Wydanie:
polskienglish
zaloguj się | rejestruj konto

reklama

Wydanie 3 (228)
Marzec 2018
Rynek inwestycyjny i finansowy

Megalomania niewskazana

Cordia zdradza plany zawojowania rynku mieszkaniowego

Alex Hayes

Megalomania niewskazana
Gábor Futó, założyciel Grupy Futureal

Cordia, mieszkaniowa spółka Futurealu, jest już numerem jeden na Węgrzech, ma jednak dużo większe ambicje i apetyt zarówno na nowe budowy, jak i zakupy – zapewnia w rozmowie z redakcją „eurobuild central & eastern europe” Gábor Futó, założyciel grupy Futureal.

Alex Hayes, Eurobuild Central & Eastern Europe: Doszły mnie plotki, że zamierzacie wejść na Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie.

Gábor Futó, założyciel Grupy Futureal: To jedna z opcji.

A jeśli chodzi o inne aspekty rozwoju firmy?

W zespole ds. rozwoju Grupy Futureal zatrudniamy obecnie 350 osób w trzech krajach Europy Środkowej – na Węgrzech, w Polsce i Rumunii, nie licząc mniejszych zespołów w Niemczech i USA. Działalność grupy w segmencie mieszkaniowym prowadzona jest pod odrębną marką Cordia. To wiodący na Węgrzech deweloper powierzchni mieszkalnych, ale naszym celem jest uzyskanie pozycji wiodącego dewelopera powierzchni mieszkaniowych w regionie. W Polsce jesteśmy obecni w Warszawie, Krakowie i Gdańsku, w Rumunii – w Bukareszcie. W węgierskim Budapeszcie Futureal jest liderem od ponad dziesięciu lat, jednak wierzymy, że zarówno w Polsce, jak i w Rumunii mamy możliwości wzrostu i uzyskania podobnej wielkości, jaką dziś cieszymy się na Węgrzech. Uważamy, że firma tej skali mogłaby liczyć na bardzo duże zainteresowanie ze strony inwestorów międzynarodowych, ponieważ jesteśmy w stanie równoważyć cykle rozwojowe w poszczególnych krajach. Cykle na rynkach mieszkaniowych na Węgrzech, w Rumunii oraz w Polsce w ogóle nie są zsynchronizowane – rynek nad Wisłą osiągnął najwyższe wyniki w historii, zaś na Węgrzech i w Rumunii mamy do czynienia z przytłumionym popytem i bardzo niskimi stopami procentowymi.

Z Pańskich słów wynika, że firma chce być niemal tak samo duża w Polsce i w Rumunii...

Sądzę, że w Polsce osiągniemy taką samą wielkość, jaką mamy na Węgrzech, a może nawet bardziej znaczącą. Na Węgrzech sprzedaliśmy w ubiegłym roku ponad tysiąc mieszkań. Na ten rok plan dla całej grupy przewiduje sprzedaż blisko 2 tys. lokali, z czego na Węgrzech ma to być 1,2 tys., w Polsce około 500 oraz jeszcze 200-300 w Rumunii.

Twierdzi Pan, że w Polsce rynek jest rozgrzany i osiągnął szczytową fazę cyklu. To niekoniecznie właściwy czas na rozwijanie działalności.

To rzeczywisty problem. Gospodarka jest silna i znajduje się prawdopodobnie w późnej fazie cyklu, a bardzo trudno poruszać się w takim środowisku. Uważam, że giełdy przegrzewają się na całym świecie, a amerykański rynek obligacji może z tego punktu pójść tylko w jedną stronę. Gdy jednak czytamy raporty dużych firm z Wall Street, widzimy, że przedstawiają dość pomyślną przyszłość na kilka nadchodzących lat. Być może znajdujemy się po prostu w długim cyklu nieruchomości. Jeżeli ktoś uważa, że wszystko, co rośnie, musi spaść, powinien przestać inwestować – jeżeli jednak ktoś wierzy, że przed nami okres przedłużonego wzrostu gospodarczego, powinien ostrożnie kontynuować inwestycje. Naszą strategię w poszczególnych krajach opieramy na terminach, jakie wyznacza nasz bank ziemi, czyli wszystko zależy od tego, na ile lat naprzód jesteśmy gotowi kupić grunty. W Polsce ten okres jest krótki – kupujemy grunt i jesteśmy w stanie zacząć inwestycję bardzo szybko. W innych krajach wchodzimy w spółki joint-venture, by realizować projekty znacznie bardziej długoterminowe.

