Ponad 5 mld euro możliwe w 2017 roku

Z danych firmy Colliers International wynika, że w ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2017 roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zrealizowano 30 transakcji o łącznej wartości 1,5 mld euro. Było to drugie najlepsze półrocze od 9 lat. – To bardzo dużo, to bardzo dobrze świadczy o rynku. Jest też bardzo dużo negocjowanych projektów o minimalnej wartości 3 mld euro, ale może uda się do końca roku wypracować więcej. Na pewno rynek inwestycyjny w tym roku zamknie się na poziomie 4,5 mld euro, ale jest szansa na przekroczenie progu 5 mld euro. Jeśli część z tego przesunie się na następny rok, to możemy mieć też dobry początek 2018 roku – powiedział Marcin Mędrzecki, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego w Colliers International. Najaktywniejszymi inwestorami w Polsce były fundusze pochodzące lub zarządzane z USA (29 proc. udziału w rynku), Wielkiej Brytanii (18 proc.), Niemiec (16 proc.) i Republiki Południowej Afryki (13 proc.). – Zwykle pierwsza połowa jest słabsza. Przeważnie też transakcje z pierwszej połowy roku są tymi, których nie udało się zamknąć w roku poprzednim – wyjaśnił Marcin Mędrzecki i dodał, że w Polsce od 2010 roku widać stabilny trend wzrostowy.

W pierwszym półroczu 2017 roku inwestorzy najaktywniejsi byli w sektorze nieruchomości handlowych, gdzie ulokowane zostało ponad 900 mln euro (60 proc. udział w rynku). Największą transakcją na tym rynku było nabycie czterech parków handlowych Ikea za 220 mln euro przez fundusz zarządzany przez spółkę Pradera. Wartość transakcji w sektorze hotelowym osiągnęła rekordowy poziom 340 mln euro (23 proc.). Pięć hoteli (ponad 1 tys. pokoi) należących do Warimpeksu trafiło w ręce U City. Wartość transakcji to około 120 mln euro. Była to największa transakcja inwestycyjna w sektorze hotelowym w Polsce. Inną znaczącą transakcją było przejęcie hotelu Sheraton w Krakowie przez Invesco za 70 mln euro. 17-proc. udział rynku miał sektor biurowy (260 mln euro). Na rynku magazynowym w pierwszym półroczu tego roku nie odnotowano znaczących transakcji. Niemniej eksperci firmy Colliers International przewidują, że wolumen inwestycji w segmencie magazynowym w tym roku będzie wysoki, gdyż kilka transakcji jest obecnie na zaawansowanym etapie negocjacji. – Ceny nieruchomości rosną na wszystkich rynkach zarówno w Polsce, jak i w Niemczech. Jednak trudno uzyskać dobre stopy zwrotu, w cokolwiek by się nie inwestowało, dlatego nieruchomości wydają się być atrakcyjne – dodał dyrektor w Colliersie.

– Czechy natomiast zanotowały jeszcze lepsze półroczne niż Polska. Ten rynek porównuje się z Niemcami i Francją. Polska porównywana jest do Rumunii. W Rumunii jednak stopy są wyższe, natomiast w Polsce – większa jest płynność. Rynek inwestycyjny w Rumunii głównie stoi centrami handlowymi – dodali eksperci.

Regiony na radarze

Jednym z najbardziej zauważalnych trendów jest wzrost udziału miast regionalnych w rynku inwestycyjnym. Stale rośnie zainteresowanie inwestorów miastami regionalnymi takimi, jak Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Trójmiasto i Katowice – wynika z raportu, który wskazuje trendy i możliwości inwestycyjne na rynku nieruchomości biurowych, handlowych i magazynowych w sześciu głównych miastach w Polsce. W pierwszym półroczu 2017 roku na rynkach regionalnych zainwestowano 900 mln euro (61-proc. udział w rynku), podczas gdy na rynku warszawskim ulokowano 600 mln euro (39 proc.).

