16 tys. nowych pokoi w budowie

Według prognoz zawartych w raporcie „Rynek hoteli i condohoteli w Polsce 2018” firmy Emmerson Evaluation, do 2020 roku nad Bałtykiem liczba condohoteli i obiektów oferujących apartamenty wypoczynkowe wzrośnie o około połowę w stosunku do obecnej podaży i powiększy się o około 7 tys. nowych pokoi. O 5 tys. rozszerzy się także oferta w górach, o 3,5 tys. w największych polskich aglomeracjach, a na Warmii i Mazurach w tego typu obiektach przybędzie blisko 350 nowych pokoi.

Eksperci Emmerson Evaluation wskazują, że w takich miejscach wyższe stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału częściej uzyskuje się z wynajmu krótkoterminowego (tzw. wynajmu na doby), niż z wynajmu lokalu mieszkalnego na długi termin jednemu najemcy. Duże znaczenie, zwłaszcza dla rozwoju rynku apartamentów wypoczynkowych, miał w ostatnich latach również wzrost atrakcyjności i popularności serwisów internetowych jak Booking.com czy AirBnB, dzięki którym oferta prywatnych inwestorów stała się konkurencyjna nawet wobec najlepszych pokoi hotelowych w danych lokalizacjach.

Jak podkreślają autorzy raportu, szansę na udany biznes dostrzegli na tym rynku także deweloperzy, którzy starając się maksymalizować zysk, zaczęli dostosowywać swój produkt do potrzeb klienta i tym samym tworzyć inwestycje oferujące apartamenty wypoczynkowe/wakacyjne, prawnie stanowiące samodzielne lokale mieszkalne lub użytkowe oraz tzw. condohotele. – Z punktu widzenia dewelopera takie przedsięwzięcie jest atrakcyjne, bo pozwala na uzyskanie znacznie większej marży niż w przypadku sprzedaży mieszkań. Ceny ofertowe lokali w takich inwestycjach są często wyższe, a w przypadku najbardziej luksusowych inwestycji mogą sięgać prawie 30 tys. zł netto/mkw. Nie dziwi więc, że mamy obecnie „wysyp” tego typu inwestycji na polskim rynku – mówi Robert Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation.

W przypadku oferty obiektów z apartamentami wypoczynkowymi rynek jest bardzo zróżnicowany. Najbardziej okrojoną formą takiego obiektu jest budynek mieszkalny wielorodzinny, bez recepcji, rozbudowanych części wspólnych, nieoferujący żadnych usług dodatkowych, o różnorodnym standardzie wykończenia poszczególnych lokali, w którym obsługą najmu zajmuje się kilku operatorów, w tym właściciele. Tego typu inwestycje powstawały głównie w początkowej fazie rozwoju rynku apartamentów wakacyjnych, a ze względu na atrakcyjną lokalizację w popularnej destynacji turystycznej bardzo szybko znajdowały swoich nabywców – zaznaczają autorzy raportu „Rynek hoteli i condohoteli w Polsce 2018”. Wraz z rozwojem segmentu rynku nieruchomości wypoczynkowych, wzrostem konkurencji oraz oczekiwań ze strony nabywców, deweloperzy zaczęli tworzyć inwestycje mieszkaniowe wielorodzinne o podwyższonym lub wysokim standardzie wykończenia i wyposażenia, z bogatą ofertą usług dodatkowych. Często takie obiekty funkcjonują pod jedną nazwą marketingową i prowadzona jest dla nich indywidualna strona internetowa z możliwością rezerwacji poszczególnych apartamentów. W takich obiektach standard wykończenia i wyposażenia lokali również może być ujednolicony, co sprawia, że z punktu widzenia gości obiekt ten może nie różnić się od typowego hotelu.

– Zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w atrakcyjnych lokalizacjach miejscowości turystycznych oraz aglomeracji miejskich bardzo często pozwalają jedynie na realizację inwestycji polegającej na budowie obiektu o funkcji usługowej – np. dla turystyki i rekreacji, czyli najczęściej hotelu lub pensjonatu. Z tego powodu wielu deweloperów, chcąc wykorzystać wysoki popyt ze strony inwestorów indywidualnych na nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, zaczęło tworzyć przedsięwzięcia typu condohotel. Z punktu widzenia gościa taki obiekt nie różni się od tradycyjnego hotelu, a deweloperowi umożliwia szybsze wyjście z inwestycji – tłumaczy Izabela Bednarczyk, analityczka Emmerson Evaluation.

