Wydanie:
polskienglish
zaloguj się | rejestruj konto

reklama

Wydanie 6 (231)
Czerwiec 2018
Rynek inwestycyjny i finansowy

Bez rabatu

Parki handlowe zyskują w oczach inwestorów

Aneta Cichla, Alex Hayes

Bez rabatu
– Chcemy w Polsce budować własną sieć parków handlowych – mówi András Marton, country manager na Polskę, CPI Property Group

Choć rynek inwestycyjny w segmencie parków handlowych nie generuje rekordów pod względem udziału i wartości transakcji, to jednak rozwija się dość szybko. Parki handlowe jako produkt są interesujące dla wielu podmiotów, ale nasi rozmówcy twierdzą, że przynoszą zyski jedynie tym, którzy umieją nimi sprawnie zarządzać

W latach 2010-2015 w Polsce transakcje dotyczące sprzedaży parków handlowych w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców miały wartość 82 mln euro. Według danych firmy Colliers International, właściciela zmieniło wówczas 14 parków handlowych o łącznej powierzchni 85 tys. mkw. Cztery transakcje miały charakter portfelowy, a największa z nich to przejęcie trzech parków handlowych Elbfonds przez Marcredo Fund o łącznej wartości 32 mln euro w 2014 roku. W tym czasie sprzedającymi byli deweloperzy w większości z polskimi korzeniami. Najbardziej aktywnym kupującym był niemiecki Marcredo Fund – 40 proc. transakcji. Zaraz za nim uplasowali się inwestorzy indywidualni z różnych rejonów świata (27 proc.), a następnie podmioty instytucjonalne ze Stanów Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, Belgii i Polski. – Poziom kapitalizacji wyniósł od 8,5 do 10 proc., a średnia cena za 1 mkw. – 1,1 tys. euro – podaje Colliers International. Wśród innych transakcji były m.in.: sprzedaż dwóch parków przez E.Leclerc, dwóch przez Rank Progress i dwóch przez P.A. Novę. Natomiast 2017 rok na rynku europejskim zdominowała transakcja o wartości 900 mln euro. Wówczas Pradera przejęła 25 parków handlowych Ikei w ośmiu krajach, w tym cztery w Polsce i jeden w Czechach. W tym czasie także Newbridge zakupił dwa parki handlowe we Włocławku i Namysłowie, a kolejny dokupił w następnym roku. – W roku 2017 w Polsce sprzedano parki o łącznej powierzchni około 150 tys. mkw., a wartość tych transakcji wyniosła około 230 mln euro. Oprócz największej transakcji, jaką była sprzedaż portfela parków handlowych Ikei, odnotowano też sprzedaż kilkunastu pojedynczych, niewielkich obiektów, np. parku Focus Włocławek i Quick Park Strzegom, które nabył fundusz Newbridge czy PH Terespol zakupiony przez Upside PM. Także w tym roku należy spodziewać się kilkunastu transakcji sprzedaży pojedynczych parków handlowych. W pierwszym kwartale sprzedano np. PH Eden w Zgorzelcu oraz PH Wawer w Warszawie – podsumowuje Katarzyna