Sektor nie tylko dla koneserów

E-commerce to zjawisko, które ma olbrzymi wpływ na tradycyjny model handlu i może nie jest jeszcze tak powszechne w Polsce jak na zachodzie Europy czy w USA, ale zmiany, które w związku z tym przeżywa sektor handlowy, wpływają na ostudzenie zapału niektórych inwestorów. Dodajmy do tego postępujący zakaz handlu w niedziele oraz szybko zmieniające się nawyki konsumentów i mamy wstępny obraz wyzwań, z którymi mierzy się ten sektor. Handlówka, która brylowała przez lata w zestawieniach najpopularniejszych segmentów nieruchomości pod względem inwestycyjnym, odeszła nieco w cień, a uwaga kupujących skupia się na biurach i logistyce. Nie jest oczywiście tak, że nikt nie interesuje się obiektami handlowymi, ale rezerwa jest wyraźnie widoczna, na zakupy decydują się koneserzy. – Sektor handlowy, co do zasady, pozostaje domeną wyspecjalizowanych inwestorów. Zarządzanie obiektami handlowymi odbywa się na wielu płaszczyznach i znacznie wykracza poza administrowanie umowami najmu i obsługę techniczną budynku. Obecnie obserwujemy największe zainteresowanie obiektami typu prime, jak również obiektami typu convenience i parkami handlowymi – mówi Agata Sekuła, dyrektor działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL.



