Polskie mieszkania nadal tanie

– Postępująca globalizacja, przepływ kapitału i siły roboczej oraz zmiany demograficzne kształtują dzisiaj rynek nieruchomości. Młodzi ludzie, czyli millenialsi, w przeciwieństwie do swoich rodziców, nie są już skłonni do zaciągania wieloletnich zobowiązań finansowych na zakup własnego M4. W zamian poszukują nowych, bardziej elastycznych form zamieszkania w duchu ekonomii współdzielenia, ale za to w atrakcyjnych dla siebie lokalizacjach. To z kolei musi wpływać na ofertę deweloperów – mówi Maciej Krasoń, partner w Dziale Audit & Assurance Deloitte, lider zespołu ds. nieruchomości i budownictwa w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej. – Większa mobilność pracowników i wysokie ceny kupna nieruchomości mają duży wpływ na rosnący udział w rynku mieszkań na wynajmem. Z drugiej strony deweloperzy, wychodząc naprzeciw potrzebom klientów, stawiają na coraz bardziej zindywidualizowane i luksusowe projekty, które są w stanie zaspokoić najbardziej wymagające gusta. Należy się więc spodziewać, że rynek nieruchomości luksusowych będzie rósł – dodaje.

Warszawa coraz droższa
Wśród najdroższych metropolii w analizowanych krajach, tuż za centralnym Londynem (16,5 tys. euro za 1 mkw.) i centralnymi dzielnicami Paryża (10,7 tys. euro za 1 mkw.), znalazło się Monachium z ceną 7,5 tys. euro za 1 mkw. Z kolei najtańsze mieszkania można znaleźć w dwóch węgierskich miastach: Debreczynie (1080 euro za 1 mkw.) i Győr (1142 euro za 1 mkw.). W porównaniu z 2016 rokiem cena 1 mkw. w Warszawie wzrosła średnio o 6,8 proc. i wynosi 1847 euro za 1 mkw. Raport pokazuje również poziom cen dla trzech innych polskich miast: Krakowa (1592 euro za 1 mkw.), Wrocławia (1515 euro za 1 mkw.) oraz Łodzi (1186 euro za 1 mkw.). Spośród stolic Europy Środkowej najdroższa jest Praga, gdzie zakup mieszkania to koszt rzędu 2587 euro za 1 mkw. Najtaniej natomiast jest w Budapeszcie (1643 euro za 1 mkw.) i w Rydze (1621 euro za 1 mkw). Największy wzrost spośród europejskich stolic, bo aż o 17 proc., odnotował Madryt. Na przeciwległym biegunie znalazły się centralne dzielnice Paryża, gdzie ceny spadły średnio o 13,6 proc.
W ubiegłym roku w Polsce ponownie zanotowano rekordową sprzedaż nowych mieszkań. W sześciu największych aglomeracjach sprzedano ich 72,8 tys. czyli o 15 proc. więcej niż 2016 roku. – Wysoki popyt był wynikiem ciągłego wzrostu polskiej gospodarki, w tym bardzo niskiej stopy bezrobocia, rosnących wynagrodzeń oraz stabilnych i niskich stóp procentowych – tłumaczy Maciej Krasoń.

W jakim mieście za wynajmem mieszkania zapłacimy najwięcej? Tu także zaskoczeń nie ma. Za wynajem 1 mkw. w centralnych dzielnicach Londynu czy Paryża zapłacimy powyżej 26 euro miesięcznie. Warszawa z 14,8 euro za 1 mkw. mieści się pośrodku przedziału rynkowego. We Wrocławiu jest to 11,1 euro, w Krakowie – 8,7 euro, a w Łodzi – 7,8 euro. Najtaniej wynająć mieszkanie można w czeskiej Ostrawie. W tym mieście miesięczny wynajem to koszt średnio 6 euro za 1 mkw.

Ceny mieszkań w Polsce rosną
Ceny nieruchomości w Warszawie plasują się na poziomie 140 proc. średniej ceny mieszkań w Polsce. Największe różnice w tym obszarze są widoczne w centralnych dzielnicach Londynu, w których ceny mieszkań to 376 proc. średniej ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii. W przypadku Paryża i Francji wskaźnik ten wynosi 261 proc. Z kolei w czeskiej Ostrawie ceny mieszkań stanowią średnio 60 proc. w stosunku do średniej ceny 1 mkw. w Czechach.