W Polsce rynek condohoteli jest relatywnie młody i cały czas w fazie kształtowania się, zaznacza ekspertka. Definicja dla tego typu obiektu nie jest w Polsce jeszcze prawnie uregulowana. Emmerson Evaluation sformułował jednak opis charakteryzujący tego typu inwestycje. Wg autorów raportu condohotele to budynki hotelowe, w których wyodrębnione zostały prawnie samodzielne lokale niemieszkalne i powstało z nich kondominium (wspólnota właścicieli). Poszczególne lokale sprzedawane są w ujednoliconym standardzie wykończenia i wyposażenia. Funkcjonalnie lokale najczęściej składają się z jednego lub dwóch pokoi hotelowych i łazienki. Występują również condohotele, w skład których wchodzą apartamenty składające się z jednego lub dwóch pokoi hotelowych, aneksu kuchennego i łazienki.

Największą podażą obiektów typu condohotel oraz obiektów z apartamentami wypoczynkowymi charakteryzuje się nadmorski obszar naszego kraju. Według danych za pierwsze trzy kwartały 2018 roku w sumie funkcjonuje ich tam łącznie ponad 100. To też ponad 46 proc. wszystkich zidentyfikowanych obiektów w analizowanych rejonach. Oferta w pasie górskim stanowi 40 proc., w aglomeracjach około10 proc., na Warmii i Mazurach zaś jedynie około 4 proc.

Dominująca liczba obiektów na wynajem krótkoterminowy w pasie nadmorskim (prawie 75 proc.) znajduje się w województwie zachodniopomorskim. Obiekty z apartamentami wypoczynkowymi występują tu także zdecydowanie częściej niż condohotele, które stanowią około10 proc. wszystkich obiektów w pasie nadmorskim. Najbardziej popularnymi lokalizacjami dla obiektów z apartamentami wypoczynkowymi są: Świnoujście (znajduje się tam ponad 20 proc. obiektów z apartamentami wypoczynkowymi), Kołobrzeg (prawie 19 proc.), a także Władysławowo (ponad 14 proc.). Kilka obiektów funkcjonuje także w Międzyzdrojach, Mielnie, Dziwnowie, Rewalu. Pojedyncze obiekty działają także w Jastarni, Krynicy Morskiej, Ustce, Stegnie, Ustroniu Morskim, Trzebiatowie, Darłowie i na Helu.

Najwięcej condohoteli znajduje się w Kołobrzegu. Stanowią one ponad 50 proc. wszystkich zidentyfikowanych przez nas obiektów condohotelowych w pasie nadmorskim. Pojedyncze obiekty funkcjonują także w Świnoujściu, Władysławowie, Krynicy Morskiej, Jastarni i Mielnie.

Obecnie najwięcej obiektów przygotowywanych (w budowie lub planowanych) jest w miejscowościach województwa zachodniopomorskiego – Kołobrzegu, Dziwnowie, Świnoujściu i Międzyzdrojach. W sumie condohotele oraz obiekty z apartamentami wypoczynkowymi przygotowywane w województwie zachodniopomorskim stanowią niemal 90 proc. wszystkich obiektów tego typu realizowanych w pasie nadmorskim.

Według szacunków Emmerson Evaluation do końca 2020 roku najwięcej condohoteli i obiektów z apartamentami wypoczynkowymi (ponad 30) nadal będzie funkcjonowało w Kołobrzegu. Na kolejnych miejscach znajdą się Świnoujście z 28 obiektami oraz Władysławowo (16), Międzyzdroje (15) i Dziwnów (15). W sumie do końca 2020 roku w całym pasie nadmorskim przybędzie ponad 7 tys. nowych pokoi i apartamentów w condohotelach i obiektach z apartamentami wypoczynkowymi.

Kolejnym obszarem z największą liczbą condohoteli oraz obiektów z apartamentami wypoczynkowymi jest pas górski. Najwięcej funkcjonujących obiektów eksperci Emmerson Evaluation zidentyfikowali w rejonie Sudetów (ponad 42 proc.), następnie w rejonie Tatr (około 33 proc.) oraz Beskidów (około 24 proc.).

Najpopularniejsze miejscowości dla lokalizowania obiektów z apartamentami wypoczynkowymi to: Zakopane (około 31 proc. wszystkich obiektów z apartamentami wypoczynkowymi w pasie górskim), Karpacz (około 27 proc.) oraz Szklarska-Poręba (około 12 proc.). Obiekty z apartamentami wypoczynkowymi funkcjonujące w Wiśle i Krynicy-Zdroju stanowią po około10 proc. podaży w pasie górskim. Takie obiekty znajdują się również w Ustroniu, Szczyrku, Świeradowie-Zdroju, Polanicy-Zdroju oraz miejscowości Sienna k. Stronia Śląskiego.

Condohotele w obszarze pasa górskiego stanowią zdecydowaną mniejszość – jedynie około 4 proc. wszystkich zidentyfikowanych przez Emmerson Evaluation obiektów. Obecnie funkcjonują w Zakopanem oraz w miejscowości Podgórzyn w rejonie Sudetów.