Forum Koszalin

Produkt dla świadomych inwestorów

Ochłodzenie klimatu wokół handlu jest doskonale widoczne w wynikach inwestycyjnych za pierwsze półrocze. O ile w biura inwestorzy włożyli około 1,7 mld euro to już na handlówkę poszło „jedynie” około 430 mln euro. I choć wakacje oraz początek jesieni były pracowite – według wyliczeń JLL od stycznia do połowy października właściciela zmieniły obiekty handlowe o łącznej wartości około 880 mln euro – to liczby mówią same za siebie – od 2015 roku łączna roczna wartość obrotu obiektami handlowymi wynosiła w Polsce od około 2 do 2,5 mld euro. W tym roku w Polsce zrealizowano kilka większych transakcji. Właściciela zmieniły centra M1 w Bytomiu, Częstochowie, Radomiu i Poznaniu, które za 224 mln euro trafiły do EPP, King Cross Jubilerska w Warszawie został sprzedany za 43 mln euro do Atrium European Real Estate, Neinver i Nuveen Real Estate przejęły Silesia Outlet w Gliwicach za 31,5 mln euro, a Blackstone sprzedał Galerię Leszno. Największą jednak transakcją 2019 roku był, jak do tej pory, zakup Atrium Felicity w Lublinie i Atrium Koszalin za 298 mln euro do funduszu ECE European Prime Shopping Centre Fund II. Sprzedający, szef Atrium Group, Liad Barzilai, powiedział przy okazji transakcji, że sprzedaż nieruchomości wpisuje się w strategię repozycjonowania portfolio firmy. Spółka chce koncentrować się na dużych, prestiżowych centrach handlowych o dominującej pozycji, w najlepszych wielkomiejskich lokalizacjach oraz w stolicy. To tylko potwierdza obraną przez Atrium strategię wyprzedaży aktywów w mniejszych miejscowościach i koncentracji na dużych wielkomiejskich projektach jako bardziej perspektywicznych. Trudno jednak potraktować tak doświadczonego gracza jak ECE jako nowicjusza kupującego kota w worku. Za tym zakupem też stoi konsekwentna strategia. – Wierzymy w przyszłość obiektów, które oferują swoim klientom zalety wygodnego położenia, kompleksowej oferty i nieustannego skupienia właścicieli i zarządzających na jej jakości. Nasza konsekwentna polityka wybierania tylko najlepszych lokalizacji daje nam teraz możliwość skoncentrowania się na operacyjnej stronie działalności centrów, testowania i wprowadzania nowych rozwiązań, nowatorskiego wykorzystania dostępnej powierzchni, rewizji struktury, estetyki i oferty food courtów, wprowadzania innowacji z zakresu łączenia handlu stacjonarnego z on-line – przekonuje Joanna Fisher, managing director center management w ECE Projektmanagement. Dodaje też: – Po udanym pilotażu, wdrażamy obecnie w kilkunastu centrach program Digital Mall – to unikalna platforma, łącząca tradycyjne centrum handlowe z wygodą wyboru produktów on-line. Aplikacja pozwala klientom wirtualnie przeszukiwać zasoby tradycyjnych sklepów wybranego centrum oraz rezerwować produkty aktualnie w nich dostępne. W trakcie wizyty w galerii, w dogodnym późniejszym momencie, klienci mogą zakupić i odebrać wybrane towary – przekonuje dyrektor z ECE. Jej firma przygotowała też program modernizacji centrów i dostosowania ich do współczesnych oczekiwań. – „At Your Service” to program udoskonaleń zorientowany na wygodę korzystania z centrów, zakładający szereg ulepszeń – od parkingu, przez budynek centrum, zarządzanie światłem, atmosferą akustyczną, elementami przestrzennymi, zmianę logo oraz identyfikatorów zewnętrznych, aż po toalety. Za przykład mogą służyć: Galeria Łódzka i Silesia City Centre, które zmieniły charakter i otrzymały współczesne wykończenie części wspólnych, zgodne ze współczesną estetyką i oczekiwaniami klientów. Kompleksowe zmiany czekają też zakupione ostatnio obiekty w Lublinie i Koszalinie – zapowiada Joanna Fisher.Nie jest ona jednak bezkrytyczna, jeśli chodzi o sektor handlowy i wskazuje na bolączki, które mogą trapić niejeden obiekt. – Pomimo bezprecedensowo korzystnej sytuacji popytowej widać kłopoty centrów, których deweloperzy przyjęli zbyt optymistyczne założenia co do lokalizacji lub parametrów samego obiektu. W kilku spektakularnych przypadkach czkawką odbija się niekonsekwentna polityka przestrzenna miast, które na przestrzeni lat zezwalały na budowę konkurencyjnych obiektów niemalże obok siebie. Wypełnia się też oferta mniejszych, dopasowanych do rynków osiedlowych i podmiejskich formatów typu convenience, które naturalnie uzupełniają krajobraz centrów typu destination, o zasięgu regionalnym. Tutaj podobnie uważamy jakość lokalizacji oraz dopasowanie skali obiektu do potrzeb mikrorynku za warunek sukcesu konkretnej jednostki – uważa przedstawicielka ECE.Właściciele obiektów handlowych, którzy chcą utrzymać je na powierzchni, muszą liczyć się z nakładami. Aktywnej pracy nad nieruchomością wymagają najemcy, ale przede wszystkim klienci. – Praca nad obiektem handlowym zaczyna się na poziomie jego planowania, tak aby spełniał potrzeby klientów w swoim obszarze oddziaływania, trafiając jednocześnie w siłę nabywczą tych klientów. Każdy obiekt handlowy, aby dobrze działać, musi się rozwijać wraz z rozwojem rynku, oferować atrakcyjną ofertę i sprawnie odpowiadać na zmieniające się potrzeby klientów oraz najemców. Ponadto dla każdego obiektu handlowego niezmiernie ważny jest marketing – podkreśla Agata Sekuła. – Potencjał kreatywnego zagospodarowania trzeba oceniać dla każdego obiektu indywidualnie, badając docelowego klienta, otoczenie konkurencyjne, zainteresowanie najemców, a także możliwości techniczne i prawne, jakie w tym zakresie oferuje konkretny obiekt. Niemożliwe jest generalizowanie i stwierdzenie, że na przykład wszystkie centra handlowe pierwszej generacji oferują ogromny potencjał, a centra czwartej generacji są całkowicie wydrenowane z takiego potencjału. Obserwując konkretne obiekty na rynku, widzimy wyraźnie, że przeobrażeniom podlega wiele obiektów grających w różnych ligach – podkreśla ekspertka JLL.



– Obecnie obserwujemy największe zainteresowanie obiektami typu prime, jak również obiektami typu convenience i parkami handlowymi – mówi Agata Sekuła, dyrektor działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL

Nisza do zagospodarowania

Nie każde centrum handlowe miało szczęście i dzisiaj niektóre obiekty przeżywają trudniejsze chwile. Jest cała grupa obiektów czy to w mniej topowych lokalizacjach, starszych czy nie najlepiej zarządzanych, które zagraniczni inwestorzy omijają szerokim łukiem. – Rynek mniejszych projektów w mniejszych miastach jest dziś bardzo płytki. Jest to związane z kilkoma czynnikami. Po pierwsze: modne ostatnio stwierdzenie, że handel umiera. Choć my twierdzimy, że nie umiera, a przechodzi zmianę, to jednak wśród dużych międzynarodowych funduszy, które nie są z zasady podmiotami znającymi rynek handlowy od podszewki, myślenie o centrum handlowym jako produkcie na nieperspektywicznym rynku jest barierą – uważa Grzegorz Mroczek, wiceprezes Creamu. Paradoksalnie jednak to w przypadku takich właśnie projektów można dużo zyskać. – To nisza i ogromna szansa dla inwestorów, którzy zdecydują się na inwestycje w ten sektor. Mamy ogromną przepaść cenową: dominujące obiekty w dużych miastach osiągają bardzo wysokie ceny, nawet 5-, 6-proc. stopy zwrotu, z kolei projekty tzw. drugiej kategorii można kupić przy stopie w granicy 9 proc. lub nawet taniej. Zwracam uwagę, że jedne i drugie projekty potrzebują nakładów inwestycyjnych, bo się starzeją. W tym drugim przypadku trzeba jednak dużo sprytu, prawidłowej wyceny zarówno ryzyka, jak i koniecznej inwestycji oraz pomysłu na projekt, czyli np. modernizacje, przebudowę połączoną z wprowadzeniem nowych brandów oraz szeregiem innych zabiegów typu zmniejszenie powierzchni wspólnych, face lifting itp. – podpowiada Grzegorz Mroczek, który szacuje, że takich nieruchomości w Polsce może być kilkadziesiąt, a okazje można też upolować w Czechach i na Słowacji.


