Pod dachem inwestora

Na rynku najmu z roku na rok przybywa inwestorów – i tych instytucjonalnych, i prywatnych. Zdaniem ekspertów Reasa, udział zakupów inwestycyjnych we wszystkich transakcjach na pierwotnym rynku mieszkaniowym w 2017 roku sięgał w niektórych miastach nawet 40 proc. Jednak o skali inwestycji w tym sektorze na rynku wtórnym mówi się zdecydowanie mniej. Inwestowanie w nieruchomości na wynajem pozostaje wciąż jedną z atrakcyjniejszych i relatywnie bezpiecznnych form lokowania kapitału, tymczasem wg oficjalnych statystyk obszar ten pozostaje "niewidzialny". Jak pokazują wyniki badań, realizowanych przez Reasa od dwóch lat, rynek mieszkań na wynajem jest znacznie bardziej aktywny niż mogłoby się to wydawać.

Rynek rozdrobniony, ale coraz bardziej profesjonalny

Pierwsze badanie ankietowe, które zostało przeprowadzone w 2017 roku wśród członków Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik” i osób zainteresowanych działalnością tej organizacji, wykazało m.in., że większość respondentów zakupiła swoje mieszkania inwestycyjnie, a zarządzanie swoim zasobem często wspiera usługami profesjonalnych firm. Druga edycja badania potwierdziła, że większość właścicieli (około 2/3) posiada więcej niż jedno mieszkanie do wynajęcia. Do tego blisko połowa wszystkich respondentów najmem zajmuje się pięc lat lub dłużej.

– Postanowiliśmy dowiedzieć się więcej na temat tej niezbadanej dotychczas części rynku nieruchomości, bo światowe trendy i zmiana w podejściu do własności u najmłodszych pokoleń wskazują, że rynek najmu stanie się za chwilę drugim co do ważności obok segmentu mieszkań na sprzedaż – komentuje Maximilian Mendel, partner w Reas, odpowiedzialny za doradztwo w obszarze najmu instytucjonalnego. – W Polsce dominującą formą jest wciąż najem indywidualny i choć zasób pozostający w rękach naszych respondentów jest bardzo rozdrobniony, to cieszyć może, że postępuje profesjonalizacja w grupie ludzi zajmujących się nim – uważa Maximilian Mendel.

Najem "na pokoje" wciąż popularny

Najnowszy raport Reas koncentruje się na kwestiach dotyczących umów z najemcami. Wynika z niego m.in. że 450 właścicieli, którzy wzięli udział w badaniu i zadeklarowało posiadanie 1 727 mieszkań do wynajęcia, obsługuje obecnie 2 752 umów najmu. Statystycznie daje to 6,1 umowy na jednego właściciela oraz 1,6 umowy na jedno mieszkanie. Pozwala to wysnuć wniosek, że znacząca część mieszkań wynajmowana jest więcej niż jednemu najemcy np. w ramach tzw. wynajmu na pokoje. W tym kontekście nie dziwi, że wciąż najliczniejszą grupą najemców są single lub wynajmujący razem, ale nie tworzący gospodarstwa domowego młodzi ludzie (łącznie ponad 51 proc.) – zwykle studenci lub osoby pracujące, będące na początku swojej zawodowej ścieżki.

– Coraz liczniejszą grupę wśród najemców stanowią obcokrajowcy, którzy – wnioskując z deklaracji uczestników badania – stanowią niemal tak samo liczną grupę jak studenci – komentuje Maximilian Mendel. – Pytanie o narodowość nie pojawiło się co prawda w ankiecie, ale na podstawie wskazania "spoza Unii Europejskiej" i obserwowanych zjawisk demograficznych, można przypuszczać, że spora część tych najemców to obywatele Ukrainy – dodaje ekspert Reasa.

Długoterminowo, ale na umowie na rok

Umowy zawierane są przeważnie na jeden rok (60 proc. wszystkich deklaracji), a następnie przedłużane. Aż 21 proc. respondentów mogło pochwalić się najemcami, którzy w wynajmowanych przez nich mieszkaniach mieszkają dłużej niż cztery lata. Umowy na czas określony to sposób właścicieli na zabezpieczenie się przed potencjalnymi problemami wynikającymi np. z konieczności eksmisji lub poważnego sporu z najemcą. Koniec umowy jest dobrą okazją do tego, aby sprawdzić stan mieszkania, podnieść czynsz lub po prostu pozbyć się sprawiającego kłopoty lokatora. Najczęściej są to najemcy, którzy zalegają lub regularnie spóźniają się z opłatą czynszu (w sumie 33 proc. odpowiedzi) lub nie dbają o powierzone im mienie. Dość często wymienianym problemem, z jakim muszą borykać się właściciele, były też skargi od sąsiadów (18 proc. odpowiedzi).

***

Więcej szczegółów znaleźć można w raportach "Najem mieszkań w Polsce. Właściciele indywidualni – umowy i najemcy" oraz "Najem mieszkań w Polsce. Właściciele indywidualni i ich zasoby mieszkaniowe". Oba opracownia można znaleźć w serwisie internetowym Reasa.