Czy sektor budowlany czeka "efekt Ikara"?

– Według nas "efekt Ikara" jest stosowną analogią dla obecnej sytuacji na rynku budowlanym w regionie CEE. Wydaje się, że wskaźnik koniunktury ESI (ang. economic sentiment indicator) dalej rośnie pomimo osiągnięcia ostatnio rekordowych wartości w większości państw Europy Środkowo-Wschodniej. Analizując szczytowy okres ostatniego cyklu w latach 2007-2008, stwierdziliśmy, że to zwyżkujące koszty budowy i ceny przełożyły się, po osiągnięciu rekordowego poziomu, na późniejsze spadki jeszcze przed wybuchem globalnego kryzysu finansowego w 2008-2009 roku – komentuje Mark Robinson, specjalista ds. badań rynku w regionie CEE w Colliers International.

Okazuje się, że to niedobór pracowników wydaje się szczególnie zwiększać koszty budowy. Przy prawdopodobnie porównywalnym do ubiegłego roku tempie wzrostu płacy minimalnej i średniej w regionie CEE-6 w 2019 roku presja będzie rosnąć. W opinii Colliers International, najpoważniejsze problemy w zakresie niedoboru pracowników i kształtowania się cen występują w Rumunii i na Węgrzech, podczas gdy tempo wzrostu popytu wydaje się mniejsze na Słowacji, a może spaść w Czechach. Wygląda na to, że najmniejsze obawy dotyczące podaży może mieć obecnie Bułgaria. Natomiast rozmiar i płynność rynku w Polsce mogą złagodzić skutki ewentualnego spowolnienia. – W przeciwieństwie do roku 2008, w którym pomimo spadku inwestycji w nieruchomości komercyjne statystyki dotyczące gospodarki i zatrudnienia wzrosły dzięki inwestycjom infrastrukturalnym w UE i inwestycjom BPO/SSC, po decyzji o Brexicie oraz obniżeniu i relokacji funduszy strukturalnych w UE, Polska może mieć niższe wydatki na infrastrukturę, czego efektem mogą być nadwyżki zasobów produkcyjnych w sektorze budowlanym. Będą one dodatkowo spotęgowane, gdy polscy i ukraińscy pracownicy powrócą z rynków zachodnioeuropejskich – komentuje Jonathan Cohen, senior partner, dyrektor Działu Doradztwa Budowlanego Colliers International w Polsce.

Colliers poprosił swoich ekspertów ds. wycen nieruchomości w regionie CEE o wyrażenie opinii na temat tego, jakie czynniki mogą obecnie być istotne dla deweloperów inwestujących w nieruchomości komercyjne. We wszystkich krajach poza Polską na pierwszym miejscu wymieniano popyt ze strony klientów. Dlaczego Polska jest tutaj wyjątkiem? Możliwym wytłumaczeniem jest utrzymująca się stabilna podaż nowych inwestycji budowlanych w polskich miastach. Deweloperzy działający na bardziej płynnym rynku biurowym mogą z większą pewnością podchodzić do budowania spekulacyjnego. Nawet w sektorze magazynowym ilość powierzchni znajdującej się obecnie w budowie, jako odsetek całkowitej podaży przestrzeni magazynowej w Warszawie (6 proc.) i w ośmiu miastach regionalnych w Polsce (średnio 13 proc.), jest większa niż w Pradze i Budapeszcie (w obu przypadkach to 5 proc.). Najważniejszymi czynnikami dla polskich deweloperów są obecnie koszty pracy oraz materiałów.

