Nowe asy w talii

Zgodnie z analizami firmy Savills, inwestorzy zainteresowani aktywami klasy core będą nadal najchętniej wybierali najlepsze nieruchomości biurowe, zwłaszcza w Niemczech oraz największych ośrodkach Europy Południowej i Środkowo-Wschodniej. Z kolei inwestorzy poszukujący inwestycji w segmencie value-add będą koncentrowali się na aktywach w sektorze magazynowym, w szczególności w Polsce, Czechach i Rumunii. Rozbudowy istniejących obiektów i nowe inwestycje są bowiem główną drogą do wyższych zwrotów.

– Po rekordowym roku na rynku inwestycyjnym w Polsce, który zakończył się całkowitym obrotem na poziomie 7,2 mld euro, prognozujemy, że dobry sentyment wśród inwestorów utrzyma się w 2019 roku – komentuje Michał Stępień, associate w dziale doradztwa inwestycyjnego Savills w Polsce. – Podobnie jak na innych rynkach europejskich, stopy zwrotu dla najlepszych nieruchomości w Polsce są rekordowo niskie. Niemniej jednak dynamiczny rozwój rynku biurowego i magazynowego oraz duża konkurencja pomiędzy największymi deweloperami ograniczała dotychczas tempo wzrostu czynszów, co przełożyło się na utrzymanie wartości nieruchomości na relatywnie atrakcyjnym poziomie. Wysoki popyt na rynku najmu i coraz wyższe koszty budowy stopniowo wymuszają wzrost stawek czynszów, co daje potencjalnym inwestorom realne szanse na wzrost wartości nieruchomości. Dlatego też w 2019 roku będziemy nadal obserwować wysoki popyt na nieruchomości biurowe zlokalizowane w centralnych lokalizacjach Warszawy i wiodących miast regionalnych. W szczególności zainteresowaniem cieszyły się będą projekty z doskonałym dostępem do transportu publicznego. Spodziewamy się również silnego popytu na nieruchomości magazynowe. Podobnie jak na innych rynkach w Europie, popyt na nieruchomości handlowe ograniczy się do najlepszych obiektów, zlokalizowanych w centrach dużych miast i dobrze wpisujących się w zmiany demograficzne, a także do nieruchomości z potencjałem wzrostu wartości – uważa Michał Stępień.

Według Savillsa, stopa pustostanów w sektorze biurowym w Europie jest obecnie najniższa w historii, czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe rosną, a nowa podaż ledwo zaspokoi popyt związany z powstawaniem nowych miejsc pracy. – Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych w Europie są rekordowo niskie i w trzecim kwartale 2018 roku wyniosły 3,65 proc. Jednak w 2019 roku inwestorzy, zwłaszcza ci unikający zbyt dużego ryzyka inwestycyjnego, nadal będą najchętniej wybierali tę kategorię aktywów – dodaje Eri Mitsostergiou, dyrektorka działu badań rynków europejskich w Savills.

– Średni wskaźnik powierzchni niewynajętej w Europie także spadł do najniższego poziomu w historii: 5,9 proc., a w miastach takich jak Berlin (1,4 proc.), Hamburg (4,5 proc.), Monachium (2,5 proc.) i Sztokholm (3 proc.) praktycznie brakuje powierzchni biurowej dostępnej od zaraz. Z tego względu czynsze w najlepszych budynkach biurowych w Europie będą nadal rosły – w tym roku średnio o 3,4 proc. W Mediolanie mogą wzrosnąć o 9,1 proc., we Frankfurcie, Barcelonie, londyńskiej dzielnicy West End, Dublinie i Madrycie o ponad 6 proc., w Hamburgu, Lizbonie, Monachium, Düsseldorfie i Amsterdamie o około 4 proc., a w Kolonii, Warszawie i Kopenhadze o około 2 proc. – prognozuje Eri Mitsostergiou.

Savills zauważa, że udział sektora logistycznego w łącznej aktywności inwestycyjnej w Europie wynosi już prawie 14 proc. i będzie nadal rósł w kolejnych 12 miesiącach. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości magazynowych i przemysłowych obniżyły się do średnio 5,3 proc. i są o 148 p.b. niższe od średniej dziesięcioletniej. Analitycy Savillsa przewidują, że popyt ze strony najemców i inwestorów utrzyma się na wysokim poziomie ze względu na dalszą ekspansję branży e-commerce we wszystkich krajach europejskich. – W bieżącym roku wzrośnie rywalizacja pomiędzy miastami o przyciągnięcie inwestorów międzynarodowych i krajowych – uważa Eri Mitsostergiou. – Szansę na wyróżnienie się na tle innych będą miały miasta, w których samorządy i lokalne podmioty współpracują ze sobą na rzecz kreowania nowych obszarów i przebudowy istniejących w celu stworzenia atrakcyjnych do zamieszkania miejsc. Jednocześnie model gospodarki na żądanie prowadzi do zmian w branży, wskutek czego najemcy oczekują dostępu do usług, elastyczności i zindywidualizowanego podejścia. Pojawiają się nowe metody korzystania z powierzchni i zarządzania nią, a inwestorzy coraz częściej stają się operatorami biur serwisowanych i coworków w celu maksymalizacji zysku z posiadanych aktywów – wskazuje dyrektorka Savillsa.
– W 2019 roku rynek nadal będzie konkurencyjny dla inwestorów – zapowiada Marcus Lemli, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego na Europę w Savills oraz dyrektor generalny Savills w Niemczech. – Z powodu niewystarczającej podaży najbardziej atrakcyjnych aktywów inwestorzy będą coraz częściej zwracali uwagę na sektory niszowe, mniejsze miasta i szanse inwestycyjne związane z nowymi projektami. Elastyczne strategie inwestycyjne powinny uwzględniać nie tylko cykle na rynku nieruchomości, lecz także długofalowe zmiany strukturalne. W odpowiedzi na zmiany demograficzne i technologicznie pojawiły i rozwijają się nowe modele korzystania z nieruchomości w Europie, takie jak coworki, coliving, domy seniora, prywatne akademiki i koncepty wielofunkcyjne. Z perspektywy inwestorów nieruchomości tego rodzaju nie stanowią już tylko alternatywy dla tradycyjnego portfela nieruchomości, ale stają się nowym, pełnoprawnym produktem inwestycyjnym, ponieważ odpowiadają na zmiany strukturalne czynników wpływających na popyt – uważa Marcus Lemli.