Michnikowska, dyrektor w Dziale Doradztwa i Badań Rynku, Colliers International. Eksperci firmy Apleona GVA podają, że od 2005 do 2018 roku osiągnięto łącznie ponad 700 mln euro z transakcji parkami handlowymi w Polsce. – Oczekujemy, że do końca 2018 roku/początku 2019 wartość transakcji w tym segmencie rynku handlowego wyniesie 800 mln euro, ponieważ obserwujemy rosnącą liczbę umów kupna-sprzedaży, podczas gdy spada wolumen inwestycyjny na jeden park handlowy. W 2017 roku (wyłączając transakcję Ikei) za jeden taki obiekt płacono średnio 5,23 mln euro. Tymczasem dwa lata wcześniej było to 9,2 mln euro. To pokazuje coraz większą dojrzałość rynku, zwłaszcza w zakresie transakcji portfelowych – zauważa Bartłomiej Krzyżak, associate director, Apleona GVA. W tym roku podpisano też umowę sprzedaży czterech działających obiektów i jednego w przygotowaniu przez Katharsis Development firmie CPI Property Group. Cztery działające obiekty, wchodzące w skład sprzedanego portfolio, zlokalizowane są: w Radomiu (otwarty w 2013), w Zamościu przy ulicy Sadowej (otwarty w 2015) oraz przy ulicy Hrubieszowskiej (otwarty w 2016), w Rembertowie (otwarty w 2017). Jeden z zakupionych parków jest obecnie w przygotowaniu i zostanie wybudowany w Siedlcach – obecnie poziom wynajęcia sięga 90 proc. powierzchni całkowitej. Łączna powierzchnia użytkowa pięciu obiektów przekracza 19 tys. mkw. Katharsis i CPI podpisały umowę niejawną i nie chcą informować rynku o wartości tej transakcji. CPI nie zamierza jednak poprzestać na jednej umowie. – Obecnie posiadamy sześć parków handlowych i jesteśmy w trakcie nabywania kolejnych dwóch – mówi András Marton, country manager na Polskę, CPI Property Group. I zapewnia: – Ostatnio przeprowadziliśmy duży program emisji papierów wartościowych, więc posiadamy dość znaczny kapitał na inwestycje. W Polsce jest wiele możliwości w tym zakresie. Na rynku centrów handlowych skupiliśmy się na pozyskaniu parków handlowych i centrów handlowych o dużej skali. Fakt, że możemy swobodnie przejść od inwestowania w niewielkie obiekty o wartości 5 mln euro w najmniejszych miejscowościach do projektów wartych ponad 100 mln euro daje nam ogromną przewagę. Liczymy na szybki rozwój firmy w Polsce – wyjaśnia András Marton. Ale CPI nie jest jedynym inwestorem, który zamierza powiększać biznes. Master Management Group zdradza, że rozmawia o przejęciu trzech parków handlowych. – Przetrwają najsilniejsi, co oznacza firmy posiadające portfel obiektów i najemców w wielu lokalizacjach. Najemcy inaczej postrzegają właścicieli sieci projektów. Rozmowy toczą się wówczas z pozycji równorzędnych partnerów – podkreśla Paul Kuśmierz, prezes Master Management Group.

