Lepiej być nie może?

W 2017 roku zarówno Polska, jak i Czechy odnotowały drugą najwyższą w historii łączną wartość inwestycji, a ich udział w całkowitym wolumenie dla regionu wyniósł odpowiednio 39 i 27 proc. Na kolejnych miejscach znalazły się Węgry (14 proc.), Rumunia (8 proc.) i Słowacja (4 proc.). – Biorąc pod uwagę dużą liczbę transakcji zaplanowanych na rok 2018, spodziewamy się kolejnego dobrego rezultatu. Z naszych prognoz wynika, że wartość transakcji w regionie Europy Środkowo-Wschodniej przekroczy 12 mld euro, co może oznaczać, że nowy rekord ustanowiony w 2017 zostanie pobity – mówi Kevin Turpin, szef działu badań na region Europy Środkowo-Wschodniej w JLL. – Transakcje, które zostały zawarte na początku 2018 roku, a były przesuniętymi transakcjami z 2017 roku, wpłynęły pozytywnie na dane tego roku – dzięki temu wartość transakcji w pierwszym kwartale powinna przekroczyć 3 mld euro. Ten rok będzie charakteryzował się kompresją stóp kapitalizacji w przypadku biur i logistyki, różnicowaniem stóp kapitalizacji w sektorze obiektów handlowych, a alternatywne klasy obiektów (projekty mieszkaniowe, domy studenckie) znajdą się w zakresie ogólnego zainteresowania, jednak ich podaż będzie ograniczona z powodu wczesnego etapu funkcjonowania tego rynku – dodaje James Chapman, partner międzynarodowy ds. rynków kapitałowych Europy Środkowo-Wschodniej w Cushman & Wakefield.

Polska wciąż interesująca

Na polskim rynku nieruchomości w 2017 roku zawarto transakcje o wartości 5,03 mld euro. Wynik ten był zbliżony do najwyższej w historii wartości na polskim rynku w 2006 roku, która wyniosła 5,05 mld euro. W 2017 roku w sektorze obiektów handlowych zawarto transakcje o wartości około 2,07 mld euro, około 1,58 mld euro w segmencie biur, około 940 mln euro w segmencie magazynów, około 342 mln euro w sektorze hoteli, a pozostałe inwestycje związane były z projektami wielofunkcyjnymi i mieszkaniowymi. W sektorze biur, po raz drugi w historii, inwestycje w miastach regionalnych wyprzedziły Warszawę. Miasta regionalne odpowiadają za rekordowo wysoką wartość inwestycji na poziomie powyżej 950 mln euro. – Rynek inwestycyjny w Polsce utrzymuje dobrą formę (...). Początek 2018 roku był mocny, czego dowodem jest zamknięcie transakcji Project Chariot składającej się m.in. z centrów M1 za kwotę około 1 mld euro. Doszło też do częściowej odsprzedaży dalej – co również widać w wolumenie za pierwszy kwartał 2018 roku – mówi Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL w Polsce, dodając, że inwestorzy są wciąż zainteresowani inwestycjami nad Wisłą. – Jednocześnie poziom ostrożności – w ogólnym podejściu makro albo w szczególnym podejściu, czyli ostrożnych wycenach – jest wyraźnie wyższy niż w latach poprzednich – mówi Tomasz Trzósło i dodaje, że zawirowania wokół kwestii podatkowych – duże tempo zmian i krótki okres vacatio legis wprowadzanych zmian (a co za tym idzie brak możliwości dostosowania się do nich inwestorów) – zaniepokoiły inwestorów. – Widzimy ich większą ostrożność. W ocenie inwestorów wyższe jest obecnie ryzyko, skutkiem czego przy wycenach przez nich inwestycji prawdopodobnie wzrośnie premia za ryzyko – czyli stopy kapitalizacji do góry, a ceny w dół – dodaje. JLL zachowuje jednak zdecydowany optymizm. – Przewidujemy na 2018 rok dobre wolumeny, ponieważ na horyzoncie są duże transakcje w segmencie biurowym, zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych. Jednocześnie utrzymywać się ma zainteresowanie inwestycjami w segmencie logistyki. W 2018 właścicieli powinny zmieniać zarówno portfele, jak i pojedyncze duże obiekty, o ile takie produkty zostaną wystawione na rynek – mówi dyrektor zarządzający JLL na Polskę. Ten rok prawdopodobnie będzie charakteryzował się podażą produktu w sektorze biurowym. – Przy dużej liczbie nowych budynków w budowie inwestorzy rynku biurowego są ostrożni – ze względu na skalę nowej podaży, a przez to wyższe ryzyko wakatów i utrzymania stawek czynszowych. W JLL uważamy jednak, że spora część tej nowej podaży się wynajmie – mówi dyrektor zarządzający JLL. W polskim segmencie obiektów hotelowych w 2017 roku około 342 mln euro zainwestowano w ramach dwóch transakcji dotyczących portfeli obiektów oraz siedmiu pojedynczych projektów. Tym samym na rynek wszedł kapitał z Bliskiego Wschodu, Turcji i Tajlandii, kupując cztery obiekty za kwotę powyżej 50 mln euro. – Biorąc pod uwagę transakcje handlowe, biurowe i magazynowe na różnych etapach przygotowania, można przewidywać, że historyczny rekord w wysokości 5,05 mld euro, ustanowiony w 2006 roku i niemalże wyrównany w 2017 roku, może zostać przekroczony – mówi Tomasz Trzósło. Inwestorzy ponadto nie wydają się zaniepokojeni wprowadzeniem bardziej kontrowersyjnych przepisów prawa dotyczących rynku handlowego. – Na rynku handlowym wolne niedziele będą przedmiotem obserwacji inwestorów. Zainteresowanie zakupami centrów handlowych wydaje się nam jednak stabilne – twierdzi. Dyrektor zarządzający JLL uważa także, iż utrzyma się rozwój rynku przemysłowego. – Rynek magazynowy to ciągle rynek skonsolidowany, z kilkoma inwestorami-właścicielami, w konsekwencji niewielka jest skłonność inwestorów do pojedynczych mniejszych transakcji. Na korzyść produktu magazynowego działa jednak to, że czynsze w średniookresowej perspektywie będą rosły – wyjaśnia Tomasz Trzósło.