– Myślenie o centrum handlowym jako produkcie na nieperspektywicznym rynku jest barierą – uważa Grzegorz Mroczek, wiceprezes Creamu

Różnorodność dobrze widziana

Nie ma jednej recepty i podejścia, które zagwarantowałyby pomyślność inwestycji. Ilu inwestorów, tyle strategii zakupowych. I w zasadzie o to chodzi. – Postrzeganie atrakcyjności aktywów przez inwestorów w głównej mierze zależy od charakteru danego inwestora, oczekiwań co do zwrotów oraz okresu inwestycyjnego. Pryzmat inwestora definiuje atrakcyjność obiektu. Podam skrajny przykład: dla jednego inwestora atrakcyjne będzie najlepiej zlokalizowane, dominujące centrum handlowe w stolicy kraju, mimo że trzeba za nie zapłacić najwyższą cenę, podczas gdy inny inwestor wybierze zaniedbane centrum handlowe z dużym potencjałem naprawczym, możliwe do kupienia za ułamek ceny centrum typu prime. Aby utrzymać właściwą płynność rynku, konieczna jest obecność inwestorów z całym spektrum oczekiwań. Należy pamiętać, że rynek obiektów handlowych jest bardzo zróżnicowany, wielu inwestorów wybiera sobie własną niszę w ramach poszczególnych segmentów rynku, poza centrami handlowymi w szczególności w sektorze kompaktowych centrów typu convenience, parków handlowych czy np. sklepów wolnostojących – uważa Agata Sekuła.



Atrium Felicity w Lublinie

Nie wszyscy widzą swoją przyszłość w działalności na rynku powierzchni handlowych. W ubiegłym roku aktywność na tym rynku w Polsce zakończyła np. grupa King Cross, która zdecydowała się zainwestować w inne segmenty nieruchomości. Aktywni w handlu gracze nie mają jednak wątpliwości co do zasadności przyjętej strategii, ale nawet oni szukają szerszych perspektyw. – Jesteśmy otwarci na projekty wielofunkcyjne, hotelowe i mieszkaniowe i gotowi do zainwestowania w funkcje non-retail w najsilniejszych miastach kraju, a także poszukiwanie potencjału w obrębie i otoczeniu centrów z uwzględnieniem funkcji niehandlowych. Pracujemy obecnie nad alternatywnym przeznaczeniem terenu w sąsiedztwie Galerii Bałtyckiej. Te działania podejmujemy praktycznie w każdym kraju, w którym jesteśmy obecni, a w Niemczech już teraz należymy do grupy czołowych deweloperów hotelowych i logistycznych – deklaruje Joanna Fisher, dodaje jednak zaraz: uważamy niezmiennie, że centra handlowe pozostaną istotną klasą aktywów na rynkach inwestycyjnych. – Chwilowe negatywne nastawienie części inwestorów tego nie zmieni. To myślenie jest często przez lokalny rynek niezawinione i jest pochodną silnych trendów na dominujących rynkach, szczególnie w USA. Polski rynek z silnymi, pozytywnymi trendami w sprzedaży detalicznej, konsekwentnym bogaceniem się społeczeństwa, zdrową sytuacją na rynku pracy nie uzasadnia katastroficznych oczekiwań co do końca tradycyjnego handlu. Polska pozostaje niezmiennie w centrum zainteresowania funduszy zarządzanych przez ECE Real Estate Partners. Ostatnie akwizycje w Polsce, w Lublinie i Koszalinie, pokazują, że konsekwentnie chcemy być obecni w najsilniejszych miastach i rynkach i ta strategia będzie aktywnie realizowana przez kolejne inwestycje w następnych latach, w miarę dostępności interesujących obiektów do przejęcia – przekonuje przedstawicielka ECE.

Szkopuł w tym, żeby podobnej myśli byli też inni inwestorzy. Będzie wtedy spora szansa, że handel znów wróci na inwestycyjny świecznik.