Będziemy kupować. Czekamy
jedynie na odpowiedni produkt
– mówi Aleksander Walczak, prezes
spółki Dekada
– Uważam, że parki handlowe są
obecnie drogie – zaznacza Rory
Mepham, dyrektor generalny
Newbridge
– Dziś cena rynkowa spotkała się z
realną wartością tych obiektów –
komentuje Jacek Wesołowski,
prezes Trei Real Estate Polska

Ruch w interesie

Parki handlowe to zwykle jednopoziomowe obiekty handlowe z wejściami do sklepów z zewnątrz. Nie posiadają części wspólnych. Zbudowane są wokół oferty przynajmniej jednego-dwóch najemców wielkopowierzchniowych, jak operator spożywczy czy elektromarket. Parki handlowe, choć pierwotnie rozwijały się w lokalizacjach podmiejskich, dziś są często określane jako centra wygodnych zakupów (convenience shopping centres) i mieszczą się w centrach miast lub przy węzłach komunikacyjnych (dworce autobusowe czy kolejowe). Jeszcze kilka lat temu parki handlowe powstawały w Polsce głównie w dużych miastach, ale obecnie obiekty te pojawiają się nawet w miejscowościach liczących 15 tys. osób. Jak powtarzają nasi rozmówcy, rynek jest już dość nasycony parkami handlowymi, a miejsce do budowy kolejnych zaczyna się kurczyć. Nie maleje natomiast apetyt deweloperów, którzy chcieliby powiększać sieć. Stąd pomysł na zakup tego typu projektów i włączenie ich do własnej sieci. – Mamy 11 działających obiektów, plus trzy w planach, co daje razem 14 Dekad. Uważamy, że sieć trzeba dalej rozwijać. Chcielibyśmy mieć co najmniej 20 obiektów. Obecnie trudno nabyć odpowiednią działkę i rozpocząć nową budowę, ze względu na nasycenie rynku. Myślimy zatem o przejęciach obiektów od innych graczy. Szukamy do zakupu projektów tego samego typu co Dekady. Interesują nas takie z co najmniej kilkunastoma najemcami. Mniejsze, według mnie, mogą być eliminowane z rynku, ze względu na zbyt ograniczoną ofertę dla codziennych zakupów – zdradza plany inwestycyjne Aleksander Walczak, prezes zarządu spółki Dekada, która rozwija sieć parków handlowych pod tą samą nazwą. Podobnego zdania jest Paul Kuśmierz. – Sądzę, że na rynku nastąpi konsolidacja, ponieważ w ciągu trzech-czterech lat nie będzie już miejsca, by budować wiele – zaznacza szef Master Management. To nie jedyne czynniki, które determinują rynek handlowy, zwłaszcza w regionach. Na przyspieszenie w tym segmencie wpływa także polepszająca się sytuacja finansowa Polaków. Zwłaszcza program 500+, którego beneficjentami pośrednio są sieci handlowe. – Program 500+ wzmocnił znacznie siłę nabywczą klientów. W większych miastach nie jest to aż tak widoczne, ale w miejscowościach, w których poszukujemy aktywów, to znaczny zastrzyk gotówki – uważa András Marton. Ponadto część inwestorów zwraca uwagę, że ten segment rynku handlowego jest odporny na zmianę przyzwyczajeń konsumenckich, a zwłaszcza rozwój handlu internetowego. Parki handlowe są bowiem traktowane jako centra codziennych, najpotrzebniejszych zakupów, które ludzie muszą gdzieś zrobić. – Uważamy, że ten rodzaj nieruchomości jest dobrze przygotowany do obrony przed długoterminowym zagrożeniem, jakim jest rosnący udział e-commerce. Niskie czynsze i opłaty serwisowe, łatwa dostępność, dobry parking i dogodne lokalizacje to atuty, które naszym zdaniem pozwalają takim obiektom oprzeć się zmianom rynkowym – mówi Rory Mepham, dyrektor generalny Newbridge. Podobnie uważa szef CPI w Polsce – średniej wielkości obiekty handlowe są najbardziej narażone na ryzyko rozwijającego się rynku zakupów internetowych. – Klienci chcą kupować w największych, dominujących obiektach lub wybierają zakupy blisko domu, po sąsiedzku. Centra średniej wielkości w przyszłości odnotują spadki lub już je odnotowują. To one najbardziej ucierpią na zmieniających się przyzwyczajeniach klientów – prognozuje szef CPI w Polsce. Poza tym parki handlowe, paradoksalnie, posiadają przewagę lokalizacyjną. Powstają obecnie w mniejszych miejscowościach (około 15 tys. mieszkańców w przypadku Vendo Parków). – Ciężko sobie wyobrazić, aby w tak małym mieście mógł powstać jeszcze jeden obiekt, więc najczęściej zostajemy jedynym graczem na lokalnym rynku – zauważa Jacek Wesołowski, prezes firmy Trei Real Estate Polska, która buduje i zarządza siecią parków handlowych pod szyldem Vendo Park. Choć należy też pamiętać, że lokalny rynek jest wrażliwy na wyludnianie się oraz zmniejszenie siły nabywczej.

