Wydanie:
polskienglish
zaloguj się | rejestruj konto

reklama

Wydanie 4 (239)
Kwiecień 2019
Hotele

Biorę górne łóżko!

Sieci hostelowe rosną w Polsce i Europie

Tomasz Cudowski

Biorę górne łóżko!
– Najważniejszym czynnikiem wpływającym na rozwój rynku hosteli jest wejście w dorosłość pokolenia Z, które liczy 2 miliardy konsumentów – podaje Yaniv Rosenberg

Od schronisk prowadzonych przez organizacje charytatywne po produkt inwestycyjny, którym interesują się najwięksi rynkowi gracze – hostele szybko przebyły bardzo długą drogę

Póki co, sektor hostelowy w Polsce trudno nazwać klasycznym produktem inwestycyjnym – rynek jest rozdrobniony, operatorami obiektów są małe firmy lub nawet osoby indywidualne, a markowe brandy można policzyć na palcach jednej ręki. Jednak wygląda na to, że sektor czeka rewolucja i to już niedługo. Rozwój branży hostelowej na całym świecie jest konsekwencją rosnącej w wymiarze globalnym branży turystycznej, która korzysta m.in. z pokoleniowych zmian w podejściu do życia (emocje i doświadczenia stają się ważniejsze od posiadanych dóbr), lepszych i tańszych połączeń komunikacyjnych (głównie lotniczych), a także z rosnących dochodów w gospodarkach państw wschodzących. Szczególnym czynnikiem jest także wchodzenie w dorosłość młodych pokoleń (millenialsów oraz pokoleń Y i Z), które chętnie podróżują w celach turystycznych i zawodowych, a jednocześnie odczuwają jeszcze ograniczenia budżetowe. Idealną dla nich lokalizacją są niedrogie miejsca noclegowe z podstawowymi usługami dodatkowymi i towarzystwem rówieśników – czyli hostel.

Kolejka przez całą Europę

– Wszystkie główne międzynarodowe marki hostelowe rozważają wejście do Polski – zapewnia Borivoj Vokrinek, partner w dziale Strategic Advisory & Head of Hospitality Research EMEA, Cushman & Wakefield. – Zwiastunem zmian jest otwarcie pierwszego obiektu sieci A&O w Warszawie w styczniu 2019 roku, a także zapowiedź wejścia na polski rynek sieci Jo&Joe należącej do Accora, która zadebiutuje wkrótce w Krakowie. Wielu międzynarodowych graczy jest już obecnych w innych miastach Europy Środkowo-Wschodniej – należy do nich Wombat (jeden obiekt w Budapeszcie), a także St Christopher's Inns, Safestay i Plus Hostels ze swoimi obiektami w Pradze. Z kolei Meininger ogłosił swój projekt w Budapeszcie. Wejście do Polski to tylko kwestia czasu – zapewnia Borivoj Vokrinek. Wczesny etap rozwoju rynku to eldorado dla dużych i odważnych, dla których mniejsi, niezrzeszeni właściciele pojedynczych obiektów nie stanowią konkurencji. – To idealny moment dla A&O – zapewnia Phillip Winter, chief marketing officer A&O. – Turystyka w Europie Wschodniej odnotowuje silny wzrost, a jego szczyt jest nadal przed nami. Wschodnie europejskie metropolie są dziś naprawdę na fali, a tanie linie lotnicze sprawiają, że podróże do tych miast stały się przystępne dla wielu osób. Równolegle rośnie zapotrzebowanie na niedrogie możliwości zakwaterowania. Nic nie wskazuje na to, że tendencja ulegnie w przyszłości zahamowaniu, zatem możemy się spodziewać, że liczba hosteli i hoteli w tym regionie będzie rosnąć – zapowiada Philip Winter.

Według raportu Phocuswright, firmy badającej globalny rynek podróży, Europa Wschodnia ma stać się trzecim pod względem dynamiki rozwoju rynkiem hostelowym (po Azji Południowej i Południowo-Wschodniej oraz Bliskim Wschodzie), z oczekiwanym dwucyfrowym wzrostem przychodów (11 proc.). Według innego raportu, opublikowanego w styczniu 2017 roku przez Hostelworld Group, największą internetową platformę rezerwacji hosteli, Praga i Budapeszt zajęły szóste i dziewiąte miejsce na liście najpopularniejszych miast na świecie wśród turystów hostelowych, z których ponad 70 proc. stanowili millenialsi. Także raczkujący polski rynek ma już w rankingach osiągnięcia, które dobrze wróżą sieciom hostelowym. – Na przykład Wrocław został uhonorowany tytułem „Najlepszej europejskiej destynacji roku 2018”, a Kraków jest jednym z 10 najczęściej odwiedzanych miast w Europie – podaje Yaniv Rosenberg, real estate director firmy Selina Poland.

