rynku – dodaje James Chapman, partner międzynarodowy ds. rynków kapitałowych Europy Środkowo-Wschodniej w Cushman & Wakefield.

Polska wciąż interesująca

Na polskim rynku nieruchomości w 2017 roku zawarto transakcje o wartości 5,03 mld euro. Wynik ten był zbliżony do najwyższej w historii wartości na polskim rynku w 2006 roku, która wyniosła 5,05 mld euro. W 2017 roku w sektorze obiektów handlowych zawarto transakcje o wartości około 2,07 mld euro, około 1,58 mld euro w segmencie biur, około 940 mln euro w segmencie magazynów, około 342 mln euro w sektorze hoteli, a pozostałe inwestycje związane były z projektami wielofunkcyjnymi i mieszkaniowymi. W sektorze biur, po raz drugi w historii, inwestycje w miastach regionalnych wyprzedziły Warszawę. Miasta regionalne odpowiadają za rekordowo wysoką wartość inwestycji na poziomie powyżej 950 mln euro. – Rynek inwestycyjny w Polsce utrzymuje dobrą formę (...). Początek 2018 roku był mocny, czego dowodem jest zamknięcie transakcji Project Chariot składającej się m.in. z centrów M1 za kwotę około 1 mld euro. Doszło też do częściowej odsprzedaży dalej – co również widać w wolumenie za pierwszy kwartał 2018 roku – mówi Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL w Polsce, dodając, że inwestorzy są wciąż zainteresowani inwestycjami nad Wisłą. – Jednocześnie poziom ostrożności – w ogólnym podejściu makro albo w szczególnym podejściu, czyli ostrożnych wycenach – jest wyraźnie wyższy niż w latach poprzednich – mówi Tomasz Trzósło i dodaje, że zawirowania wokół kwestii podatkowych – duże tempo zmian i krótki okres vacatio legis wprowadzanych zmian (a co za tym idzie brak możliwości dostosowania się do nich inwestorów) – zaniepokoiły inwestorów. – Widzimy ich większą ostrożność. W ocenie inwestorów wyższe jest obecnie ryzyko, skutkiem czego przy wycenach przez nich inwestycji prawdopodobnie wzrośnie premia za ryzyko – czyli stopy kapitalizacji do góry, a ceny w dół – dodaje. JLL zachowuje jednak zdecydowany optymizm. – Przewidujemy na 2018 rok dobre wolumeny, ponieważ na horyzoncie są duże transakcje w segmencie biurowym, zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych. Jednocześnie utrzymywać się ma zainteresowanie inwestycjami w segmencie logistyki. W 2018 właścicieli powinny zmieniać zarówno portfele, jak i pojedyncze duże obiekty, o ile takie produkty zostaną wystawione na rynek – mówi dyrektor zarządzający JLL na Polskę. Ten rok prawdopodobnie będzie charakteryzował się podażą produktu w sektorze biurowym. – Przy dużej liczbie nowych budynków w budowie inwestorzy rynku biurowego są ostrożni – ze względu na skalę nowej podaży, a przez to wyższe ryzyko wakatów i utrzymania stawek czynszowych. W JLL uważamy jednak, że spora część tej nowej podaży się wynajmie – mówi dyrektor zarządzający JLL. W polskim segmencie obiektów hotelowych w 2017 roku około 342 mln euro zainwestowano w ramach dwóch transakcji dotyczących portfeli obiektów oraz siedmiu pojedynczych projektów. Tym samym na rynek wszedł kapitał z Bliskiego Wschodu, Turcji i Tajlandii, kupując cztery obiekty za kwotę powyżej 50 mln euro. – Biorąc pod uwagę transakcje handlowe, biurowe i magazynowe na różnych etapach przygotowania, można przewidywać, że historyczny rekord w wysokości 5,05 mld euro, ustanowiony w 2006 roku i niemalże wyrównany w 2017 roku, może zostać przekroczony – mówi Tomasz Trzósło. Inwestorzy ponadto nie wydają się zaniepokojeni wprowadzeniem bardziej kontrowersyjnych przepisów prawa dotyczących rynku handlowego. – Na rynku handlowym wolne niedziele będą przedmiotem obserwacji inwestorów. Zainteresowanie zakupami centrów handlowych wydaje się nam jednak stabilne – twierdzi. Dyrektor zarządzający JLL uważa także, iż utrzyma się rozwój rynku przemysłowego. – Rynek magazynowy to ciągle rynek skonsolidowany, z kilkoma inwestorami-właścicielami, w konsekwencji niewielka jest skłonność inwestorów do pojedynczych mniejszych transakcji. Na korzyść produktu magazynowego działa jednak to, że czynsze w średniookresowej perspektywie będą rosły – wyjaśnia Tomasz Trzósło.

