Mieszkania podgrzewają grunty

Rok 2017 był trzecim z rzędu rokiem z rekordową sprzedażą mieszkań – tylko w sześciu największych miastach ich liczba osiągnęła blisko 73 tys. Na rynku miały też miejsce transakcje pakietowe, łącznie z nabywaniem całych budynków na etapie pozwolenia na budowę, a w ostatnich dwóch kwartałach liczba zapytań inwestorskich o tego typu inwestycje wzrosła kilkukrotnie. Podaż nie nadążała za popytem, więc deweloperom zdarzało się podnosić w ciągu roku ceny mieszkań nawet kilka razy, aby nieco wyhamować sprzedaż i utrzymać płynność projektów.
– Wobec kurczącej się oferty lokali wzrosło zainteresowanie deweloperów budowaniem banku ziemi, a popyt na grunty miał bezpośrednie przełożenie na ich ceny. W niektórych lokalizacjach w Warszawie wzrosły one nawet o 80 proc. – podaje Daniel Puchalski. – Coraz wyższe ceny ziemi i mieszkań, rosnące koszty robót i materiałów budowlanych niektórzy odbierają jako symptomy nadchodzącego spadku koniunktury. Jednak w odróżnieniu od hossy sprzed 10 lat, tym razem mamy już do czynienia z bardziej dojrzałym rynkiem – ceny mieszkań rosną wolniej i stabilniej, a ich oferta jest lepiej dopasowana do oczekiwań nabywców – dodaje.
– Z naszych danych wynika, że ponad 60 firm deweloperskich planuje w 2018 roku zakupy gruntów o wartości od 10 do 50 mln zł, a 14 inwestorów jest gotowych do nabycia terenów o wartości nawet 150-200 mln zł. Z kolei fundusze typu private equity są gotowe na wydanie około 300 mln euro na zakupy dużych pakietów mieszkaniowych pod wynajem w celach spekulacyjnych. Szansa na wygenerowanie dodatkowego popytu na pierwotnym rynku mieszkaniowym jest też upatrywana we wprowadzeniu ustawy o tzw. REIT-ach, która umożliwiłaby spółkom notowanym na giełdzie działanie na rynku nieruchomości mieszkaniowych, dając tym samym osobom fizycznym dostęp do nowych form inwestowania – podsumowuje Daniel Puchalski.

Za nami kolejny dobry rok w obszarze zakupów gruntów biurowych zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych. Skala popytu na tereny inwestycyjne oraz dynamika transakcji sprzedaży utrzymywały się na podobnym poziomie jak w 2016 roku. Spadek poziomu pustostanów, będący konsekwencją silnego popytu oraz umiarkowanego wolumenu nowej podaży, sprzyjał optymizmowi inwestorów i zainteresowaniu analizowaniem możliwości realizacji nowych inwestycji biurowych. Z punktu widzenia wielkości popytu na nowoczesną powierzchnię biurową i jej podaży, w czołówce miast regionalnych niezmiennie plasują się Kraków i Wrocław, a dalej Trójmiasto, Poznań, Łódź i Katowice. Te ośrodki miejskie cieszyły się też największym zainteresowaniem inwestorów rozważających zakupy gruntów poza stolicą.
– Potencjał dla dalszego rozwoju rynku biurowego tkwi nie tylko w niezabudowanych gruntach, ale również budynkach, które potencjalnie mogłyby zostać przebudowane, zrewitalizowane i zamienione w nowoczesną powierzchnię biurową. Dlatego w 2018 r. możemy spodziewać się rosnącego zainteresowania inwestorów analizą nieruchomości zabudowanych obiektami przeznaczonymi do modernizacji lub wyburzenia. Ten trend będzie występował nie tylko w Warszawie, ale we wszystkich głównych miastach w Polsce, które znajdują się na radarze deweloperów biurowych – wyjaśnia Daniel Puchalski.