Kapitał czeski przekracza granice

Wolumen inwestycji w Czechach również utrzymał się na dobrym poziomie i wyniósł w 2017 roku łącznie 3,54 mld euro; dla porównania, w 2016 roku było to 3,62 mld euro. – Choć wystąpił marginalny spadek wartości, był on w głównej mierze spowodowany brakiem dostępnych produktów, nie zaś brakiem apetytu ze strony inwestorów z kraju lub zagranicy – twierdzi Mike Atwell, szef działu rynków kapitałowych w JLL. Segment obiektów handlowych odpowiadał za 45 proc. inwestycji. Był to zdecydowanie największy segment transakcji. W sektorze obiektów przemysłowych i logistycznych JLL odnotowało za 2017 rok transakcje o wartości 366 mln euro, co odpowiada udziałowi w całkowitym wolumenie na poziomie 10 proc. Ten mniejszy udział jest spowodowany głównie tym, że największe portfele obiektów przemysłowych zmieniły już właścicieli w ubiegłych latach. Najbardziej znaczącą różnicą w przypadku 2017 roku był wzrost inwestycji dokonanych przez krajowy kapitał czeski. 31 proc. całkowitej wartości to kapitał krajowy, co jest rekordem zarówno na rynku czeskim, jak i najwyższym poziomem aktywności krajowej w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. – Kapitał czeski zaczął także przekraczać granice: CPI zainwestowało w Niemczech, a REICO w Polsce – dodał Mike Atwell. JLL przewiduje, iż tendencja ta utrzyma się w 2018 roku. – Polski kapitał istnieje na rynku, ale procentowo w o wiele mniejszej skali niż np. w Czechach czy na Słowacji. Zatrzymanie prac nad ustawą o REIT nie pomoże w tej kwestii. Polski kapitał musi najpierw na bardziej zauważalną skalę zaistnieć w Polsce, zanim pomyśli o podboju Europy Środkowo-Wschodniej. Problemem jest moim zdaniem bardziej brak chęci, a nie możliwości – kilka wcześniejszych inicjatyw funduszowych niezakończonych sukcesem jest prawdopodobnie głównym powodem takiego zjawiska – konkluduje Tomasz Trzósło.

Najlepsze z dwóch półroczy

W drugiej połowie 2017 roku wartość transakcji na węgierskim rynku nieruchomości komercyjnych sięgnęła około 1,1 mld euro, co stanowiło najwyższy półroczny wolumen w ciągu ostatnich 10 lat. Na skutek tego wartość transakcji za cały rok wyniosła na koniec 2017 roku 1,84 mld euro, niewiele mniej niż rekordowy poziom 1,97 mld euro ustanowiony w 2007. Sektor biurowy miał największy udział w drugim półroczu 2017 roku – 43 proc. wartości. Na kolejnych miejscach znalazł się segment obiektów handlowych z 35 proc., sektor przemysłowy z 13 proc., hotele z 7 proc. oraz obiekty sprzedane w celu przebudowy, których udział wyniósł pozostałe 2 proc. W ubiegłym roku na rynku węgierskim zadebiutowali m.in.: NEPI Rockcastle, Starwood Capital Group, China Investment Corporation oraz Marathon Capital Global Finance. W drugim półroczu inwestorzy węgierscy byli najbardziej aktywnymi inwestorami na rynku i nabyli nieruchomości za około 350 mln euro, co stanowiło 32 proc. całkowitego wolumenu w tym półroczu. Wśród inwestorów międzynarodowych największy udział mieli inwestorzy z RPA, którzy dokonali inwestycji odpowiadających 28 proc. półrocznego wyniku (w ramach tylko jednej transakcji), natomiast inwestorzy z USA mieli udział na poziomie 10 proc.