Kto, gdzie i za ile

Wśród inwestorów przeważają fundusze inwestycyjne i duzi zagraniczni gracze rynkowi. Jednak, jak twierdzą eksperci firmy doradczej Apleona GVA, polskie firmy są coraz bardziej aktywne na rynku inwestycji w parki handlowe. – Widzimy jeszcze kilku polskich inwestorów szukających produktów tego typu – twierdzi Michał Ćwikliński, partner zarządzający Apleony GVA w Polsce. Mają ku temu powody: parki handlowe cieszą się zainteresowaniem najemców, a ich konstrukcja nie wymaga ogromnych nakładów inwestycyjnych. – Nowi najemcy szukają miejsca w parkach handlowych, wzrasta także zapotrzebowanie na centra szybkich zakupów, co mobilizuje lokalnych deweloperów do pracy. Projekty tego typu mają bowiem szansę być wynajęte w całości jeszcze przed ukończeniem inwestycji. Relatywnie prosty proces deweloperski, niższe poziomy stawek czynszowych umożliwiają inwestorom kupno projektów po atrakcyjnej stawce za 1 mkw. – dodaje Bartłomiej Krzyżak. Jednak na rynku nie brakuje opinii, że parki handlowe są drogie. – Spływa do nas sporo ofert, ale jeszcze nie doszło do żadnej transakcji, gdyż przeważnie są to oferty przeznaczone dla funduszy inwestycyjnych, a my takim funduszem nie jesteśmy. Chcemy kupować obiekty okazyjnie, aby później podnieść ich wartość poprzez przebudowę, rozbudowę lub zmianę najemców. Szukamy projektów umożliwiających dalszy ich rozwój w cenie od kilkunastu do kilkudziesięciu milionów – podkreśla Aleksander Walczak. Na okazje rynkowe liczy także Newbridge, choć ostatecznie chce posiadać portfel parków handlowych o wartości 100 mln euro. – Z natury jesteśmy inwestorami oportunistycznymi i dlatego będziemy inwestować tam, gdzie ceny zakupu są dla nas atrakcyjne i gdzie istnieje potencjał do dodania wartości. Obecnie koncentrujemy się na sektorze parków handlowych i convenience shopping mall, ale w przyszłości możemy też brać pod uwagę inne klasy aktywów – twierdzi Rory Mepham. – Tak, uważam, że parki handlowe są drogie – dodaje dyrektor generalny Newbridge. Choć nie wszyscy na rynku tak myślą. – Spojrzałbym na to z innej strony – do tej pory wartość parków handlowych była niedoszacowana. W przeszłości realizowano transakcje, których stopy kapitalizacji sięgały 10 proc. To było nienaturalnie tanio, podczas gdy galerie śródmiejskie sprzedawały się przy stopie kapitalizacji na poziomie 5 proc. Rynek był wówczas w początkowym stadium. Nikt nie posiadał jeszcze solidnego portfela i trudno było zachęcić inwestorów do takich zakupów. Dziś stopy kapitalizacji zbliżają się do 7 proc. i to jest według mnie właściwy poziom, po którym można sprzedawać. Cena rynkowa spotkała się z realną wartością tych obiektów – komentuje prezes Trei Real Estate Polska. Spółka posiada obecnie siedem parków handlowych Vendo Park, kilka na etapie budowy. Docelowo chce ich mieć 40-50, ale nie zamierza na razie rozwijać się przez przejęcia. – Nie myślimy jeszcze o przejęciu innych sieci parków handlowych w Polsce, choć nie wykluczamy takiego ruchu w przyszłości. Dążymy do wzrostu sieci, aby zacząć uczestniczyć w innym rynku niż ten dzisiejszy. Chcemy rozmawiać z największymi, dlatego musimy wzmocnić sieć poprzez nowe otwarcia – dodaje Jacek Wesołowski.

Fundusze, jak uważają analitycy Apleony GVA, niekoniecznie są zainteresowane tym, co rynek ma do zaoferowania. Fundusze instytucjonalne są nastawione na transakcje portfelowe, których jest niewiele. – Pojedyncze zakupy nie są dla nich interesujące ze względu na niewielką skalę i czas, który trzeba spędzić nad umową – twierdzi Michał Ćwikliński. Zapytany o to, czy możemy się spodziewać wkrótce dużych umów portfelowych, powiedział: – Możliwe, że tak. Choć trudno jest znaleźć taki produkt. Większość deweloperów buduje portfel, a następnie sprzedaje jeden obiekt za drugim – mówi. Mimo braku produktu, popyt jest. Apleona GVA doradzała firmie Katharsis Development w transakcji z CPI. Jak twierdzi jej przedstawiciel – Bartłomiej Krzyżak – spółka otrzymała kilkadziesiąt ofert zakupu portfela Hop Stopów. Na pytanie, czy na sprzedaży-kupnie parków handlowych można zarobić dużo, nie ma jednej odpowiedzi. To rynek reguluje te wartości. – Na sprzedaży bądź kupnie parków handlowych można zarobić, zyski osiągają rozsądny poziom. Kupujący musi zapłacić za produkt trudny dla dewelopera. Dlaczego trudny? W związku z koniecznością ciągłego podróżowania między obiektami, doglądania ich realizacji, podpisywania umów – wszystko często w różnych miastach. To wymaga specyficznej organizacji firmy, większej liczby ludzi do pracy, co wpływa na koszty utrzymania takiego obiektu, które są zupełnie inne niż w przypadku jednego dużego projektu sterowanego z jednego miejsca – twierdzi Jacek Wesołowski.