Średnia cena 1 mkw. w Polsce wynosiła w ubiegłym roku 1321 euro, czyli o 9 proc. więcej niż rok wcześniej. Spośród analizowanych krajów taniej jest tylko na Węgrzech. Najdrożej jest za to w Wielkiej Brytanii i Francji, gdzie za 1 mkw. trzeba zapłacić średnio prawie cztery razy więcej. Oprócz Polski najwyższe wzrosty rok do roku odnotowano w Niemczech (9,6 proc.), Czechach (8,4 proc.) oraz Danii ( 5,9 proc.). Z kolei największe spadki cen dotyczą Wielkiej Brytanii (5 proc.), co wiąże się głównie z deprecjacją funta.
– Wzrost cen mieszkań w Polsce jest rezultatem silnego popytu i cały czas relatywnie niskiej podaży w ostatnich latach. Nie bez znaczenia były także wdrożone wcześniej programy rządowe „MdM” (Mieszkanie dla Młodych), obecnie zastąpiony przez „Mieszkanie Plus” oraz „Rodzina 500+”, który wpłynął na wzrost siły nabywczej ludności – mówi Marta Jurek, menedżer w Dziale Audit & Assurance Deloitte i rzeczoznawca majątkowy w Zespole ds. Nieruchomości i Budownictwa w Polsce.

Mieszkań przybywa, ale wciąż za mało
W roku 2017 średnie zasoby mieszkaniowe dla krajów Unii Europejskiej wyniosły 489,4 mieszkań na tysiąc mieszkańców. Największymi zasobami może pochwalić się Hiszpania (549,7). Spośród wszystkich analizowanych krajów najmniej mieszkań jest w Polsce, gdzie wskaźnik ten wynosi 376 mieszkań na 1 tys. mieszkańców. W całej Unii Europejskiej jest do dyspozycji 249,7 mln mieszkań, z czego 14,5 mln przypada na Polskę.

W 2017 roku średnia liczba nowo oddanych mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców wyniosła dla krajów UE 3,2. Podobna wartość dotyczy analizowanych w raporcie państw. Krajem, w którym do użytku oddano najwięcej mieszkań jest Francja (7,4 mieszkań oddanych do użytku w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców). Z kolei najgorsze wyniki w tej kategorii odnotowano na Łotwie (0,8 mieszkań na tysiąc mieszkańców). Polska z wynikiem 4,6 jest powyżej średniej unijnej – w ubiegłym roku na rynku znalazło się 178,5 tys. nowych mieszkań.

Jeżeli chodzi o liczbę mieszkań będących w budowie, przypadających na tysiąc mieszkańców, to średnia dla wszystkich analizowanych krajów wynosi 3,8. Pod tym względem Polska jest również powyżej średniej z wynikiem 5,4 (rok wcześniej 4,5). W tej kategorii przoduje Austria (8,6) a najniższy wskaźnik zanotowały Włochy (0,9).

Kredyty hipoteczne sposobem na własne „M”
Biorąc pod uwagę wysokość średniej rocznej pensji brutto w danym kraju, najszybciej na własne mieszkanie mogą sobie pozwolić Belgowie, których już po trzech latach i siedmiu miesiącach pracy byłoby stać na 70-metrowe lokum. Mieszkańcy Czech muszą swoją pensję brutto odkładać w całości aż ponad jedenaście lat. W Polsce z kolei potrzeba na to 7,5 lat. Należy pamiętać, że faktyczna siła nabywcza w zależności od obciążeń pensji brutto w różnych krajach może się różnić, jednak dla potrzeb tego badania przejęto założenie, które umożliwia porównanie.

Ważnym wskaźnikiem na rynku nieruchomości jest zadłużenie związane z zaciąganiem kredytów hipotecznych i porównaniem ich wartości do PKB. Wartości tego wskaźnika w poszczególnych krajach znacznie od siebie odbiegały. Państwem o najniższym poziomie zadłużenia były w ubiegłym roku Węgry (22,4 proc.). Pozostałe kraje regionu Europy Środkowej: Polska, Czechy oraz Łotwa znalazły się w grupie państw wraz z Włochami i Austrią, w których poziomy zadłużenia uplasowały się poniżej 50 proc.W przypadku naszego kraju jest to poziom 35,8 proc. Najwyższe zadłużenie, blisko 200 proc., zaobserwowano na stabilnych i nasyconych rynkach mieszkaniowych Holandii i Danii, gdzie funkcjonują sprawne systemy hipoteczne.

W jakich krajach można liczyć na najniższe oprocentowanie kredytów hipotecznych? W 2017 roku była to Portugalia, gdzie kredyty były oprocentowane w wysokości średnio 1 proc. W przypadku Polski było to średnio 4,6 proc. Z najwyższym oprocentowaniem w wysokości 4,9 proc., musieli liczyć się Węgrzy.