Herbatka po wurście

To, że wynajmuje się wyjątkowo dużo, nie oznacza, że rynek rośnie równie dynamicznie. Jest wręcz przeciwnie, wzrost hamuje. W październiku spłynęły dane dotyczące warszawskiego rynku biurowego. To, że rośnie, widać gołym okiem – wystarczy spojrzeć przez okno. Jeszcze nigdy w historii w polskiej stolicy nie powstawało tyle wieżowców (w przytłaczającej większości biurowców). Jak podaje PINK, przez pierwsze dziewięć miesięcy 2019 roku popyt na powierzchnie biurowe wyniósł ponad 689,3 tys. mkw., w tym rekordowo wysoką aktywność najemców zaobserwowano w trzecim kwartale – ponad 284,4 tys. mkw. wynajętej powierzchni biurowej. Jeśli to tempo się utrzyma, to przebicie poziomu 860 tys. mkw. popytu z ubiegłego roku będzie bułką z masłem. Dodam do tego spadek poziomu pustostanów do 8,2 proc. i ponad 142 tys. mkw. oddanej nowej powierzchni i mam sielski obrazek – prawie tak uroczy jak opisy przyrody w „Panu Tadeuszu”. Pojadę więc po bandzie i podkoloruję go jeszcze bardziej pisząc, że absorpcja za trzy kwartały tego roku była wyższa o około 12 tys. mkw. niż nowa podaż. W tym momencie już nawet ja wiem, że wyleciałem z toru – absorpcja psuje trochę nastrój.

Z danych, które otrzymałem z CBRE, wynika, że absorpcja (czyli po prostu przyrost rynku) wyniosła po trzech kwartałach 2018 roku 262 tys. mkw., czyli o ponad 110 tys. mkw. więcej niż po pierwszych dziewięciu miesiącach tego roku. Wprawdzie eksperci CBRE szacują, że do końca tego roku absorpcja może jeszcze osiągnąć 270 tys. mkw., ale nie wiem, jak bardzo rekordowy musiałby być 2019 rok, żeby dorównać pod tym względem ubiegłym: 2018 – 374,9 tys. mkw. lub 2017 – 363 tys. mkw. Ten, jeśli prognozy się ziszczą, przypomina raczej lata 2015-2016, kiedy to absorpcja wynosiła z grubsza między 270 a 290 tys. mkw.

Daleki jestem od tego, żeby przekonywać, że jest źle. W końcu w latach 2010-2014 absorpcja wynosiła średnio grubo poniżej 200 tys., mkw., a w 2009 spadła poniżej 100 tys. mkw. Tegoroczny wynik nie jest jednak najlepszym prognostykiem na przyszłość i jeśli poziom ten się utrzyma, to przy wysokiej podaży planowanej na najbliższe kilkanaście miesięcy, na rynku biurowym, może nie być już tak sympatycznie. Naprawdę chcę wierzyć w to, że spełnią się prognozy analityków wieszczące na przyszły roku absorpcję na poziomie ponad 400 tys. mkw., a w roku 2021 nieco poniżej 350 tys. mkw. Oby, oznaczałoby to, że po krótkiej przerwie na wytchnienie w 2019 roku, rynek biurowy wraca do formy i trzyma tempo.

Do tej pory dźwięczą mi w uszach słowa Rikke Lykke, szefowej działu inwestycyjnego na Europę w firmie Patrizia, która jest jednym z największych menedżerow inwestycyjnych. Podczas ostatnich targów w Monachium w trakcie wywiadu, w którym to ja miałem zadawać pytania, zapytała mnie wprost: powiedz mi, co jest takiego wyjątkowego w Warszawie czy Krakowie, co sprawia, że powinny być bardziej atrakcyjnymi miastami do inwestowania niż Amsterdam czy Hamburg? Co jest takiego wyjątkowego w tych lokalizacjach – poza znaczeniem dla waszego kraju – że powinny mieć niższe stopy zwrotu? Z punktu widzenia inwestora wygląda to tak: do tej pory stopy zwrotu nie były niższe, więc dlaczego powinny nadal spadać? Dodała również, że tym, co ją niepokoi, jest poziom podaży nowych biur i to, czy popyt okaże się wystarczająco silny. Nie był to jedyny głos chłodzący nieco optymistyczny nastrój targów. To prawda, ciężko było usłyszeć słowa krytyczne na temat rynku, niemniej i takie się zdarzały. – To mogły być ostatnie tak udane targi – powiedział na tzw. offie jeden ze znanych w Polsce menedżerów nieruchomościowych.

2020, 2021, 2022, 2023...*. Trudno oszacować, kiedy nadejdzie spowolnienie w polskiej gospodarce. W niemieckiej nadeszło, ale na razie nie wygląda na to, żeby popsuło nastroje branży nieruchomościowej, także tej obecnej na tegorocznych targach w stolicy Bawarii (choć niektórzy za Odrą uważają, że Bawaria to nie Niemcy). Zanim jednak tryby gospodarki nad Wisłą zwolnią, oby jedynie tak, jak tej nad Renem, warto może odpowiedzieć sobie na pytanie, czy w szklance jest aby na pewno dużo cukru? Można pójść jeszcze dalej i zastanowić się czy rzeczywiście jest to cukier, a jeśli tak, ile jest cukru w cukrze? Tę kwestię zostawię jednak na następny felieton.

*Niepotrzebne skreślić.