Colliers zapowiada intensywny rok

W najnowszym raporcie firmy Market Insights 2016 szczególnie dobrze wypadają prognozy dotyczące rynków: inwestycyjnego, hotelowego i magazynowego. Analitycy Colliers International przekonują, że Polska pozostaje wiodącym rynkiem w Europie Środkowo-Wschodniej o ugruntowanej pozycji z rosnącą płynnością i zwiększoną liczbą inwestorów, którzy z sukcesem przeszli przez pełen cykl inwestycyjny. Prognozują oni dalszy wzrost liczby inwestorów wkraczających do Polski zainteresowanych wszystkimi segmentami rynku, jak również transakcjami korporacyjnymi oraz transakcjami typu forward funding i forward purchase. Również trend wzrostowy na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce ma się utrzymać. – Pozwala to przypuszczać, że w 2016 roku wolumen transakcji osiągnie kolejną rekordową wartość – zapowiadają eksperci w raporcie. Warto przy tym wspomnieć, że w 2015 roku wartość transakcji na rynku gruntów osiągnęła najwyższą wartość od 2006 roku – ponad 2 mld zł.
– Inwestorzy w dalszym ciągu poszukują różnego typu nieruchomości i to już nie tylko w Warszawie, ale również, a może nawet przede wszystkim w miastach regionalnych. W minionym roku popyt był wysoki we wszystkich klasach aktywów, choć największym zainteresowaniem cieszyły się obiekty handlowe, których udział wyniósł 57 proc. Dodatkowo na rynku odnotowano wzrost zainteresowania transakcjami nabycia spółek nieruchomościowych – mówi Monika Rajska-Wolińska, partner zarządzający Colliers International w Polsce.

Hotele w centrum uwagi

Objawieniem ostatnich lat jest w Polsce rynek hotelowy, który budzi duże zainteresowanie zarówno ze strony inwestorów, dużych sieci, jak i deweloperów. Z wyliczeń Colliersa wynika, że podaż hoteli w Polsce w ostatnich pięciu latach zwiększyła się o 37,6 proc. Na koniec 2015 roku na polskim rynku funkcjonowało 2620 skategoryzowanych hoteli dysponujących prawie 250 tys. miejsc noclegowych w niemal 125 tys. pokoi. Doradcy rynkowi prognozują, że podaż hoteli w Polsce będzie systematycznie wzrastać. Notuje się też wzrost zainteresowania realizacją projektów hotelowych zlokalizowanych przy obiektach biurowych, np. Moxy, Four Point by Sheraton w Warszawie w biznesowej części Mokotowa oraz przy lotniskach np. Moxy (Marriott) w Pyrzowicach, Renaissance by Marriott w Warszawie.
Analitycy Colliers International zapowiadają też wejście na polski rynek nowych międzynarodowych marek, np. AC by Marriott czy Indigo. Hotelarze zmierzyć sie jednak będą musieli z rosnącą konkurencją ze strony platform rezerwacyjnych takich jak Homeaway czy AIRBNB, którego oferta obejmuje obecnie około 1,5 mln apartamentów/domów (to więcej niż łączna liczba pokoi oferowanych przez sieć Marriott, po przejęciu grupy Starwood).

