Zysk w małym mieście

Platforma Rentier.io przeanalizowała ponad 38 tys. ofert najmu mieszkań oraz zakupu lokali mieszkalnych znajdujących się w średniej wielkości miejscowościach w Polsce i oferowanych w internecie w całym 2018 roku. Z analiz wynika, że wskaźnik ROI w średniej wielkości miejscowościach jest porównywalny, a czasami nawet wyższy od wyliczanego w dużych miastach (także przy założeniu, że opłaty pobierane są tylko przez 10 miesięcy w roku). Wałbrzych, miasto które uzyskało najlepszy wskaźnik, szczyci się tym wynikiem z kilku powodów. Pierwszym z nich są dobre relacje cen zakupu nieruchomości do cen najmu (tj. stosunek najniższego kosztu zakupu metra kwadratowego nieruchomości do niskiego czynszu). Drugi czynnik to przyciąganie Wałbrzyskiej Strefy Ekonomicznej (WSE), w której zainwestowało do tej pory ponad 200 przedsiębiorców różnej skali inwestując tu 25,5 mld zł i tworząc ponad 51 tys. miejsc pracy. W WSE działa kilka naprawdę dużych firm, jak Toyota czy Cersanit – powodują one, że wzrasta zapotrzebowanie na pracowników, którzy migrują z innych miast województwa dolnośląskiego oraz miejscowości bardziej oddalonych. Trzeci powód to sprawna, akceptowana przez mieszkańców władza samorządowa. Świadczy o tym choćby wynik ostatnich wyborów: prezydent Wałbrzycha zebrał w nich ponad 85 proc. głosów (to jeden z najlepszych wyników w kraju) i został wybrany na kolejna kadencję.

Miejsce

Miasto

Przychód z najmu netto/ m2 - mediana

Czynsz/m2 - mediana

Cena sprzedaży ofertowa/ m2 - mediana

ROI (formuła 12 Miesięcy)

ROI (formuła 11M=12M-1M pustostanu)

ROI (formuła 10 M = 12M - 2M Pustostanu)

1

Wałbrzych

24,44 zł

5,86 zł

2 686,00 zł

10,92%

9,79%

8,66%

2

Chorzów

29,63 zł

8,20 zł

3 411,93 zł

10,42%

9,31%

8,20%

3

Gliwice

31,05 zł

7,40 zł

4 148,94 zł

8,98%

8,05%

7,13%

4

Zielona Góra

25,00 zł

7,84 zł

3 800,00 zł

7,89%

7,03%

6,17%

5

Bielsko-Biała

29,63 zł

8,77 zł

4 534,00 zł

7,84%

7,00%

6,15%

6

Rzeszów

30,61 zł

6,60 zł

5 204,21 zł

7,06%

6,34%

5,63%

7

Opole

28,00 zł

7,76 zł

5 105,84 zł

6,58%

5,88%

5,18%

8

Olsztyn

25,00 zł

7,01 zł

4 800,00 zł

6,25%

5,58%

4,92%

9

Kielce

24,51 zł

7,61 zł

4 764,74 zł

6,17%

5,50%

4,82%

Źródło: Rentier.io, II 2019 r, dane za okres I-XII 2018 r.

O wysokiej pozycji wicelidera rankingu decyduje m.in. jego lokalizacja.

– Z centrum Chorzowa jest dużo bliżej do centrum Katowic niż z niektórych dzielnic stolicy Śląska (np. z Murcek, Panewnik czy Podlesia). Drugim czynnikiem wpływającym na atrakcyjności tej miejscowości są atrakcyjne ceny nieruchomości, niższe niż w stolicy województwa. Ponadto w Katowicach, w pobliżu Parku Śląskiego, powstaje centrum biznesowe, w którym siedzibę będą miały renomowane firmy, np. PwC. Dojazd do tego ośrodka z centrum Chorzowa zajmuje jedynie 20 minut tramwajem – wyjaśnia Anton Bubiel, prezes zarządu Rentier.io.

Z kolei Gliwice są atrakcyjnym miastem dla inwestorów ze względu na stosunkowo niskie ceny zakupu nieruchomości. To, co wyróżnia to miasto na tle innych śląskich miejscowości, to fakt, że jest tam zlokalizowana Politechnika Śląska, która przyciąga studentów, oraz strefa ekonomiczna, w której swoje siedziby mają duże firmy związane m.in. z przemysłem motoryzacyjnym (produkujące np. dla Opla) czy ceramicznym (np. Roca). Dodatkowo część studentów medycyny studiujących na wydziale zlokalizowanym w Zabrzu również decyduje się na zamieszkanie w Gliwicach.

