C&W: Więcej kredytów na mieszkania i akademiki

Według najnowszego raportu dotyczącego trendów na europejskim rynku finansowania dłużnego (EMEA Lending Trends, Autumn 2017) wynika, że 62 proc. instytucji finansujących zapytanych przez firmę Cushman & Wakefield przewiduje rozbudowę portfeli kredytowych w najbliższych sześciu miesiącach – głównie w postaci zwiększenia wolumenu nowych kredytów. Odsetek instytucji prognozujących wzrost wartości nowych kredytów wzrósł do 34 proc., w porównaniu z 24 proc. w poprzednich sześciu miesiącach. Instytucje te prognozują także wzrost aktywności w zakresie refinansowania, aczkolwiek w wolniejszym tempie niż w poprzednim półroczu.

Instytucje udzielające finansowania dłużnego na rynku nieruchomości są obecnie aktywne na całym kontynencie, ale ich głównym celem jest nadal Wielka Brytania, której udział w rynku wynosi 17 proc., czyli tylko nieznacznie więcej niż w przypadku Francji, Niemiec i krajów Beneluksu (udziały na poziomie 15 proc.). Dużym zainteresowaniem cieszą się także kraje nordyckie (11 proc.), Hiszpania (11 proc.) i Włochy (9 proc.). – Instytucje finansujące przewidują największy wzrost nowych kredytów na nieruchomości mieszkaniowe i mieszkania dla studentów – tak wynika z odpowiedzi 28 proc. respondentów. Z kolei sektorem logistycznym interesuje się jedna czwarta respondentów. Na nieruchomości biurowe i handlowe będące tradycyjnie głównym celem inwestorów, wskazała mniej niż jedna trzecia zapytanych instytucji. Koncentracja na sektorze mieszkaniowym i logistycznym świadczy o tym, że inwestorzy oczekują w najbliższym czasie wyższych zysków i wzrostu – powiedział James Spencer-Jones, dyrektor działu ds. finansowania dłużnego i strukturyzowanego w regionie EMEA firmy Cushman & Wakefield.

Według analityków C&W instytucje finansujące nadal preferują już istniejące obiekty zarówno na głównych rynkach, jak i w miastach drugo- i trzeciorzędnych. Rośnie jednak stopniowo zainteresowanie udzielaniem finansowania na inwestycje deweloperskie, głównie posiadające już umowy typu pre-let, ponieważ ze względu na ograniczoną podaż odpowiednich aktywów klasy „core”, niektórzy inwestorzy rozważają możliwość zaangażowania się w projekty deweloperskie właśnie w tym segmencie.

Jak podają eksperci C&W średnie wskaźniki LTV (loan to value) dla finansowania nieruchomości nie uległy zmianie w ostatnich sześciu miesiącach i wynoszą około 60-65 proc. w największych miastach. Średnia europejska dla wszystkich rynków wzrosła z 60 do 61 proc.. Największe wzrosty odnotowano w Londynie (z 60 do 63 proc.) i Paryżu (z 60 do 65 proc.). W pozostałych miastach wskaźniki LTV pozostały w większości na dotychczasowym poziomie.

Marże rosną

Od opublikowania przez firmę Cushman & Wakefield wiosennego raportu średnie marże wzrosły o 18 punktów bazowych do poziomu 242 punktów, przy czym odnotowano znaczne różnice pomiędzy poszczególnymi rynkami. Marże we Frankfurcie spadły o 31 pb do 195 pb wskutek silnej konkurencji pomiędzy instytucjami udzielającymi finansowania dłużnego. Z kolei wzrosły w Londynie (o 29 pb do 249 pb), Paryżu (o 46 pb do 242 pb) i Mediolanie (o 67 pb do 293 pb). – Wyniki naszego najnowszego badania wskazują na wyraźną polaryzację opinii wśród instytucji udzielających finansowania dłużnego. Tylko 17 proc. z nich uważa, że rynek osiągnął już maksymalny poziom. Zdaniem 41 proc. osiągnie go w najbliższych 12 miesiącach, a według 31 proc. respondentów – w ciągu 24 miesięcy. Wielu dostrzega potencjał zwiększenia finansowania dłużnego pomimo spadku w ostatnim czasie ogólnego wolumenu obrotów w regionie – dodał Nigel Almond, dyrektor działu danych i analiz w firmie Cushman & Wakefield.

Jak przekonują analitycy firmy doradczej na rynku utrzymują się pozytywne nastroje, czemu sprzyjają rekordowo niskie stopy procentowe i kontynuacja polityki luzowania ilościowego w strefie euro. Instytucje udzielające finansowania dłużnego przewidują wzrost aktywności wobec oczekiwanych podwyżek stóp procentowych. Zdaniem większości respondentów (85 proc.) stopy procentowe najpierw wzrosną w Wielkiej Brytanii, co może nastąpić w roku bieżącym lub przyszłym. W pozostałych krajach europejskich podwyżki stóp procentowych zostaną wprowadzone później – tylko 56 proc. respondentów przewiduje ich wzrost do końca 2018 roku.

W Polsce karty rozdają banki

Fundusze dłużne są jednak nadal mało aktywne w Polsce, dlatego rynek ten zdominowany jest głównie przez banki. – Rynek dłużny w Polsce jest stabilny pod kątem głównych parametrów kredytowych, takich jak: LTV, amortyzacja i marże. Średni poziom LTV to 60 proc., amortyzacja od 25 do 30 lat, a marże ustalane są na poziomie 220-280 punktów bazowych. Średnie parametry finansowania zależą głównie od wielkości projektu oraz jakości inwestora – mówi Mira Kantor-Pikus, partner, dyrektor ds. doradztwa strategicznego zajmująca się doradztwem kapitałowym, dłużnym i funduszowym w dziale Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield w Polsce. – Finansowanie jest najczęściej denominowane w euro, gdyż większość transakcji przeprowadzanych jest w tej walucie. Banki najbardziej zainteresowane są finansowaniem nieruchomości hotelowych i mieszkaniowych – w tym mieszkań na wynajem oraz prywatnych akademików. Lokalizacja oraz zdolność projektu do generowania wystarczająco wysokich przychodów są bardzo istotne przy podejmowaniu decyzji kredytowej, ale kluczowe jest także doświadczenie funduszu jako podmiotu odpowiedzialnego za zarządzanie aktywami – dodaje.