– Sądzę, że na rynku nastąpi konsolidacja
– prognozuje Paul Kuśmierz, prezes Master
Management Group
– Oczekujemy, że do końca 2018 roku/początku
2019 wartość transakcji w segmencie parków
handlowych wyniesie 800 mln euro – twierdzi
Bartłomiej Krzyżak, associate director,
Apleona GVA

Co dalej?

Inwestorzy często podkreślają, że obiekty kupują, aby poddać je rebrandingowi, przebudować, zmodernizować lub rozbudować. Często tworząc własne sieci, których w Polsce jeszcze nie ma. CPI sądzi, że wprowadzenie tej samej polityki wobec parków handlowych, którą stosuje w Czechach i na Słowacji, to dobry pomysł. – Zamierzamy ujednolicić posiadaną sieć parków handlowych i wprowadzić własną markę. Zmienimy także zestaw najemców na taki, co do którego jesteśmy przekonani, że funkcjonuje właściwie. Chcemy mieć mniej lub bardziej jednolity portfel parków handlowych w całym regionie – mówi András Marton. CPI chce się skoncentrować na większych najemcach, którzy wpisują się w strategię wygodnych, codziennych zakupów, uważając mniejsze sieci za mniej dochodowe. – Skupiamy się na najemcach wynajmujących 200-800 mkw. z silną marką lokalną bądź międzynarodowym zapleczem. Parki handlowe są bardzo dobrą inwestycją, jeśli potrafi się nimi odpowiednio zarządzać. W Czechach i na Słowacji wprowadziliśmy markę City Market i to ona będzie rozwijana również w Polsce – podkreśla szef CPI w Polsce. Podobną strategię przyjmuje także Newbridge. – Nasze aktywa są w trakcie rebrandingu pod marką Newbridge. Nazwa nie jest najważniejsza dla lokalnych klientów, ale spójny marketing jest z pewnością pomocny w rozmowach z naszymi najemcami – zauważa Rory Mepham. Takie plany ma również spółka Dekada, która poszukuje obiektów podobnych do już posiadanych, aby w prosty sposób włączyć je do sieci. Jak zauważają eksperci, inwestycja w parki handlowe to inwestycja w przyszłość tego sektora. – Wysoka płynność segmentu parków handlowych oraz nowa fala inwestorów skupiających się na akwizycji takich obiektów dowodzi, że pozostanie to jeden z najbardziej pożądanych produktów inwestycyjnych na rynku. Specyfika parku handlowego jako obiektu wygodnych, bliskich zakupów jest główną zaletą przy analizie wpływu e-commerce na rynek detaliczny. Realizacja usługi „kliknij i odbierz” lub dostawa tego samego dnia będą możliwe dzięki gęstej sieci sklepów zlokalizowanych w parkach handlowych. Dobrym przykładem jest rosnąca sieć e-sklepów Ikea dostępnych w parkach handlowych w całej Polsce – podkreśla Bartłomiej Krzyżak.

Newsletter
Jeśli chcesz mieć więcej informacji tego typu, zapisz się na newsletter


reklama
Dodatki specjalne
reklama

konferencje

17. Doroczny Turniej Golfa Eurobuild CEE
13. Doroczny Turniej Tenisa Eurobuild CEE
3. Festiwal Architektury i Budownictwa
9. Konferencja Polski Rynek Biurowy- Trendy i Prognozy
Eurobuild Awards 2018
Newsletter
Otrzymuj najnowsze informacje ze świata nieruchomości e-mailem
reklama

reklama
O nas Kontakt Polityka prywatności Archiwum Newsletter
Copyright 2017 EuroCEE. All rights reserved.