Nowe koncepty podkręcą hotele

Sektor nieruchomości hotelowych Europie Środkowo-Wschodniej (Czechy, Słowacja, Polska, Węgry, Bułgaria i Rumunia) nadal dynamicznie się rozwija, a do końca 2018 roku całkowita wartość transakcji inwestycyjnych może przekroczyć 800 mln euro, czyli wyniesie nieznacznie mniej niż w ubiegłym roku. Jest to spowodowane przede wszystkim brakiem najbardziej atrakcyjnych obiektów i portfeli aktywów na rynku, które mogłyby zaspokoić utrzymujący się apetyt na inwestycje hotelowe w największych miastach regionu.

Wzrasta aktywność inwestorów instytucjonalnych i giełdowych, których udział w łącznej wartości transakcji inwestycyjnych wyniósł 74 proc. w 2017 roku i 54 proc. w pierwszych trzech kwartałach 2018 roku. W wyniku zmieniających się w ostatnich latach trendów konsumenckich i konceptów zakwaterowania, zacierają się granice podziału pomiędzy tradycyjnymi klasami obiektów hotelowych – czytamy w pierwszym wspólnym raporcie firmy doradczej Cushman & Wakefield i kancelarii CMS dotyczącym rynku inwestycji hotelowych w Europie Środkowo-Wschodniej (EŚW).

Wysoki popyt i podaż na największych rynkach, coraz lepsze wyniki sektora hotelowego i stosunkowo niskie ceny obiektów hotelowych zachęcają inwestorów do lokowania kapitału w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Po pierwszych trzech kwartałach 2018 roku wartość transakcji inwestycyjnych przekroczyła 400 mln euro, a w ostatnim kwartale 2018 roku może osiągnąć zbliżony poziom, na co wskazuje szereg dużych transakcji będących na zaawansowanym etapie przygotowań. Mimo spadku aktywności inwestycyjnej w porównaniu z rokiem 2017, w którym łączna wartość transakcji inwestycyjnych przekroczyła 900 mln euro, tegoroczny wynik będzie lepszy od odnotowanego w latach 2015-2016.

– Ze względu na uwarunkowania historyczne i polityczne, w ostatnich 30 latach rynek hotelowy w Europie Środkowo-Wschodniej nadrabia zaległości wobec Zachodu – mówi Lukáš Hejduk, partner kancelarii CMS i dyrektor działu nieruchomości hotelowych i rekreacyjnych w EŚW. – Dynamika zmian znajduje odzwierciedlenie w poziomie aktywności deweloperskiej i inwestycyjnej w regionie. Pomimo nieznacznego spadku wolumenu transakcji inwestycyjnych w 2018 roku, sektor ten odnotowuje w ostatnich pięciu latach imponujące tempo wzrostu, a rok 2019 może zakończyć się kolejnym dobrym wynikiem. Wielu inwestorów nadal dysponuje dużym kapitałem i poszukuje atrakcyjnych możliwości jego ulokowania, a hotele w Europie Środkowo-Wschodniej oferują wyższe stopy kapitalizacji w porównaniu z wieloma innymi regionami w Europie czy też innymi klasami aktywów – wyjaśnia.

Apetyt na hotele

Do największych zawartych transakcji należy zaliczyć zakup Sofitel Budapest Chain Bridge za 75 mln euro przez Starwood Capital oraz nabycie hotelu Sheraton Praga za kwotę 42,5 mln euro przez norweską spółkę Wenaasgruppen. Kolejną dużą transakcją był zakup przez UBM budynku Cukrovarnický Palác (Sugar Palace) w Pradze, który zostanie przebudowany i zaadaptowany na luksusowy hotel. Na obecnym etapie cyklu inwestorzy oportunistyczni i value-add są zainteresowani sprzedażą repozycjonowanych hoteli inwestorom instytucjonalnym realizującym długofalową strategię inwestycyjną i poszukującym aktywów, które generują stabilne przychody. To z kolei prowadzi do fundamentalnych zmian w strukturze funkcjonowania hoteli w regionie – coraz więcej hoteli działa na podstawie długoletnich umów najmu, zwłaszcza w przypadku obiektów nowo powstających.