Wspomniał Pan przed chwilą o Bukareszcie. O ile wiem, mają Państwo jeden projekt w Rumunii, jednak Wasza strategia wydaje się zakładać szybką ekspansję również na tamtejszym rynku.

Przede wszystkim nie jesteśmy nowym graczem na rynku tego kraju. Wybudowaliśmy i sprzedaliśmy centrum handlowe Gold Plaza, a dziś jesteśmy inwestorem projektu Park Lake Plaza.

A jeśli chodzi o projekty mieszkaniowe?

W poprzednim cyklu zrealizowaliśmy jeden projekt w Bukareszcie. Ale Rumunia okazała się bardzo nierównym rynkiem, dlatego jesteśmy bardzo ostrożni. Zaczynamy tam pierwszy projekt, który będzie realizowany w dwóch etapach obliczonych na 550 mieszkań, i próbujemy pozyskać kolejne działki. W Rumunii widoczny jest duży wzrost, jednak możliwe, że to oznaka przegrzania gospodarki. Mamy do czynienia z nadmiernym poziomem konsumpcji i wydatków rządowych, jednak sądzę, że w dłuższej perspektywie wiele rynków Europy Środkowo-Wschodniej oferuje wieloletni fundamentalny popyt na nieruchomości mieszkaniowe. Obecnie rozglądamy się za gruntami i staramy się budować markę tak, jak zrobiliśmy to na Węgrzech. Plan na 2018 rok przewiduje rozpoczęcie budowy 3 tys. mieszkań w pięciu miastach oraz sprzedaż około 2 tys. lokali. Mamy grunty umożliwiające budowę 8 tys. mieszkań. Jednak każdy rynek rządzi się swoimi prawami, a my wierzymy, że staniemy się silną, regionalną marką.

Czy to oznacza, że chcecie zdominować rynki w Europie Środkowo-Wschodniej?

Nie cierpimy na megalomanię. Chcemy być jedynie rozpoznawalną marką o dobrej reputacji. Akurat na Węgrzech jesteśmy numerem jeden, ale jeżeli chodzi o Polskę, chcemy znaleźć się w pierwszej dziesiątce uznanych marek i to nam wystarczy. Proszę pozwolić, że opowiem co nieco o Futureal. W grupie mamy łącznie 49 projektów w fazie realizacji, ich łączna powierzchnia brutto to 1 mln mkw. Znaczna część portfela należy do spółki Cordia. Realizujemy również ostatnie regionalne centrum handlowe w Budapeszcie – Etele Plaza, którego budowę musieliśmy odkładać przez dziesięć lat. Kupiliśmy pierwszą działkę w 2006 roku i dołączyliśmy do niej 14 kolejnych parceli. Dużo czasu zajął nam etap planowania i uzyskania pozwoleń. Na Węgrzech bardzo trudno przeprowadzić te procedury, a nasz projekt przewiduje budowę centrum handlowego o powierzchni najmu brutto 54 tys. mkw., znajdującego się na największym w kraju przecięciu multimodalnych szlaków transportowych – obok mamy końcowy przystanek nowej, czwartej linii metra, przystanki 50 linii autobusowych, kolei regionalnych i międzynarodowych oraz trzech linii tramwajowych. Koszt realizacji wynosi 200 mln euro, z czego ponad 60 mln to nasze własne środki.

Kiedy ruszyły prace budowlane?

Pod koniec ubiegłego roku, ale projekt już robi wrażenie, ponieważ wykopy pod fundamenty są gigantyczne. Natomiast w Polsce rozglądamy się za możliwością kupna działających obiektów, by je repozycjonować. Sądzimy, że będzie to znacząca gałąź działalności grupy i dobrze wpisze się w nasz profil dewelopera.

Czy mają Państwo w tej chwili na oku coś do kupienia?

Tak, rozważamy pewne opcje.

Czy możemy w ciągu kilku miesięcy spodziewać się oficjalnej informacji na ten temat?

Tak, jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem. Uważnie rozglądamy się za możliwościami nabycia projektów pozwalających na zwiększenie wartości, polegających na przebudowie biurowców i centrów handlowych. Mamy już na koncie kilka udanych projektów związanych z repozycjonowaniem. Kupiliśmy park handlowy w pobliżu Budapesztu, Sziget Center, i w ciągu dwóch i pół roku zwiększyliśmy dochód netto z działalności operacyjnej z 600 tys. do 1,8 mln euro.