Poprawa o 10 proc.

Wartość inwestycji w nieruchomości w 2017 roku w Rumunii szacowana jest na niemal 1 mld euro, czyli około 10 proc. więcej niż odnotowane w 2016 roku 890 mln euro. Wzrosła także liczba transakcji. Bukareszt odpowiadał za około 36 proc. całkowitego wolumenu inwestycji, co jest wartością niższą niż w 2016 roku i potwierdza, iż płynność w miastach drugorzędnych uległa poprawie. Rynek inwestycji był zdominowany przez transakcje w segmencie obiektów handlowych (43 proc.), natomiast segmenty obiektów przemysłowych, biur i hoteli odpowiadały, odpowiednio, za ponad 22 proc., 17 proc. i 18 proc. Kluczową transakcją była sprzedaż kompleksu hotelowego Radisson Blu w Bukareszcie przez Elbit Imaging na rzecz spółki joint venture Revetas Capital oraz Cerberus Capital Management. Sprzedaż ta jest największą w historii transakcją w segmencie hoteli w Rumunii oraz jedną z największych transakcji zawartych w Europie Środkowo-Wschodniej. Według JLL, warunki finansowania zbliżają się do takich, jakich można oczekiwać na podstawowych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej. W rezultacie nastroje inwestorów są dobre, a całkowity wolumen za 2018 rok powinien przekroczyć poziom 1 mld euro.

Niespełnione oczekiwania

Inwestycje na Słowacji w 2017 roku wyniosły nieco poniżej 525 mln euro, przy czym ponad dwie trzecie transakcji zostało zawarte w drugim półroczu, co jest wartością niższą niż prognozowane przez JLL 600 mln euro, ponieważ kilka transakcji nie zostało sfinalizowanych przed końcem roku i zostały przesunięte na 2018 rok. Według JLL, Słowacja nie daje obecnie wielu możliwości inwestycyjnych w segmentach obiektów prime lub core, ponieważ były one już przedmiotem transakcji w ciągu ostatnich kilku lat, jednak występują tam nieruchomości w klasie nieco niższej niż najlepsze (subprime), które nie zmieniły właściciela w obecnym cyklu na rynku nieruchomości – są to zwykle obiekty przemysłowe z możliwością zwiększenia wartości bądź biura klasy B oraz obiekty handlowe klasy B do C w mniejszych miejscowościach. Bratysława oferuje szereg możliwości inwestycji w obiekty biurowe klasy core+ oraz z możliwością zwiększenia wartości i inwestycje takie prawdopodobnie zostaną sfinalizowane w okresie 2018/2019. Spośród 25 indywidualnych transakcji sfinalizowanych w 2017 roku sektor przemysłowy odnotował najwyższą liczbę transakcji, a także najwyższą wartość transakcji; na kolejnych miejscach znalazły się z równym udziałem biura i obiekty handlowe. Zaledwie dwie transakcje były elementem transakcji portfelowych, a jedna czwarta transakcji została zawarta przez inwestorów krajowych. Sektor obiektów handlowych – mimo ograniczonej dostępności produktu – doświadcza dużego zainteresowania ze strony inwestorów, zarówno w odniesieniu do najbardziej reprezentacyjnych centrów handlowych, jak i mniejszych obiektów regionalnych w różnych częściach kraju. Inwestorzy wykazują rosnące zainteresowanie sektorem biurowym w Bratysławie; JLL twierdzi, że szereg transakcji dotyczących obiektów średniej wielkości oraz większych powinno zostać sfinalizowanych w pierwszej połowie 2018. – Przewiduję, że w 2018 roku całkowity wolumen inwestycji sięgnie 650 mln euro, a jeżeli zawarte zostaną transakcje dotyczące jednego lub dwóch dużych obiektów, słowacki rekord w wysokości 850 mln euro ustanowiony w 2016 roku może zostać pobity – powiedział Mike Atwell z JLL. Jednakże całkowita liczba transakcji powinna być zbliżona do ubiegłorocznej dzięki płynności rynku oraz rosnącej transparentności.