Wydanie:
polskienglish
zaloguj się | rejestruj konto

reklama

Wydanie 7 (232)
Lipiec 2018
Budownictwo

Lepszy, własny, generalny

Deweloperzy mieszkaniowi tworzą własne spółki wykonawcze

Tomasz Cudowski

Lepszy, własny, generalny
Utrzymujący się boom budowlany oraz niski poziom bezrobocia wpłynęły na dostępność wykonawców na rynku – mówi Dariusz Krawczyk z Polnordu

Generalny wykonawca – działający w ramach własnej grupy – pozwala zniwelować wpływ problemów branży budowlanej na sektor mieszkaniowy, daje lepszą kontrolę nad procesem inwestycyjnym i umożliwia unikanie zmów cenowych wykonawców

Trudno wskazać główną przyczynę powołania spółki wykonawczej w grupie deweloperskiej. Na przykład spółka Dom Development Construction została stworzona, by dywersyfikować realizację inwestycji, co oznacza, że część projektów dewelopera będzie realizowana przez wewnętrznego, a część przez zewnętrznych generalnych wykonawców. – Branża budowlana przeżywa trudności z siłą roboczą i płynnością, więc zapewnienie terminowości budów wymaga więcej wysiłku. Coraz trudniej także zagwarantować utrzymanie cen – wyjaśnia Marcin Drobek, prezes zarządu Dom Development Construction. – Własna spółka wykonawcza pozwoli nam na samodzielne realizowanie części kontraktów, co daje większy komfort działania w trudnym otoczeniu rynkowym i ułatwia zabezpieczanie marż – zapewnia Marcin Drobek.

Powołanie spółki wykonawczej miewa także charakter interwencyjny, co nastąpiło w przypadku Grupy Polnord. Co prawda spółka GK Polnord została zarejestrowana już w 2014 roku, jednak aktywowano ją awaryjnie cztery lata później, gdy w marcu 2018 roku pod nową nazwą (Polnord Construction) musiała zastąpić KB Dom w roli generalnego wykonawcy w pięciu z piętnastu realizowanych wówczas inwestycji. Zdecydowanie najdłuższy staż w branży ma spółka Realizacja Inwestycji z grupy Archicomu. – Potrzeba powołania spółki wykonawczej sięga pierwszych dużych zleceń dla sektora bankowego, które wykonywaliśmy jeszcze jako studio projektowe – wspomina Tomasz Sujak, członek zarządu spółki Archicom. – Mieliśmy mnóstwo pomysłów, jednak w latach 90. na rynku brakowało firm, które oferowałyby usługi na oczekiwanym przez nas poziomie. Ówcześni zleceniodawcy zasugerowali, abyśmy projekty zaczęli wcielać w życie własnymi siłami. Tak też się stało – wspomina Tomasz Sujak.

Modus operandi

Rozmaite bywają też okoliczności i sposoby tworzenia spółki wykonawczej. – Samo powołanie spółki to czynność prawna zajmująca tyle, ile akt notarialny. Spółka ewoluuje, dostosowując się do potrzeb wynikających z sytuacji na rynku i problemów realizowanych inwestycji – tłumaczy Piotr Laszkiewicz, prezes NC Investment. – Naszą spółkę stworzyliśmy w oparciu o doświadczenie i wiedzę wspólnika prowadzącego taką działalność od wielu lat oraz w oparciu o nasze wyobrażenie, jak taka firma powinna działać. Czyli zmiksowaliśmy praktykę z teorią menedżerską – konkluduje Piotr Laszkiewicz.

Dom Development Construction od początku był tworzony w oparciu o doświadczenie nowego prezesa, a także o praktyki nabyte przez – włączony rok temu do grupy – Euro Styl, który ma własną firmę wykonawczą. – Część naszej kadry to osoby, które były związane wcześniej z Dom Development, pozostali to przede wszystkim nowo zatrudnieni inżynierowie – mówi Marcin Drobek.

Także Archicom oparł strukturę tworzonej spółki wykonawczej o własną kadrę, jednak – jak zapewnia zarząd spółki – wraz z rozwojem portfela zleceń liczba zatrudnianych specjalistów rosła, a rozwój tej części grupy trwa do dziś. Również Polnord Construction w pierwszej fazie tworzenia struktur wykorzystał potencjał Grupy Polnord, szczególnie długoletnie doświadczenie kadry inżynierskiej w branży budowlanej, dopiero w kolejnych etapach uzupełniano kadrę, prowadząc zewnętrzne rekrutacje.

