Z entuzjazmem i ostrożnością

Według Savillsa, oprócz dalszego dynamicznego wzrostu podaży i rekordowego popytu na powierzchnie magazynowo-przemysłowe na rynku najmu, sektor ten cieszył się w 2018 roku coraz większą popularnością na rynku inwestycyjnym. Z kolei obraz aktualnej sytuacji rynku biurowego w Warszawie zacierała nieco liczba nowych inwestycji w pasie między rondem ONZ i rondem Daszyńskiego. Budynki te nie zostaną oddane do użytku przed 2020 rokiem, przez co obecnie mamy do czynienia z luką podażową. Głośnymi wydarzeniami 2018 roku było również wejście w życie ograniczenia handlu w niedzielę, a także zaklasyfikowanie Polski do grona rynków rozwiniętych w indeksie FTSE Russell. Polska jest pierwszym od niemal dekady krajem, który tego dokonał, co być może przełoży się na większe zainteresowanie ze strony funduszy skupionych na inwestowaniu wyłącznie w najbardziej dojrzałe rynki.

Technologia w służbie czlowieka
2019 rok może stać pod znakiem alternatywnych klas aktywów. W Polsce powoli budowana jest podaż prywatnych akademików, apartamentów na instytucjonalny wynajem i domów senioralnych, które stają się coraz bardziej pożądanym produktem inwestycyjnym. W ciągu najbliższych dwóch lat nastąpi też chwila prawdy dla biur serwisowanych i coworków, które zakorzeniły się już w Polsce, powoli odmieniając sposób funkcjonowania rynku najmu powierzchni biurowych. Dalszy rozwój nowych technologii sprawi z kolei, że inteligentne rozwiązania ze statusu wyróżnika nieruchomości staną się już standardem. W dalszym ciągu w centrum zainteresowania będzie jednak człowiek, a o użytkowników budynków biurowych coraz częściej dbać będą specjaliści ds. zarządzania społecznością (community managers).

– Wysoka aktywność inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych może w tym roku zaowocować absolutnie rekordowym wolumenem transakcji. Nieruchomości zlokalizowane w Polsce są pożądanym produktem inwestycyjnym. Przekłada się to na kompresję stóp kapitalizacji, które w 2018 roku spadły w sektorze biurowym poniżej, dotychczas nieprzekraczalnej bariery 5 proc. Pomimo optymistycznych prognoz na najbliższe 12 miesięcy i chęci uniknięcia efektu samospełniającej się przepowiedni, w przyszłym roku prawdopodobnie będzie dało się już dostrzec pierwsze symptomy zwiększonej ostrożności przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. W związku z tym możemy obserwować chęć dywersyfikacji portfeli i tym samym rosnącą popularność nieruchomości magazynowych oraz alternatywnych klas aktywów – mówi Tomasz Buras, dyrektor zarządzający Savillsa w Polsce.

Rekord po dekadzie

Według wstępnych szacunków analityków Savillsa łączna wartość transakcji na rynku inwestycyjnym w 2018 roku może wynieść blisko 6,5 mld euro, co byłoby najwyższym wynikiem w historii sektora nieruchomości komercyjnych w Polsce.

Zgodnie z pierwszymi podsumowaniami firmy, ogólnopolski rynek nieruchomości biurowych wzbogacił się w 2018 roku o około 750 tys. mkw. nowej powierzchni, zwiększając swoje zasoby do 10,4 mln mkw. W tym samym czasie powstało około 350 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej, dzięki czemu w Polsce jest jej już blisko 12 mln mkw. Bardzo wysoką dynamikę wzrostu utrzymuje sektor magazynowy, w którym w ciągu ostatnich 12 miesięcy wybudowano ponad 2 mln mkw. powierzchni, co podniosło jej całkowite zasoby do poziomu 15,5 mln mkw.

Rynek nieruchomości 2018 w szczegółach:

Luka podażowa na rynku biurowym w Warszawie W drugim kwartale 2018 roku przekroczyliśmy w Polsce próg 10 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. – W samej Warszawie, w pasie między rondem ONZ i rondem Daszyńskiego, obserwujemy wiele nowych projektów biurowych będących w budowie lub w fazie planowania. Budynki te nie pojawią się jednak na rynku przed 2020 rokiem, przez co obecnie mamy do czynienia z luką podażową. Najemcy poszukujący powierzchni powyżej 3 tys. mkw. w nowych projektach nie mają z czego wybierać, a bieżące procesy renegocjacji lub zmiany lokalizacji muszą być obsługiwane przez istniejące budynki – podkreślają analitycy Savillsa.