Czy osiągnięto to wyłącznie poprzez rekomercjalizację?

Centrum było częściowo puste, ale przeprowadziliśmy negocjacje oraz podjęliśmy aktywne działania marketingowe związane z wynajmem, więc na swój sposób była to rekomercjalizacja. Zmieniliśmy także pozycjonowanie obiektu oraz – co najważniejsze – osiągnęliśmy atrakcyjny miks najemców, jakiego wcześniej tam nie było. Obiekt kupił od nas OTP Property Investment Fund. Pracujemy również nad repozycjonowaniem szkoły w Szegedzie, którą chcemy przekształcić w budynek biurowy, pierwszy prawdziwy biurowiec klasy A w tym mieście. Mamy już podpisaną dwunastoletnią umowę najmu w tym budynku.

Przekształcenie szkoły w budynek biurowy klasy A to raczej niespotykana idea...

Osiągnęliśmy to w rekordowym czasie: jednego roku. Najemca chciał wejść do tego miasta i potrzebował powierzchni dla swojej działalności z dziedziny IT, jednak rynek w Szegedzie nie oferował ani jednej powierzchni biurowej o jakości poszukiwanej przez najemcę. Okazało się, że przebudowa nieużywanej szkoły na biurowiec klasy A to odpowiedni sposób zaspokojenia jego potrzeb.

Wróćmy do działalności firmy Cordia. Nie wiedziałem, że prowadzicie projekt mieszkaniowy w Gdańsku.

Decyzję o wejściu na ten rynek podjęliśmy w październiku ubiegłego roku. Podpisaliśmy umowę zakupu działki, a teraz pracujemy nad projektem, później będziemy musieli uzyskać pozwolenie na budowę i, mam nadzieję, będziemy mogli rozpocząć realizację projektu pod koniec bieżącego roku.

Gdzie znajduje się działka?

W Gdańsku Wrzeszczu.

Ile mieszkań planujecie?

Około 250 lokali. Aktywnie szukamy nowych możliwości nie tylko w Gdańsku, Sopocie i Gdyni, ale także w Krakowie. Również w Warszawie planujemy kilka projektów.

A co z plotkami dotyczącymi wejścia na giełdę?

Zwrócili się do nas specjaliści do spraw rynków kapitałowych z rekomendacją wejścia na giełdę. Nie jestem pewien, czy jest to dla nas właściwy kierunek. Jeżeli mielibyśmy wejść na giełdę w przyszłości, byłaby to prawdopodobnie giełda warszawska i raczej warszawski rynek obligacji. Obecnie sami generujemy znaczące przepływy środków pieniężnych, jeżeli jednak uznamy, że potrzebujemy kapitału zewnętrznego, wówczas zdecydujemy się na ten krok.

Nie macie jednak pewności w tej sprawie?

Nie. Podejmiemy działania wówczas, gdy dla grupy będzie to właściwy moment.


-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Praca z tatą

Gábor Futó założył Futureal wraz ze swoim ojcem – Péterem Futó – 15 lat temu, po powrocie ze studiów na Uniwersytecie Harvarda. Gábor Futó stoi na czele grupy od momentu jej założenia jako dyrektor generalny [CEO] i prezes. Pod jego kierownictwem Futureal stał się jednym z wiodących deweloperów i inwestorów sektora nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, zatrudniającym ponad 300 specjalistów oraz realizującym projekty o wartości ponad 1,4 mld euro, w tym ponad 6 tys. lokali mieszkalnych oraz ponad 350 tys. mkw. powierzchni komercyjnych. Futureal działa dziś w pięciu krajach: na Węgrzech, w Polsce, Rumunii, Niemczech oraz USA.

Newsletter
Jeśli chcesz mieć więcej informacji tego typu, zapisz się na newsletter


reklama
Dodatki specjalne
reklama

konferencje

3. edycja Turnieju Tenisa Stołowego cmT
9. Konferencja Polski Rynek Biurowy- Trendy i Prognozy
24. Doroczna Konferencja Rynku Nieruchomości Komercyjnych w Polsce
Eurobuild Awards 2018
Newsletter
Otrzymuj najnowsze informacje ze świata nieruchomości e-mailem
reklama

reklama
O nas Kontakt Polityka prywatności Archiwum Newsletter
Copyright 2017 EuroCEE. All rights reserved.