Grunty handlowe cieszyły się w 2017 roku podobnym zainteresowaniem jak rok wcześniej. W poszukiwaniu „białych plam” na mapie handlowej Polski inwestorzy nierzadko byli gotowi obniżać przyjęte wcześniej kryteria dotyczące wielkości miasta czy liczby mieszkańców. Kluczowe przy wyborze lokalizacji pozostawały niezmiennie: dokładna analiza konkurencji w sąsiedztwie, skala zainteresowania ze strony najemców oraz strefa oddziaływania potencjalnego projektu handlowego. – Wzrost nasycenia powierzchnią handlową w największych miastach sprzyjał popytowi na grunty o wielkości 0,5-3 ha, umożliwiające realizację parków handlowych o powierzchni sprzedaży między 6 tys. mkw. a 10 tys. mkw., które uzupełnią ofertę dużych galerii i wypełnią luki na mapie handlowej Polski. W 2018 roku branżę handlową czekają liczne zmiany prawne dotyczące m.in. podatku dla właścicieli nieruchomości komercyjnych o wartości przekraczającej 10 mln zł, czy wejścia w życie ustawy ograniczającej handel w niedziele. Wpływ zmian legislacyjnych na kondycję rynku handlowego, w tym również na rynek handlowych gruntów inwestycyjnych, będziemy w stanie ocenić dopiero z czasem. Nie spodziewamy się jednak, aby w 2018 roku spowodowały one wstrzymanie inwestycji czy rezygnację inwestorów negocjujących nabycie gruntu z finalizacji transakcji zakupu – wyjaśnia Daniel Puchalski.
W kolejnych latach możemy też spodziewać się większej ilości projektów wielofunkcyjnych, w których handel stanowi tylko jeden z komponentów całej inwestycji.

Sektor hotelowy w Polsce przeżywa rozkwit, co jest rezultatem m.in. rozwoju turystyki zagranicznej i krajowej, poprawy jakości infrastruktury transportowej, czy wzrostu zamożności społeczeństwa. Dobra koniunktura gospodarcza nakręcała dodatkowo popyt na usługi hotelowe i MICE. Zachęceni dobrą sytuacją na rynku inwestorzy śmielej podejmowali decyzje o nowych projektach. Miało to bezpośrednie przełożenie na zainteresowanie gruntami na sprzedaż, jak również obiektami do adaptacji na cele hotelowe. – Liczba ogłoszonych i rozpoczętych w 2017 roku projektów hotelowych, jak również spore zainteresowanie tym rynkiem ze strony inwestorów, sprawiają, że w najbliższych latach możemy spodziewać się nawet kilkudziesięciu otwarć nowych obiektów rocznie. W kolejnych latach będziemy też obserwować debiuty marek znanych międzynarodowych sieci, które nie występowały dotychczas na polskim rynku, np. Motel One, Marriott Renaissance, Four Points by Sheraton, Raffles, Staybridge Suites, Radisson Red, Autograph Collection Hotels, Crowne Plaza, Sure Hotel czy MGallery by Sofitel. Odmienność hotelowych marek i konceptów wchodzących na polski rynek przekłada się na zróżnicowanie wymagań inwestorów w stosunku do nieruchomości. Z punktu widzenia rynku gruntów, zwiększa się zakres zarówno zabudowanych, jak i niezabudowanych nieruchomości wpisujących się w obszar potencjalnego zainteresowania inwestorów – komentuje Daniel Puchalski.
Zdaniem JLL, przyszłość sektora hotelowego będzie kształtować m.in. dynamiczny rozwój projektów wielofunkcyjnych oraz rozwój marek hotelowych dedykowanych przedstawicielom młodszych pokoleń. Dla przykładu, w Polsce intensywnie rozwija się marką Moxy, należącą do grupy Marriott International, adresująca swoją ofertę w szczególności do pokolenia tzw. millennialsów.
– Duży potencjał rynku hotelowego powoduje, że zdecydowana większość inwestorów z branży planuje dalszy rozwój portfela. Jednocześnie, podobnie jak na rynku mieszkaniowym, popyt na atrakcyjne grunty i budynki do adaptacji na cele hotelowe przewyższa podaż nieruchomości. W 2018 roku spowoduje to utrzymanie zainteresowania inwestorów nowymi lokalizacjami. Wzrośnie również otwartość właścicieli na przejęcia konkurencyjnych firm, mimo że na razie większość z nich preferuje wzrost w oparciu o posiadany bank ziemi oraz nabyte nieruchomości – podsumowuje Daniel Puchalski.