Wzrost zainteresowania magazynami na rynku inwestycyjnym
Na rynku inwestycyjnym od kilku lat następuje systematyczny wzrost obrotów w sektorze nieruchomości magazynowych i przemysłowych. Na koniec czerwca 2018 roku łączna wartość transakcji wynosząca 337,8 mln euro była najlepszym w historii wynikiem tego sektora w Polsce w pierwszym półroczu. Magazynami zlokalizowanymi w Polsce zaczął interesować się kapitał azjatycki, a także fundusze, które do tej pory działały w innych sektorach rynku nieruchomości, takie jak południowoafrykański Redefine, który w lipcu 2018 roku nabył od Panattoni dziewięć budynków magazynowych za około 200 mln euro.

Kompresja stóp kapitalizacji w biurach
Eksperci Savillsa podają: w ciągu ostatnich kilku miesięcy obserwowaliśmy kompresję stóp kapitalizacji dla nieruchomości biurowych, w szczególności w sektorze prime. Poziom stóp zwrotu w Polsce w dalszym ciągu oferuje jednak premię w porównaniu do wiodących rynków Europy Zachodniej.
Rosnąca pozycja Polski w ocenach agencji ratingowych
Polska jest pierwszym od niemal dekady krajem, który awansował w indeksie FTSE Russell do grona rynków rozwiniętych. Dzięki temu od września 2018 roku znajduje się w grupie 25 najbardziej rozwiniętych gospodarek świata, do których zaliczane są m.in. USA, Wielka Brytania, Francja i Niemcy. Z kolei w październiku 2018 roku agencja S&P przywróciła długoterminowy rating zadłużenia kredytowego w walucie obcej dla Polski do poziomu A-. Zmiany te mogą być jednym z czynników pomagających przyciągnąć do Polski nowe platformy inwestycyjne skupione na najbardziej dojrzałych rynkach.

Ograniczenie handlu w niedziele
Według analityków Savillsa, wprowadzenie ograniczenia handlu w niedzielę było najważniejszym wydarzeniem 2018 roku w sektorze nieruchomości handlowych. Część galerii, w związku z nowymi przepisami, zdecydowało się na wydłużenie godzin otwarcia w piątki i soboty. Ocena wpływu zakazu na rynek nie jest jednoznaczna, gdyż część centrów handlowych w pierwszych miesiącach po jego wprowadzeniu odnotowywała np. spadek odwiedzalności, przy jednoczesnym wzroście obrotów. Dla niektórych tradycyjnych sieci handlowych był to z kolei kolejny argument do rozwoju oferty e-commerce.

Prognozy na 2019 rok:
Mieszkania na instytucjonalny wynajem, prywatne akademiki i domy senioralne
Zdaniem ekspertów Savillsa wśród inwestorów rosła będzie świadomość korzyści wynikających z inwestowania w alternatywne klasy aktywów. W Polsce powoli budowana będzie podaż tego rodzaju produktu inwestycyjnego, czemu sprzyja rosnąca liczba zagranicznych studentów, starzejące się społeczeństwo i zapotrzebowanie na mieszkania na instytucjonalny wynajem ze strony międzynarodowych korporacji.

Lekcja z 2008 roku
Pomimo chęci uniknięcia efektu samospełniającej się przepowiedni, na rynku prawdopodobnie będzie dało się dostrzec pierwsze symptomy zwiększonej ostrożności przy podejmowaniu decyzji i skłonność do minimalizowania ryzyka poprzez dywersyfikację portfeli inwestycyjnych oraz jeszcze bardziej uważną obserwację kondycji globalnej gospodarki.

Biuro jako usługa
Zdaniem pracowników Savillsa w ciągu najbliższych dwóch lat w Polsce nastąpi czas prawdy dla modelu biura jako usługi (workspace as a service), wynikający z otwarcia największych powierzchniowo coworków i biur serwisowanych. – Być może będziemy świadkami konsolidacji wśród operatorów lub spadku cen za wynajem takich powierzchni. Elastyczne biura zakorzeniły się już na polskim rynku, a w 2019 roku kolejne firmy zaczną stosować model hybrydowy, wynajmując część powierzchni w sposób tradycyjny a część w elastyczny – czytamy w opracowaniu firmy doradczej.

PropTech
Inteligentne rozwiązania ze statusu wyróżnika nieruchomości, zwłaszcza biurowych, staną się standardem. – W najbliższym czasie możemy się spodziewać popularyzacji bezzałogowej obsługi magazynów oraz stosowania zaawansowanych technologii w logistyce. Z kolei w sektorze handlowym rosło będzie znaczenie narzędzi integrujących kanały offline i online (omnichannel) – piszą eksperci Savillsa.

Zarządzanie społecznością (community management)
Na rynku coraz powszechniejsze będą działania marketingowe, których centralnym elementem będzie człowiek, jego potrzeby i interakcje z innymi ludźmi. – Właściciele nieruchomości oraz operatorzy coworków i biur serwisowanych jeszcze częściej będą zatrudniać osoby odpowiedzialne za integrację użytkowników powierzchni biurowych np. poprzez organizację różnego rodzaju wydarzeń – przekonują analitycy.