Zarówno w regionie CEE, jak i w całej UE, wzrost płac i trudności w pozyskaniu pracowników pod koniec 2018 roku okazały się jeszcze bardziej dotkliwe niż w latach 2006-2007. Coraz trudniej o rentowną działalność w sytuacji, gdy płace w ciągu niespełna trzech lat wzrosły o jedną czwartą, a w niektórych przypadkach nawet o połowę. W ciągu ostatnich 12 miesięcy koszty realizacji typowych inwestycji biurowych w dzielnicach biznesowych w stolicach regionu CEE-6 wzrosły o około 5-17 proc. Wygląda na to, że rok 2019 będzie kolejnym rokiem wzrostu płac w regionie. Colliers szacuje, że krajowy poziom płac wzrośnie rok do roku o 5-10 proc., a płaca minimalna we wszystkich branżach zanotuje wzrost o 7-10 proc. przy możliwych wynikach skrajnych, takich jak ogłoszony niedawno przez Rumunię wzrost minimalnego wynagrodzenia robotników budowlanych o oszałamiające 58 proc. rok do roku. Koszty budowy mogą więc dalej rosnąć przy jednocześnie spadającym powoli popycie.

Nastroje gospodarcze w sześciu krajach Europy Środkowo-Wschodniej (nawet uwzględniając odnotowywane od lutego spadki) pozostają na historycznie wysokim poziomie, co nie prognozuje na chwilę obecną recesji. Pogorszenie nastrojów wynika głównie z sytuacji w eksporcie i jest powiązane ze spowolnieniem gospodarczym/eksportowym w strefie euro. Państwa regionu CEE-6 i cała Europa będzie musiała w 2019 roku stawić czoła Brexitowi oraz potencjalnym problemom handlowym z USA. Sam Brexit może doprowadzić do ograniczenia inwestycji w sześciu krajach regionu CEE poprzez swój wpływ na program funduszy strukturalnych UE po 2020 roku, przekładający się na sytuację w zakresie budownictwa lądowego.

Według Colliersa nastąpił wyraźny skok poziomu cen inwestycji komercyjnych w sześciu krajach Europy Środkowo-Wschodniej. Zmiana kosztów budowy powierzchni najmu brutto typowej przestrzeni biurowej wielkości 15 tys. mkw. w centralnej dzielnicy biznesowej w stolicach wahała się (według specjalistów ds. wycen Colliers Internatiional) w ciągu ostatniego roku w regionie CEE-6 od około 5 do około 17 proc. Inwestycje w Budapeszcie (wzrost o 10-15 proc.) i Bukareszcie (zwyżka o 11-17 proc.) borykały się z najwyższą presją cenową. W Polsce firma Colliers odnotowała dwucyfrowy wzrost kosztów w sektorze budownictwa komercyjnego, wynikający zarówno z niedoboru pracowników, jak i materiałów budowlanych. Co ciekawe, oficjalne statystyki GUS za ten sam okres wskazują na niższy wzrost kosztów w ciągu roku, co prawdopodobnie jest wynikiem korekty wcześniejszych anomalii w tym zakresie.

Najistotniejszym ograniczeniem w całym regionie jest obecnie brak pracowników. Ograniczenia finansowe, w tym ryzyko projektowe, walutowe, koszty odsetek od zadłużenia oraz presja w zakresie płac i marży, pozostaje drugim najważniejszym czynnikiem, który przez ostatnie lata tylko w niewielkim stopniu ulegał cyklicznym wahaniom.

Nawet biorąc pod uwagę spowolnienie gospodarcze w całej Europie i potencjalnie w regionie CEE-6 wydaje się, że presja na wzrost płac utrzyma się w regionie przez cały 2019 rok. Zalecenia dotyczące płacy minimalnej mówią o wzroście w przedziale 7-10 proc. w ciągu tego roku. Poziomy te to punkt odniesienia dla oczekiwań najmniej wykwalifikowanych pracowników na placu budowy. Według danych Eurostatu, od 2015 roku nastąpiła prawdziwa rewolucja, jeżeli chodzi o poziom wynagrodzenia w branży budowlanej w całym regionie. Pomijając podwojenie płac brutto w Rumunii pod wpływem zmian w ordynacji podatkowej, największy wzrost odnotowano na Węgrzech (149 w porównaniu do 100 w 2015 roku), w Polsce (129) i na Słowacji (126).