Kapitał czeski przekracza granice

Wolumen inwestycji w Czechach również utrzymał się na dobrym poziomie i wyniósł w 2017 roku łącznie 3,54 mld euro; dla porównania, w 2016 roku było to 3,62 mld euro. – Choć wystąpił marginalny spadek wartości, był on w głównej mierze spowodowany brakiem dostępnych produktów, nie zaś brakiem apetytu ze strony inwestorów z kraju lub zagranicy – twierdzi Mike Atwell, szef działu rynków kapitałowych w JLL. Segment obiektów handlowych odpowiadał za 45 proc. inwestycji. Był to zdecydowanie największy segment transakcji. W sektorze obiektów przemysłowych i logistycznych JLL odnotowało za 2017 rok transakcje o wartości 366 mln euro, co odpowiada udziałowi w całkowitym wolumenie na poziomie 10 proc. Ten mniejszy udział jest spowodowany głównie tym, że największe portfele obiektów przemysłowych zmieniły już właścicieli w ubiegłych latach. Najbardziej znaczącą różnicą w przypadku 2017 roku był wzrost inwestycji dokonanych przez krajowy kapitał czeski. 31 proc. całkowitej wartości to kapitał krajowy, co jest rekordem zarówno na rynku czeskim, jak i najwyższym poziomem aktywności krajowej w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. – Kapitał czeski zaczął także przekraczać granice: CPI zainwestowało w Niemczech, a REICO w Polsce – dodał Mike Atwell. JLL przewiduje, iż tendencja ta utrzyma się w 2018 roku. – Polski kapitał istnieje na rynku, ale procentowo w o wiele mniejszej skali niż np. w Czechach czy na Słowacji. Zatrzymanie prac nad ustawą o REIT nie pomoże w tej kwestii. Polski kapitał musi najpierw na bardziej zauważalną skalę zaistnieć w Polsce, zanim pomyśli o podboju Europy Środkowo-Wschodniej. Problemem jest moim zdaniem bardziej brak chęci, a nie możliwości – kilka wcześniejszych inicjatyw funduszowych niezakończonych sukcesem jest prawdopodobnie głównym powodem takiego zjawiska – konkluduje Tomasz Trzósło.

Najlepsze z dwóch półroczy

W drugiej połowie 2017 roku wartość transakcji na węgierskim rynku nieruchomości komercyjnych sięgnęła około 1,1 mld euro, co stanowiło najwyższy półroczny wolumen w ciągu ostatnich 10 lat. Na skutek tego wartość transakcji za cały rok wyniosła na koniec 2017 roku 1,84 mld euro, niewiele mniej niż rekordowy poziom 1,97 mld euro ustanowiony w 2007. Sektor biurowy miał największy udział w drugim półroczu 2017 roku – 43 proc. wartości. Na kolejnych miejscach znalazł się segment obiektów handlowych z 35 proc., sektor przemysłowy z 13 proc., hotele z 7 proc. oraz obiekty sprzedane w celu przebudowy, których udział wyniósł pozostałe 2 proc. W ubiegłym roku na rynku węgierskim zadebiutowali m.in.: NEPI Rockcastle, Starwood Capital Group, China Investment Corporation oraz Marathon Capital Global Finance. W drugim półroczu inwestorzy węgierscy byli najbardziej aktywnymi inwestorami na rynku i nabyli nieruchomości za około 350 mln euro, co stanowiło 32 proc. całkowitego wolumenu w tym półroczu. Wśród inwestorów międzynarodowych największy udział mieli inwestorzy z RPA, którzy dokonali inwestycji odpowiadających 28 proc. półrocznego wyniku (w ramach tylko jednej transakcji), natomiast inwestorzy z USA mieli udział na poziomie 10 proc.

Poprawa o 10 proc.

