Moskwa traci fotel lidera

Jedną z przyczyn wstrzemięźliwości inwestorów były odbywające się niedawno w Rosji wybory prezydenckie, mimo tego liczba transakcji była znacząca. Jak podaje JLL, w pierwszym kwartale 2018 roku wartość transakcji inwestycyjnych na rosyjskim rynku nieruchomości wyniosła 728 mln dolarów, czyli o 8 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2017 roku (792 mln dolarów).
– Do pozytywnych zjawisk należą wzrost gospodarczy, stabilizacja kursu rubla i historycznie niska inflacja – wymienia Olesia Dziuba, szefowa działu badań w JLL w Rosji i WNP. – Finansowanie bankowe staje się coraz tańsze ze względu na obniżenie podstawowych stóp procentowych przez bank centralny, jednak w przeddzień wyborów prezydenckich inwestorzy woleli zrobić sobie przerwę, co było jedną z przyczyn gorszych wyników pierwszego kwartału. Duzi gracze nadal deklarują zainteresowanie rosyjskimi aktywami, a wiele transakcji jest w trakcie negocjacji, dzięki czemu możemy oczekiwać poprawy dynamiki w ciągu roku – wyjaśnia.
W pierwszych trzech miesiącach 2018 r. największy udział w rynku miał sektor nieruchomości handlowych (33 proc. wartości transakcji), na co miała wpływ akwizycja 12 sklepów sieci K-Rauta przez Leroy Merlin, z kolei na sektor biurowy przypadło 29 proc. wartości transakcji.
Wart odnotowania jest fakt, że wśrod rosyjskich miast pierwsze miejsce pod względem wartości transakcji po raz pierwszy w historii rynku zajął Petersburg – w pierwszym kwartale 2018 roku udział tego miasta w krajowych transakcji wyniósł 50 proc. w porównaniu z 22 proc. rok wcześniej. W liczbach bezwzględnych kapitał zainwestowany w "północnej stolicy" zwiększył się ponad dwukrotnie – z 172 mln do 361 mln dolarów, z czego 39 proc. stanowiło wpomniane przejęcie sklepów sieci K-Rauta, zaś 37 proc. stanowiły zakupy nieruchomości mieszkaniowych. Udział Moskwy w wolumenie transakcji kraju zmniejszył się z 61 do 44 proc. Analitycy JLL spodziewają się utrzymania wysokiego udziału Petersburga w całkowitej wartości inwestycji w 2018 roku. Z kolei udział kapitału zagranicznego we wszystkich transakcjach nieruchomościowych zwiększył się z 21 proc. w pierwszym kwartale 2017 roku do 33 proc. rok później.
– Wobec gotowości właścicieli do "wychodzenia" z aktywów w celu reinwestowania kapitału, nabywcy i sprzedawcy coraz częściej sięgają po rozwiązania kompromisowe. Zaufanie inwestorów do rosyjskiego rynku nieruchomości komercyjnych stopniowo się odbudowuje. Chociaż niepewność związana z sektorem bankowym zmusiła niektórych rosyjskich inwestorów do zmniejszenia aktywności, ogólne ożywienie gospodarcze i spadek kosztów finansowania bankowego łagodzą negatywne skutki tych zjawisk – komentuje Jewgienij Siemionow, szef działu rynków finansowych i inwestycji w JLL.
Stopy kapitalizacji dla aktywów, które leżą w kręgu zainteresowań inwestorów instytucjonalnych, spadły w pierwszym kwartale tego roku o 25 punktów bazowych. Punktem odniesienia dla inwestorów są – według analityków JLL – stopy kapitalizacji w Moskwie w przedziałach 8,75-10,25 proc. dla biur i centrów handlowych oraz 10,75-12,25 proc. dla magazynów, natomiast w Petersburgu – 9,25-11,25 proc. dla biur i centrów handlowych, a 11,25-13,25 proc. dla magazynów.