Nowe inwestycje do 2020 roku w największej liczbie pojawią się w rejonie Tatr – w Zakopanem i Białce Tatrzańskiej. Będzie to prawie 40 proc. inwestycji będących w przygotowaniu w pasie górskim. Budowane lub projektowane obiekty z planowaną datą oddania do użytkowania w 2020 roku w rejonie Sudetów oraz Beskidów wygenerują po około 30 proc. nowej podaży. Łącznie pas górski do końca 2020 r. wzbogaci się o niemal 5 tys. nowych pokoi w obiektach condohotelowych i apartamentach wypoczynkowych.

W rejonie Warmii i Mazur podaż condohoteli i obiektów z apartamentami wypoczynkowymi jest zdecydowanie niższa niż w rejonie pasa nadmorskiego i górskiego. Obszar ten dopiero od jakiegoś czasu w tym segmencie zyskuje na atrakcyjności w oczach deweloperów i indywidualnych inwestorów, zaznaczają autorzy raportu „Rynek hoteli i condohoteli w Polsce 2018”.

Podobnie jak w przypadku pozostałych analizowanych regionów również tutaj dominują obiekty z apartamentami wypoczynkowymi. Stanowią ponad 60 proc. podaży nieruchomości tego typu w rejonie Warmii i Mazur. Condohotele można znaleźć jedynie w Mikołajkach i Olsztynie. Jednakże, w przygotowaniu jest kilka nowych obiektów z apartamentami wypoczynkowymi w Mikołajkach, Giżycku i jego okolicach, Rucianem-Nidzie, a condohoteli w Olsztynie. W rejonie Warmii i Mazur autorzy raportu szacują przyrost nowych pokoi i apartamentów do 2020 roku na poziomie ponad 350.

W raporcie Emmerson Evaluation analizie pod kątem obecności obiektów z apartamentami na wynajem oraz condohoteli poddano także rynki największych polskich aglomeracji. Ogółem, około70 proc. podaży stanowią obiekty oferujące apartamenty na wynajem krótkoterminowy. Występują one głównie w: Warszawie (około 30 proc. z podaży obiektów z apartamentami na wynajem krótkoterminowy), Szczecinie (około 20 proc.) oraz Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku (po około13 proc. w każdym z tych miast). W przypadku condohoteli podaż rozłożyła się pomiędzy Warszawę (około 70 proc.) oraz Gdańsk (około 30 proc.).

– Sytuacja dotycząca podaży będącej w przygotowaniu przedstawia się na korzyść condohoteli – do 2020 roku powstanie kilkanaście nowych obiektów. Będzie to niemal 60 proc. wszystkich obiektów tego typu będących w budowie lub na etapie projektowania. Największej liczby condohoteli oraz apartamentów na wynajem krótkoterminowy spodziewamy się w Warszawie, Wrocławiu oraz Łodzi – będzie to około75 proc. podaży będącej obecnie w przygotowaniu. Do końca 2020 roku szacujemy przyrost nowych lokali w condohotelach i apartamentów wypoczynkowych na poziomie 3,5 tys. – podaje Izabela Bednarczyk, analityczka Emmerson Evaluation.

Wraz ze wzrostem popularności inwestowania w rynek condohoteli i apartamentów wypoczynkowych oraz wysypem nowych obiektów, zaostrza się konkurencja. Deweloperzy oraz operatorzy zarządzający tego typu obiektami starają się dostosowywać swoją ofertę do wymagań klientów. Obecnie oferowane są lokale z gwarantowaną stopą zwrotu, dla których dokonujący zakupu inwestor ma zapewnioną i określoną w umowie wysokość zysku. Niekiedy zysk może być dość wysoki i sięgać nawet 8 proc., co jest znacznie lepszym wynikiem niż ten, który można uzyskać w przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego na dłuższy okres.

Pomimo licznych zalet inwestowania kapitału w inwestycje condohotelowe czy apartamenty wypoczynkowe, wiąże się ono z potencjalnym ryzykiem, które należy uwzględnić, podkreślają autorzy raportu „Rynek hoteli i condohoteli w Polsce 2018”. – Biorąc pod uwagę fakt, że zdecydowana większość takich obiektów zlokalizowana jest w miejscowościach wypoczynkowych, należy zwrócić uwagę na sezonowość i obłożenie obiektów w poszczególnych okresach roku. Sezon turystyczny w Polsce, chociaż w ostatnich latach wydłuża się, nadal trwa jedynie kilka miesięcy w roku. Nie wiadomo więc, jak długo operatorzy będą w stanie oferować tak wysokie stopy zwrotu z inwestycji w obliczu coraz większej podaży, „starzenia się” obiektów i rosnącej konkurencji. Przewidujemy, że w kolejnych latach rynek ten zacznie dojrzewać i z biegiem czasu nasyci się. Bardzo wysoka podaż spowoduje, że nowe inwestycje będą pojawiać się wolniej i prawdopodobnie nie zaoferują już tak wysokich stóp zwrotu – prognozuje Robert Korczyński z Emmerson Evaluation.