Wartość inwestycji w nieruchomości w 2017 roku w Rumunii szacowana jest na niemal 1 mld euro, czyli około 10 proc. więcej niż odnotowane w 2016 roku 890 mln euro. Wzrosła także liczba transakcji. Bukareszt odpowiadał za około 36 proc. całkowitego wolumenu inwestycji, co jest wartością niższą niż w 2016 roku i potwierdza, iż płynność w miastach drugorzędnych uległa poprawie. Rynek inwestycji był zdominowany przez transakcje w segmencie obiektów handlowych (43 proc.), natomiast segmenty obiektów przemysłowych, biur i hoteli odpowiadały, odpowiednio, za ponad 22 proc., 17 proc. i 18 proc. Kluczową transakcją była sprzedaż kompleksu hotelowego Radisson Blu w Bukareszcie przez Elbit Imaging na rzecz spółki joint venture Revetas Capital oraz Cerberus Capital Management. Sprzedaż ta jest największą w historii transakcją w segmencie hoteli w Rumunii oraz jedną z największych transakcji zawartych w Europie Środkowo-Wschodniej. Według JLL, warunki finansowania zbliżają się do takich, jakich można oczekiwać na podstawowych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej. W rezultacie nastroje inwestorów są dobre, a całkowity wolumen za 2018 rok powinien przekroczyć poziom 1 mld euro.

Niespełnione oczekiwania

Inwestycje na Słowacji w 2017 roku wyniosły nieco poniżej 525 mln euro, przy czym ponad dwie trzecie transakcji zostało zawarte w drugim półroczu, co jest wartością niższą niż prognozowane przez JLL 600 mln euro, ponieważ kilka transakcji nie zostało sfinalizowanych przed końcem roku i zostały przesunięte na 2018 rok. Według JLL, Słowacja nie daje obecnie wielu możliwości inwestycyjnych w segmentach obiektów prime lub core, ponieważ były one już przedmiotem transakcji w ciągu ostatnich kilku lat, jednak występują tam nieruchomości w klasie nieco niższej niż najlepsze (subprime), które nie zmieniły właściciela w obecnym cyklu na rynku nieruchomości – są to zwykle obiekty przemysłowe z możliwością zwiększenia wartości bądź biura klasy B oraz obiekty handlowe klasy B do C w mniejszych miejscowościach. Bratysława oferuje szereg możliwości inwestycji w obiekty biurowe klasy core+ oraz z możliwością zwiększenia wartości i inwestycje takie prawdopodobnie zostaną sfinalizowane w okresie 2018/2019. Spośród 25 indywidualnych transakcji sfinalizowanych w 2017 roku sektor przemysłowy odnotował najwyższą liczbę transakcji, a także najwyższą wartość transakcji; na kolejnych miejscach znalazły się z równym udziałem biura i obiekty handlowe. Zaledwie dwie transakcje były elementem transakcji portfelowych, a jedna czwarta transakcji została zawarta przez inwestorów krajowych. Sektor obiektów handlowych – mimo ograniczonej dostępności produktu – doświadcza dużego zainteresowania ze strony inwestorów, zarówno w odniesieniu do najbardziej reprezentacyjnych centrów handlowych, jak i mniejszych obiektów regionalnych w różnych częściach kraju. Inwestorzy wykazują rosnące zainteresowanie sektorem biurowym w Bratysławie; JLL twierdzi, że szereg transakcji dotyczących obiektów średniej wielkości oraz większych powinno zostać sfinalizowanych w pierwszej połowie 2018. – Przewiduję, że w 2018 roku całkowity wolumen inwestycji sięgnie 650 mln euro, a jeżeli zawarte zostaną transakcje dotyczące jednego lub dwóch dużych obiektów, słowacki rekord w wysokości 850 mln euro ustanowiony w 2016 roku może zostać pobity – powiedział Mike Atwell z JLL. Jednakże całkowita liczba transakcji powinna być zbliżona do ubiegłorocznej dzięki płynności rynku oraz rosnącej transparentności.

Newsletter
Jeśli chcesz mieć więcej informacji tego typu, zapisz się na newsletter


reklama
Dodatki specjalne
reklama

konferencje

17. Doroczny Turniej Golfa Eurobuild CEE
13. Doroczny Turniej Tenisa Eurobuild CEE
3. Festiwal Architektury i Budownictwa
9. Konferencja Polski Rynek Biurowy- Trendy i Prognozy
24. Doroczna Konferencja Rynku Nieruchomości Komercyjnych w Polsce
Eurobuild Awards 2018
Newsletter
Otrzymuj najnowsze informacje ze świata nieruchomości e-mailem
reklama

reklama
O nas Kontakt Polityka prywatności Archiwum Newsletter
Copyright 2017 EuroCEE. All rights reserved.