– Polska ma bardzo silny udział regionów na rynku inwestycyjnym w porównaniu do innych krajów tzw. „szóstki CEE”. Udział miast regionalnych stale wzrasta. Wcześniej bano się inwestowania poza Warszawą, bo obawiano się o płynność. Teraz Warszawa, Kraków i Wrocław postrzegane są, nawet przez konserwatywnych inwestorów, jako miasta równe, jako najlepsze lokalizacje, z dużą płynnością i dużą liczba transakcji. O sile rynku regionalnego nadal świadczy rynek biurowy jako najbardziej klasyczny – mówi Marcin Mędrzecki, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego w Colliers International.

W Krakowie, ciągu minionych 2,5 roku, zrealizowano 30 transakcji o łącznej wartości 1,3 mld euro, z czego 950 mln euro zainwestowano w aktywa handlowe, a 750 mln euro ulokowano w biura. Największą transakcją było przejęcie krakowskiego centrum handlowego Bonarka City Center przez Rockcastle w 2016 roku za ponad 360 mln euro. Wrocław jest trzecim największym rynkiem pod względem realizowanych inwestycji. Od 2015 roku na rynku zainwestowano blisko 600 mln euro. Oprócz silnego popytu na aktywa handlowe i biurowe, dużym zainteresowaniem w stolicy Dolnego Śląska cieszą się nieruchomości magazynowe, do czego przyczyniła się m.in. skala rozwoju rynku magazynowego w pobliżu autostrady A4. Zainteresowanie Trójmiastem trwa od 2015 roku, kiedy to Union Investment nabył centrum handlowe Riviera w Gdyni za 291 mln euro, a Reino Partners i Bluehouse stali się nowymi właścicielami nowoczesnego budynku biurowego Alchemia I w Gdańsku. W ciągu minionych 2,5 roku w Trójmieście zainwestowano 670 mln euro, z czego 290 mln euro na rynku biurowym. W Poznaniu natomiast od początku 2009 roku inwestorzy zainwestowali 1,3 mld euro, z czego ponad 60 proc. transakcji miało miejsce w ciągu minionych 2,5 roku. 900 mln euro (70 proc. zainwestowanego kapitału) ulokowano w nieruchomości handlowe, zwłaszcza w centra handlowe o dominującej pozycji na lokalnym rynku. Największą transakcją było przejęcie Starego Browaru przez Deutsche Asset & Wealth Management w 2016 roku za ok. 285 mln euro. W Łodzi, od początku 2009 roku inwestorzy ulokowali 650 mln euro. Jak dotąd najbardziej spektakularną transakcją na tym rynku była sprzedaż centrum handlowego Manufaktura na rzecz Union Investment za 390 mln euro w 2012 roku. Z kolei na katowickim rynku nieruchomości komercyjnych wartość transakcji inwestycyjnych od 2009 roku wyniosła 800 mln euro. Największą transakcją na rynku było nabycie centrum handlowego Silesia City Center w 2013 roku przez konsorcjum inwestycyjne z udziałem Allianz oraz ECE za 412 mln euro. W ciągu minionych 2,5 roku w Katowicach zrealizowano transakcje inwestycyjne o wartości 115 mln euro. – Porównujemy wyniki na rynku dopiero od 2009 roku. Ciężko jest porównać teraźniejszy rynek z tym, co było przed 2009 rokiem. Od tamtej pory inwestycje w Warszawie wzrosły o około 60 proc., ale miasta regionalne wzrosły trzy razy – powiedział Marcin Mędrzecki. – W 2016 roku regiony stanowiły ok. 36 proc. rynku inwestycyjnego w Polsce, ale pod względem wartości transakcji. Jeśli chodzi o powierzchnię, była to połowa – dodał.

– Są inwestorzy na rynku, którzy od razu chcą inwestować na rynkach regionalnych, omijając etap pierwszy, czyli stolice. Mieliśmy inwestorów ze Słowacji, z Malezji, którzy od razu zainwestowali w Krakowie, Wrocławiu Katowicach – powiedział Dariusz Forysiak z Colliers International.