Kapitał z wielu śródeł

Na sektor hostelowy zwrócili baczną uwagę główni międzynarodowi operatorzy hotelowi i zaczynają coraz odważniej wchodzić w branżę, o której jeszcze niedawno wypowiadali się z lekceważeniem. Wśród najważniejszych graczy są m.in. wspomniany już Accor (marka hostelowa Jo&Joe), ale także Vienna House (R.evo) czy nawet Hilton, którego hybrydowa marka Motto łączy tradycyjny standard hotelu z pokojami wyposażonymi w piętrowe łóżka charakterystyczne dla hostelu. O ile pojedyncze obiekty hostelowe nie są specjalnie atrakcyjne dla międzynarodowego kapitału, to sieci przyciągają już uwagę inwestorów. – Sektor hostelowy jest traktowany poważnie przez inwestorów już od kilku lat. Kapitał ten ma bardzo różnorodną strukturę: są to inwestorzy strategiczni i finansowi, a także fundusze lub prywatni inwestorzy – wylicza Phillip Winter z A&O. – Także banki uznały, że hostel jest dobrym biznesem – zyski są tu wyraźnie wyższe i szybciej osiągalne niż w klasycznym hotelarstwie – uważa Phillip Winter. – Mam wrażenie, że hostelami są zainteresowani inwestorzy, którzy akceptują nieco wyższe ryzyko, szukają zwrotu z inwestycji wyższego niż średni oraz mają większe doświadczenie na alternatywnych rynkach wschodzących. Mogą być to również REIT-y czy fundusze inwestycyjne rynku nieruchomości, które działają aktywnie w wielu sektorach nieruchomości – podaje Yaniv Rosenberg z Seliny. Właśnie Selina przyjęła oryginalną strategię przyciągania dużych graczy, którzy mogliby sfinansować rozwój sieci. – W każdym kraju, w którym działamy, tworzymy umowę joint-venture z lokalnymi partnerami, przyznając im wyłączność na posiadanie i rozwój nieruchomości pod marką Selina w tym regionie – zdradza Yaniv Rosenberg. – W ramach tych transakcji partnerzy zobowiązują się do zakupu lub dzierżawy wszystkich naszych nieruchomości w danym kraju, a także do sfinansowania niezbędnych prac wykończeniowych, a potem również do zwrotnego wydzierżawienia nam lub poddzierżawienia nieruchomości. W zamian Selina zobowiązuje się do pozyskiwania nowych nieruchomości, zarządzania nimi i utrzymania stóp kapitalizacji na rynkowym poziomie – mówi dyrektor Seliny. Inwestorów przyciągają do hosteli także stosunkowo niskie koszty budowy lub adaptacji obiektów oraz krótki termin realizacji obiektu. Atrakcyjne jest również to, że rozwój sieci hostelowych może się odbywać zarówno poprzez zakup albo dzierżawę nieruchomości, jak i (coraz częściej) poprzez modele biznesowe typu „asset light”, jak umowy na zarządzanie czy kontrakty franczyzowe.

Nie tak różowo

Choć kapitał płynie do sektora hostelowego coraz szerszym strumieniem, operatorom nie brakuje problemów. Do największych należy trudność w znalezieniu odpowiednich nieruchomości. – Niezależnie od tego, czy budynki są nowe czy zaadaptowane, musi je cechować – po pierwsze – dobra lokalizacja z dobrym dostępem do transportu publicznego oraz – po drugie – odpowiednia powierzchnia (zazwyczaj minimum 5 tys. mkw.), umożliwiająca osiągnięcie efektywnej skali operacji – wskazuje Borivoj Vokrinek. – Ponadto w niektórych krajach przepisy ograniczają liczbę łóżek na metr kwadratowy, co może stanowić wyzwanie dla produktu, który z zasady zakłada stosunkowo duże zagęszczenie łóżek – dodaje Borivoj Vokrinek. – W poszukiwaniach idealnej lokalizacji konkurujemy nie tylko z całym sektorem hotelowym, ale także z branżą obiektów senioralnych i studenckich – wszyscy szukają podobnych nieruchomości w centralnych lokalizacjach dużych miast – przyznaje Phillip Winter z A&O. – Gdy już znajdziemy odpowiedni projekt – czy to przeznaczony na sprzedaż, czy na wynajem – czeka nas następne wyzwanie: zorganizowanie procesu budowlanego. Chociaż akurat w tym punkcie nasza branża ma przewagę ze względu na stosunkowo niskie wymagania związane z adaptacją, a także zazwyczaj krótki okres inwestycji – dodaje dyrektor A&O. – Kolejne wyzwanie to zapewnienie dobrej energii przestrzeni, którą chcemy przekształcić w hostel – stworzony lub odnowiony we współpracy z lokalnymi artystami, projektantami i rzemieślnikami, a także wypełniony nowo zatrudnionymi i przeszkolonymi członkami zespołu. Bo hostel to nie tylko budynek – jego siła przyciągania zależy od atmosfery tworzonej przez ludzi, którzy tu przebywają, a tego nie da się zbudować w miesiąc czy dwa – uzupełnia Yaniv Rosenberg.