Magazyny nieustannie na topie

Dużą popularnością cieszą się niezmiennie powierzchnie magazynowo-logistyczne. Zdaniem analityków, w 2015 roku tempo rozwoju rynku magazynowego utrzymało się na wysokim poziomie, jednak w porównaniu z rokiem poprzednim aktywność deweloperska nieco spadła. Łączna podaż powierzchni magazynowej klasy A dostarczonej na rynek sięgnęła 983 tys. mkw., w porównaniu z 1,12 mln mkw. dostarczonych w 2014 roku. Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na głównych rynkach w Polsce przekroczyła natomiast poziom 9,9 mln mkw. Bardzo wysoki popyt ze strony najemców – 2,62 mln mkw. w 2015 roku (i 234 tys. mkw. wynajęte na krótki okres) pozwala spodziewać się utrzymania dynamiki rozwoju tego segmentu w nadchodzących kwartałach, co potwierdzają najnowsze wyliczenia. Obecnie w budowie znajduje się ponad 893 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego 68 proc. jest już wynajęte. Eksperci Colliers International podkreślają, że deweloperzy coraz częściej decydują się na inwestycje częściowo spekulacyjne. W tym roku kontynuowany ma być dalszy rozwój mniejszych rynków magazynowych (Toruń/Bydgoszcz, Lublin, Rzeszów, Szczecin). Analitycy spodziewają się też dalszej ekspansji firm niemieckich i skandynawskich, które lokują swoje centra dystrybucyjne przede wszystkim w zachodnich regionach Polski. Obserwowany jest również napływający przemysł z innych europejskich krajów oraz z USA.

Biura wstrząśnięte, raczej nie zmieszane

Po dość kasandrycznych wizjach przedstawianych dla rynku biurowego (zwłaszcza dla Warszawy) w ubiegłym roku, zmieniło się nieco postrzeganie tego segmentu – głównie za sprawą niebywałego popytu ze strony najemców. Colliers podliczył, że rok 2015 był kolejnym rekordowym pod względem ilości wynajętej powierzchni. Łączna wielkość transakcji w kraju w porównaniu do 2014 roku wzrosła o 35 proc. osiągając poziom 1,38 mln mkw., a absorpcja netto ukształtowała się na poziomie 572,8 tys. mkw. Niesamowite poziomy odnotowano również na największym rynku – w Warszawie. Popyt brutto wyniósł prawie 830 tys. mkw. (wzrost o 35 proc. rdr), a absorpcja powierzchni biurowej osiągnęła najwyższą do tej pory wartość – 286,8 tys. mkw. (60 proc. wzrost rdr!). Również wskaźnik pustostanów dla Polski odnotował spadek do poziomu 11,6 proc., wobec 12,4 proc. na koniec 2014 roku.
Niepokoje związane z segmentem biurowym dotyczą przede wszystkim wielkości nowej podaży. W Polsce jest obecnie 7,5 mln mkw. biur, a w budowie znajduje się kolejne 1,5 mln mkw. Z tego aż połowę buduje się w Warszawie. Z wyliczeń Colliersa wynika, że podaż planowana do ukończenia w tym roku ma wynieść prawie 1 mln mkw. z czego około 440 tys. mkw. przypaść ma na stolicę. Wśród miast regionalnych najwięcej nowych biur powstać ma w tym roku w Krakowie (157,8 tys. mkw.) i we Wrocławiu (142,9 tys. mkw.). Termin ukończenia części projektów może przesunąć się wprawdzie na rok 2017, ale i tak analitycy spodziewają się wzrostu wskaźnika pustostanów na największych rynkach biurowych kraju.

Handel trochę z boku

Rok 2015 był udany dla sektora handlowego: oddano 623 tys. mkw. nowej powierzchni (prawie tyle co w rekordowym 2013 roku), inwestorzy kupili kilka dużych obiektów (Rivierę w Gdyni – za 291 mln euro, Stary Browar w Poznaniu – za 285 mln euro czy Karolinkę i Pogorię w Opolu i Dąbrowie Górniczej – za 221 mln euro), a czynsze pozostawały stabilne. W tym roku spodziewane jest jednak oddanie dużo mniejszej ilości powierzchni handlowej. Analitycy Colliers International uważają, że deweloperzy dostarczą na rynek około 400 tys. mkw. Stawki czynszów powinny jednak utrzymywać się na stabilnym poziomie w przypadku największych polskich aglomeracji. – Możemy spodziewać się lekkiej tendencji spadkowej w miastach o wysokim poziomie nasycenia powierzchnią handlową oraz w przypadku starszych obiektów handlowych w poszczególnych miastach – prognozują autorzy opracowania.