– Inwestycje w nieruchomości na wynajem w średniej wielkości miejscowościach mogą być atrakcyjną alternatywą dla inwestorów. ROI brutto, czyli relacja cen najmu do cen sprzedaży mieszkań, jest porównywalna, a niekiedy korzystniejsza do tego wskaźnika w największych polskich miastach – zapewnia Anton Bubiel. – Warto mieć jednak na uwadze, że mniejsze miejscowości nie są rynkami zbyt stabilnymi pod kątem makroekonomicznym i inwestycje tutaj mogą być obarczone wyższym ryzykiem – zastrzega prezes Rentier.io.

Sytuacja popytowa w takich miastach jest uzależniona w dużej mierze od dostępności miejsc pracy. Powstanie ośrodka przemysłowego lub produkcyjnego w mieście lub pobliżu może spowodować napływ ludności, a zatem też zwiększenie popytu na nieruchomości na wynajem. Z drugiej strony w sytuacji, gdy duży pracodawca zacznie redukować zatrudnienie lub ograniczy działalność, albo przeniesie się do innej, bardziej korzystnej lokalizacji, spowoduje to gwałtowną zmianę trendów makroekonomicznych w takiej miejscowości, a więc i brak zainteresowania najmem, co dla właścicieli oznacza straty. Co więcej, także sprzedaż nieruchomości w takim przypadku może być znacznie trudniejsza. Bardziej bezpieczne wydają się miejscowości (także te mniejsze), w których znajdują się ośrodki istniejące od lat (np. uczelnie lub szpitale) – tu popyt na najem mieszkań nie jest uzależniony od krótkookresowego wyniku finansowego pracodawcy.

Wyjątkiem od powyższej reguły są oczywiście miejscowości typowo wypoczynkowe. Jednak tutaj najistotniejszym czynnikiem mającym wpływ na rentowność najmu są warunki pogodowe – nad morzem sezon jest krótki (ograniczony do lata, świąt i długiach weekendów), zaś w ośrodkach górskich mieszkania wynajmują się praktycznie przez cały rok. Ponadto inwestowanie w takich miejscowościach opiera się głównie o model najmu krótkoterminowego, co z kolei wiąże się z dużo większym zaangażowaniem w obsługę najmu.

Inną kwestią jest zasób lokali mieszkalnych w mniejszych miejscowościach. Deweloperzy rzadko koncentrują się na małych miastach, stąd też do kupienia są głównie lokale z rynku wtórnego. Pomimo atrakcyjnych cen stan tych lokali często bywa bardzo niski i wymaga znacznych nakładów inwestycyjnych na doprowadzenie tychże do stanu odpowiedniego dla najemców. Z analizy ogłoszeń wynajmu lokali w małych miejscowościach wynika, że anonsy są publikowane na portalach ogłoszeniowych dużo dłużej niż oferty z dużych miast, co może oznaczać, że założenie 10- czy 11-miesięcznego obłożenia lokalu w roku jest zbyt optymistyczne. A np. przy czteromiesięcznym okresie przestoju ROI w Wałbrzychu spada do 6,41 proc., a w Kielcach do 3,48 proc.

Najwyższe ROI (8 miesięczne) z wynajmu mieszkań dla średniej wielkości miejscowości

Miejsce

Miasto

ROI

(formuła 8 M

= 12M - 4M pustostanu)

1

Wałbrzych

6,41%

2

Chorzów

5,99%

3

Gliwice

5,27%

4

Bielsko-Biała

4,45%

5

Zielona Góra

4,44%

6

Rzeszów

4,20%

7

Opole

3,78%

8

Olsztyn

3,58%

9

Kielce

3,48%

Źródło: Rentier.io, II 2019 r, dane za okres I – XII 2018 r.

Rentier.io przygotował ranking rentowności najmu miast średniej wielkości w 2018 roku na podstawie analizy 38 170 ofert mieszkań o powierzchni 44-55 mkw., tj. lokali najczęściej występujących w ogłoszeniach internetowych od 1 stycznia do 31 grudnia 2018 r., w tym 6664 ogłoszeń cen najmu oraz 31 506 ogłoszeń cen zakupu mieszkań. Badaniem objęto 23 miasta Polski z liczbą mieszkańców w przedziale od 100 tys. do 199 tys.: Bytom, Wałbrzych, Dąbrowa Górnicza, Rybnik, Legnica, Chorzów, Zabrze, Płock, Ruda Śląska, Elbląg, Gliwice, Gorzów Wielkopolski, Tarnów, Włocławek, Zielona Góra, Tychy, Bielsko-Biała, Kalisz, Rzeszów, Koszalin, Opole, Olsztyn, Kielce. Z tej listy wyłoniono dziewięć miast, dla których w trakcie 2018 roku zostało opublikowanych minimum 100 ofert najmu mieszkań o powierzchni 44-55 mkw. Stopy zwrotu z inwestycji prezentowane w opracowaniu są wartościami brutto, tj. przed odliczeniem podatków i dodatkowych kosztów, z którymi wiąże się zakup mieszkania (np. umowy notarialne, opłaty sądowe, prowizje i opłaty dla pośredników).