– Hotele nie są już tylko alternatywnymi aktywami, lecz stają się pełnoprawnymi produktami inwestycyjnymi, a inwestorzy dostrzegają, że rynek hotelowy w Europie Środkowo-Wschodniej zaczyna wchodzić w fazę dojrzałą. Od 2010 roku udział sześciu rynków tego regionu w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych w europejskim sektorze hotelowym wzrósł ponad dwukrotnie i w 2017 roku wyniósł okło 4,5 proc. Region ten ma jednak nadal duży potencjał wzrostu, zważywszy na to, że obecnie przypada nań ponad 8 proc. dób hotelowych na całym kontynencie i prawie 10 proc. bazy hotelowej. W związku z tym przewidujemy, że w kolejnych latach łączna wartość transakcji inwestycyjnych będzie przekraczała 2 mld euro rocznie. Największym problemem w regionie jest jednak niewystarczająca podaż dużych aktywów hotelowych wysokiej jakości. Ceny za pokój przekraczają już wartości sprzed kryzysu a koszty finansowania dłużnego rosną, co sprawia, że naszym zdaniem stopy kapitalizacji zbliżają się do najniższego poziomu. Z tego względu coraz więcej właścicieli może dochodzić do wniosku, że jest to odpowiedni moment na sprzedaż i wyjście z inwestycji – mówi Bořivoj Vokřínek, partner, dział doradztwa strategicznego, dyrektor ds. badań rynku hotelowego w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.

W ostatnich latach wzrasta różnorodność inwestorów nabywających aktywa w całym regionie. W pierwszych trzech kwartałach 2018 roku odnotowano wysoką aktywność inwestorów zagranicznych, których udział w łącznym wolumenie transakcji wyniósł 67 proc., przy czym mniej aktywne były podmioty spoza Europy, zwłaszcza z Bliskiego Wschodu i Azji. Na rynku inwestycji hotelowych, na którym dawniej dominującą pozycję zajmowali inwestorzy prywatni, obecnie coraz większą rolę odgrywają inwestorzy instytucjonalni i giełdowi, których udział w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych wyniósł 74 proc. w 2017 roku i 54 proc. w pierwszych trzech kwartałach 2018 roku.

W pogoni za młodymi

Najszybciej rozwija się rynek hoteli ze średniego segmentu cenowego. Większość nowo otwieranych obiektów w regionie EŚW to hotele trzy- i czterogwiazdkowe, które łącznie stanowią blisko 60 proc. nowej podaży.

W wyniku zmieniających się w ostatnich latach trendów konsumenckich i konceptów zakwaterowania zacierają się granice podziału pomiędzy tradycyjnymi klasami obiektów hotelowych. Dawniej duże, otwarte przestrzenie, bogata oferta gastronomiczna i najnowsze trendy architektoniczne były wyznacznikami przede wszystkim hoteli luksusowych i kategorii upper-upscale, ale obecnie można je coraz częściej znaleźć w całym spektrum obiektów. Zacierają się różnice pomiędzy obiektami oferującymi pobyt krótko- i długoterminowy.

Millenialsi stanowią coraz ważniejszą grupę klientów dla branży hotelarskiej i mają różnego rodzaju oczekiwania, które inwestorzy i operatorzy hoteli muszą wziąć pod uwagę. – Rynek hotelowy w Europie Środkowo-Wschodniej rozwija się w bardzo interesującym kierunku. Wchodzą nań kolejni doświadczeni inwestorzy i nowe marki, które dostosowują swoje koncepty do potrzeb nowych pokoleń podróżujących (hotele lifestyle’owe w przystępnej cenie, marki typu soft brand, nowa generacja hosteli oraz innowacyjne koncepty apartamentów serwisowanych). Stosunkowo niewielka penetracja rynku przez marki w całym regionie stwarza doskonałe możliwości rozwoju innowacyjnych produktów, dzięki którym rynek hotelowy Europy Środkowo-Wschodniej ma szansę stać się liderem postępu i nowoczesności w Europie – dodaje Bořivoj Vokřínek.