Własne spółki wykonawcze są tworzone na użytek inwestycji prowadzonych wewnątrz grupy i na razie nie mają w planach szukania zleceń na zewnątrz i walki o kontrakty na wolnym rynku, jednak – co znamienne – żaden z deweloperów nie wyklucza takiej opcji w przyszłości. Życie często weryfikuje wcześniejsze założenia i czasem własny wykonawca przydaje się szybciej, niż się tego można było spodziewać. – Początkowo nie planowaliśmy powierzać spółce Polnord Construction innych projektów niż te „odziedziczone” po KB Dom. Zmieniliśmy zdanie, bo w Trójmieście mamy do czynienia ze zmową cenową wykonawców, którzy oferują zupełnie nieracjonalne warunki współpracy. W takiej sytuacji własny generalny wykonawca jest nieoceniony – twierdzi Dariusz Krawczyk. – Powierzyliśmy zatem wybudowanie niedużego osiedla domków jednorodzinnych (około 2,5 tys. mkw. PUM) własnej spółce. Było to uzasadnione także względami logistycznymi, jako że Polnord Construction prowadzi dosłownie „przez drogę” budowę dużego osiedla Fotoplastykon.

Lek na całe zło

Na czym polegają różnice między zlecaniem generalnego wykonawstwa własnej spółce a wynajmowaniem podmiotu zewnętrznego? Deweloperzy jednym głosem zapewniają, że własny wykonawca zapewnia większą kontrolę nad projektami – ich terminowością, jakością i ceną. – Umożliwia to również szybkie reagowanie w nieprzewidzianych przez podwykonawców sytuacjach – dodaje Tomasz Sujak z Archicomu.

– Przy współpracy z zewnętrznym generalnym wykonawcą deweloper dowiaduje się o problemach z opóźnieniem albo wcale. Wewnętrzny wykonawca jest częścią naszego organizmu i każda jego dysfunkcja jest widoczna od razu. Zewnętrzny wykonawca musi zarobić, a wewnętrzny pracuje na marżę swojego dewelopera – wymienia inne zalety modelu Piotr Laszkiewicz z NC Investment.

Tworząc własne spółki wykonawcze, deweloperzy próbują niwelować negatywny wpływ pogarszającej się sytuacji w branży generalnych wykonawców, co przekłada się na całą gospodarkę. – Strukturalny brak siły roboczej przy rekordowo niskiej stopie bezrobocia w Polsce i problemy z płynnością to główne bolączki branży budowlanej, szczególnie mocno odczuwalne od drugiego półrocza 2017 roku – podsumowuje Marcin Drobek z Dom Development Construction.

Nasza spółka wykonawcza rosła wraz z firmą od lat 90. i dziś jest nieodzowną częścią filozofii grupy– mówi Tomasz Sujak z Archicomu

Co gorsza, problemy kadrowe dotyczą nie tylko pracowników budowlanych, ale i kadry inżynierskiej. Na dodatek na rynku ubywa firm, które chcą i są w stanie kompleksowo realizować inwestycje mieszkaniowe, co wydłuża i komplikuje zawieranie umów ze wszystkimi uczestnikami procesu inwestycyjnego. Coraz większym wyzwaniem staje się również kontraktowanie podwykonawców branżowych. Wykonawcom nie sprzyja również rozchwiany rynek cen materiałów i usług, co utrudnia lub nawet uniemożliwia wykonanie zlecenia na uzgodnionych wiele miesięcy wcześniej warunkach. – Taki charakter rynku komplikuje planowanie budżetów inwestycji oraz odpowiednią kalkulację kosztów własnych przed przystępowaniem do przetargów, bowiem dotychczasowy wzrost cen mieszkań nie kompensuje wzrostu kosztów po stronie generalnych wykonawców – uważa Dariusz Krawczyk z Polnordu. – Kolejnym problemem, o którym wiemy z doniesień rynkowych czy też raportów gospodarczych, są zatory płatnicze. To zjawisko nie dotyka wyłącznie branży budowlanej, ale w zasadzie jest powszechne – dodaje.

W 2017 roku upadło 150 firm budowlanych. Gdyby liczyć również firmy okołobudowlane (np. producentów materiałów czy hurtowników), to upadłości było w sumie około 900. – Ten rok pewnie zamknie się podobnymi liczbami. Wprawdzie daleko jesteśmy od czarnego roku 2012, ale liczba upadłości wciąż jest ogromna – uważa Piotr Laszkiewicz. – To trudny rynek, niskomarżowy, bardzo uzależniony od otoczenia ekonomicznego oraz niosący wiele ryzyk wynikających choćby z konieczności opierania się na podwykonawcach, których cechują niskie rezerwy finansowe. Także zamawiający miewają sporo na sumieniu: firmy budowlane cierpią z powodu opóźnień w płatnościach za wykonane prace, czyli faktycznie kredytują zamawiających. Również cwaniactwo deweloperów pozwala na przeciąganie odbiorów technicznych robót i unikanie płatności bądź jej redukowanie.

Newsletter
Jeśli chcesz mieć więcej informacji tego typu, zapisz się na newsletter


reklama
Dodatki specjalne
reklama

konferencje

24. Doroczna Konferencja Rynku Nieruchomości Komercyjnych w Polsce
Eurobuild Awards 2018
Newsletter
Otrzymuj najnowsze informacje ze świata nieruchomości e-mailem
reklama

reklama
O nas Kontakt Polityka prywatności Archiwum Newsletter
Copyright 2017 EuroCEE. All rights reserved.