Polska mistrzem (inwestycyjnym) Europy (Środkowej)

Według najnowszych danych Cushman & Wakefield, w pierwszych trzech kwartałach 2018 roku łączna wartość transakcji inwestycyjnych w sześciu krajach regionu Europy Środkowo-Wschodniej (tj. w Polsce, Czechach, Rumunii, Rosji oraz na Słowacji i Węgrzech) wyniosła 8,9 mld euro. W Polsce aktywność inwestycyjna przekroczyła już wartość odnotowaną w całym 2017 roku, dzięki czemu rok 2018 może zakończyć się rekordowym wynikiem 6 mld euro. Dzięki dużej aktywności inwestorów Węgry i Słowacja odnotowały obroty zbliżone do ubiegłorocznych, a w Rosji, Czechach i Rumunii mogą być one nieznacznie niższe od zarejestrowanych w 2017 roku.

Czwarty kwartał 2018 roku może okazać się najlepszy pod względem aktywności inwestycyjnej, o czym świadczy liczba przygotowywanych obecnie transakcji. Jeżeli wszystkie zostaną sfinalizowane zgodnie z przewidywaniami, łączna wartość transakcji inwestycyjnych w sześciu krajach regionu wyniesie około 13 mld euro – oznacza to, że będzie niższy niż w ubiegłym roku, w którym inwestorzy ulokowali na tych rynkach 15,3 mld euro. Największym zainteresowaniem inwestorów instytucjonalnych nadal cieszą się nieruchomości biurowe i handlowe, których udział w łącznym wolumenie transakcji inwestycyjnych wyniósł odpowiednio 42 i 41 proc., ale uwagę inwestujących przyciągają także inne kategorie aktywów takie jak hotele oraz mieszkania na wynajem.

– Inwestorzy nadal koncentrują się na najbardziej atrakcyjnych aktywach, których ceny utrzymują się na bardzo wysokim poziomie, czemu sprzyja bardzo silny popyt ze strony najemców w większości segmentów. Chętniej podejmują stosunkowo większe ryzyko związane z inwestowaniem w Europie Środkowo-Wschodniej w porównaniu z innymi rynkami, ale wciąż mogą liczyć na wyższy zysk niż w Europie Zachodniej – komentuje Jeff Alson, partner na Europę Środkową, Grupa Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield.

Polska
To największy rynek inwestycyjny w regionie od 2015 roku, a w bieżącym roku może odnotować rekordową wartość obrotów. Zwłaszcza inwestorzy spoza Europy działają bardzo aktywnie, o czym świadczy ich 56-procentowy udział w łącznych obrotach w Polsce. Kapitał zagraniczny napływa nad Wisłę głównie z RPA, Korei Południowej, Singapuru i Ameryki Północnej. Udział sektora nieruchomości handlowych w łącznych obrotach jest najwyższy i stanowi 43 proc., ale maleje zarówno popyt ze strony inwestorów, jak i podaż aktywów klasy core. W najbliższym czasie preferowaną kategorią aktywów będą nieruchomości biurowe i logistyczne w segmentach core i core+.

– Zgodnie z trendami obserwowanymi w całym regionie EMEA, stopy kapitalizacji ulegają dalszej kompresji także w Polsce, zwłaszcza w segmencie core rynku biurowego i handlowego. Największym wyzwaniem w perspektywie następnych 12 miesięcy będzie dostępność produktów inwestycyjnych wobec przewidywanego braku podaży nowych obiektów. Popyt inwestycyjny utrzyma się na wysokim poziomie z uwagi na względne dyskonto w porównaniu z głównymi rynkami europejskimi, wzrost czynszów oraz niskie stopy pustostanów za sprawą rekordowo dużego zainteresowania firm wynajmem powierzchni – mówi Soren Rodian Olsen, partner, Grupa Rynków Kapitałowych w Polsce, Cushman & Wakefield.

W Czechach
Na koniec trzeciego kwartału 2018 roku łączna wartość transakcji inwestycyjnych wyniosła 1,2 mld euro, a cały rok może się zakończyć wynikiem na poziomie 2-2,5 mld euro, czyli niższym niż w ubiegłym roku, w którym wartość obrotów wyniosła rekordowe 3,6 mld euro. Spadek ten jest spowodowany przede wszystkim brakiem większych transakcji.

Wzrost popytu na nieruchomości biurowe w segmencie core w Pradze, na które przypadło 50 proc. łącznego obrotu transakcyjnego, przełożył się zarówno na wyceny, jak i zainteresowanie globalnego kapitału. Z kolei ograniczona podaż aktywów handlowych wpływa na wartość obrotów w tym sektorze. Na inwestorów zagranicznych przypada zaledwie 21 proc. łącznego wolumenu obrotów. Inwestorzy krajowi są nadal bardzo aktywni, zwłaszcza w segmencie aktywów średniej wielkości. Niewielka liczba transakcji zawieranych przez inwestorów instytucjonalnych w segmencie value-add to częściowo efekt dużego popytu ze strony najemców w sektorze nieruchomości biurowych i magazynowych, co powoduje, że aktywa inwestycyjne typu core są w pełni wynajęte
Węgry W pierwszych dziewięciu miesiącach 2018 roku łączna wartośc obrotów wyniosła 1,15 mld euro. Wartość obrotów na Węgrzech może przekroczyć 1,5 mld euro trzeci rok z rzędu – to najdłuższy okres tak dużej aktywności inwestorów w historii tego rynku. Krajowe fundusze zwiększyły dwukrotnie swoją aktywność inwestycyjną na rynku nieruchomości w ostatnich trzech latach, co przełożyło się na wzrost płynności, przy jednocześnie rosnącym zainteresowaniu zagranicznego kapitału instytucjonalnego. Stopy kapitalizacji są atrakcyjne przy dyskoncie wynoszącym 70-100 pb w porównaniu z innymi stolicami Europy Środkowo-Wschodniej, takimi jak Warszawa i Praga. Rosja Wskutek niewielkiej aktywności inwestorów w pierwszych dziewięciu miesiącach 2018 roku łączna wartość transakcji inwestycyjnych w Rosji wyniosła 0,7 mld euro, a do końca tego roku może wzrosnąć do około 1,2 mld euro wobec 4 mld euro w 2017 roku. W porównaniu z ubiegłym rokiem, w którym inwestorzy zagraniczni wycofywali się z Rosji, ucieczka kapitału wyhamowała. W 2017 roku odpływ kapitału sięgnął 0,7 mld euro netto, ale w 2018 roku wartość nowych inwestycji zagranicznych i wartość sprzedawanych aktywów wyniosły praktycznie tyle samo.