– Wszystkie główne międzynarodowe marki hostelowe rozważają wejście do Polski – zapewnia Borivoj Vokrinek z Cushman & Wakefield

Różnorodność w rozwoju

Hostele już od dawna przestały przypominać schroniska młodzieżowe z minimalną ofertą. Obiekty (głównie te w metropoliach) służą w coraz większym stopniu turystom ceniącym komfort, a także freelancerom pracującym zdalnie. A te grupy mają znacznie wyższe wymagania niż „turyści plecakowi” – pierwsi z nich potrzebują dostępu do różnego rodzaju miejskich atrakcji, a ci drudzy – usług w rodzaju pralni czy powierzchni do pracy. W jakim kierunku będą ewoluować obiekty hostelowe? – Możemy się spodziewać, że będziemy świadkami dalszej ekspansji marek hostelowych i dalszej ewolucji konceptów – innowacje będą stać pod znakiem m.in. bardziej dogodnych konfiguracji pokojów, bogatszej oferty kulinarnej, wprowadzania inteligentnych mebli, coraz bardziej funkcjonalnego projektowania wnętrz, rosnącego wykorzystania nowoczesnych technologii i zacierających się granic pomiędzy hostelami i hotelami z rosnącą liczbą obiektów hybrydowych – uważa Borivoj Vokrinek z Cushman & Wakefield.

Co ciekawe, coraz częściej to nie hostele czerpią inspiracje z tradycji i klimatu hoteli, ale dokładnie na odwrót. Po wejściu do lobby hotelu Moxy, który reklamuje się jako miejsce „dla ludzi młodych duchem”, można nabrać wątpliwości, czy trafiliśmy do właściwego obiektu. – Z formatu hostelu zaczerpnęliśmy całkiem sporo, głównie jeśli chodzi o samoobsługę gości oraz całą sferę community – przyznaje Katalin Vajda, dyrektorka hotelu Moxy Warsaw Praga. – Nasi goście sami obsługują urządzenia serwisu gastronomicznego, np. kupując gotowe dania w automatach i podgrzewając je w kuchenkach mikrofalowych. A jeśli wolą inne menu, nie ma żadnego problemu, by zamówili dowolną potrawę w innym lokalu z dostawą do hotelowego pokoju. A głównym punktem hotelu jest lobby, w którym można miło spędzić czas z nowo poznanymi ludźmi. W Moxy nie ma nic ze sztywnej, oficjalnej atmosfery, która panuje w tradycyjnych hotelach. Na przykład do każdego pracownika obsługi można zwrócić się w każdej sprawie albo zagrać z nim w piłkarzyki. Goście czują się tu zupełnie swobodnie także dlatego, że sami decydują o wyborze usług i na każdym kroku spotykają ludzi, którzy cenią podobne wartości – uważa Katalin Vajda. – Istnieje wiele czynników wpływających na rozwój rynku hosteli, ale – jak się wydaje – tym najistotniejszym jest wejście w dorosłość pokolenia Z, które liczy 2 mld konsumentów. Wkracza ono na rynek w czasach cyfrowej rewolucji, która pozwala młodym podróżować po świecie i korzystać z elastycznych form zatrudnienia – wskazuje Yaniv Rosenberg. – Można się zatem spodziewać większego zapotrzebowania na niedrogie zakwaterowanie oferujące jednocześnie nowe doświadczenia i usługi. Nasza recepta na przyciągnięcie gości? Światowej klasy lokalizacje, oferta wellness, powierzchnie coworkingowe, najwyższej klasy wyżywienie i napoje, słowem: stworzenie warunków do bezproblemowej podróży i pracy za granicą – tego oczekują nomadzi ery cyfrowej – zapewnia szef Seliny Poland.

RAMKA

Wybrane, najbardziej istotne inwestycje w historii rynku hostelowego

W 2007 roku Patron Capital przejął Generator z dwoma hostelami w Londynie i Berlinie. W 2014 roku Invesco zainwestowało 60 mln euro w ich działalność w zamian za 23 proc. udziałów mniejszościowych. Natomiast już w maju 2017 roku Queensgate Investments, firma zarządzająca funduszami private equity, kupił portfel Generatora obejmujący 14 hosteli za 450 mln euro i ogłosił plany zainwestowania kolejnych 300 mln euro w rozwój marki.

W 2014 roku inwestor instytucjonalny Foncière des Régions (obecnie Covivio) nawiązał strategiczne partnerstwo z Meiningerem, aby wspierać ekspansję swojej marki (przede wszystkim w europejskich miastach najbardziej popularnych wśród turystów) poprzez nabywanie nieruchomości, których dzierżawcą i zarządcą był Meininger. Foncière des Régions zadeklarowało wówczas, że do 2018 roku przeznaczy na inwestycje 400 mln euro.

W styczniu 2017 roku amerykańska firma private equity TPG Real Estate nabyła niemiecką markę hostelowo-hotelową A&O, w tym jej 31 wynajmowanych i własnych aktywów, za nieujawnioną kwotę (źródło danych: Cushman & Wakefield).

Newsletter
Jeśli chcesz mieć więcej informacji tego typu, zapisz się na newsletter


reklama
Dodatki specjalne
reklama

konferencje

Newsletter
Otrzymuj najnowsze informacje ze świata nieruchomości e-mailem
reklama

reklama
O nas Kontakt Polityka prywatności Archiwum Newsletter
Copyright 2017 EuroCEE. All rights reserved.