Mało nowych inwestycji, dużo remontów

W 2018 roku na jedno centrum handlowe przypadało średnio 33 tys. konsumentów, najwięcej w Częstochowie a najmniej w Rzeszowie i Lublinie. W ubiegłym roku na rynek w miastach regionalnych trafiło łącznie niecałe 20 tys. mkw. powierzchni centrów handlowych. Największym obiektem, który otwarto w 2018 było centrum wyprzedażowe Smart Outlet w Bydgoszczy (11 tys. mkw.). – Ubiegły rok nie był czasem intensywnej działalności deweloperskiej w miastach regionalnych. Przeprowadzono natomiast wiele remontów i modernizacji istniejących obiektów, szczególnie w zakresie ich oferty gastronomicznej. Właściciele obiektów zapowiadają ich dalszą kontynuację. To następstwo starzenia się zasobów centrów handlowych, które w tych lokalizacjach zaczęły powstawać pod koniec lat 90 – informuje Katarzyna Michnikowska, dyrektor w dziale doradztwa i badań rynku Colliers International.

– Miasta regionalne mają równomierne i w większości wysokie nasycenie powierzchnią handlową. Nie spodziewamy się w nich aktywności deweloperskiej w ramach nowych projektów, z wyjątkiem małych pasaży, czy parków handlowych osiedlowych typu convenience – dodaje Marta Machus-Burek, senior partner, dyrektor działu powierzchni handlowych w Colliers International.

Największym rynkiem pod względem zasobów powierzchni jest Lublin (14 centrów handlowych), a najmniejszym Olsztyn (121 tys. mkw. w pięciu obiektach). W całej Polsce w miastach regionalnych dominują tradycyjne centra handlowe, które stanowią aż 90 proc. całości zasobów.

Stabilna sytuacja w regionach sprawia, że popyt na powierzchnie w centrach handlowych przejawia się głównie transakcjami w ramach rekomercjalizacji (nowe umowy najmu, rozszerzenia i relokacje). Liczba debiutów sieci handlowych, nieobecnych dotąd na tych rynkach, jest również ograniczona. Wydarzeniem roku było z kolei otwarcie pierwszego na rynkach regionalnych salonu e-obuwie.pl w Galerii Rzeszów. Zauważalnym trendem jest wzrost popytu na lokale gastronomiczne – w 2018 swoje nowe lokale w Bielsku-Białej, Rzeszowie i Lublinie otworzyły sieci McDonald’s, Costa Coffee, Meet&Feet oraz Jumi Zumi.

Czynsze w miastach regionalnych pozostają w trendzie spadkowym. Najwyższe plasują się na poziomie 28-30 euro za 1 mkw. miesięcznie w Bydgoszczy oraz na poziomie 24-26 euro za 1 mkw. w Radomiu i Częstochowie. Praktyką rynkową staje się coraz większa elastyczność w warunkach najmu. – Najemcom o strategicznym znaczeniu dla centrum oferowane są pakiety zachęt, w tym: partycypacja w kosztach aranżacji powierzchni, najem oparty na czynszu od obrotu, krótsze okresy najmu, czasowe obniżki i zamrażanie kosztów eksploatacyjnych – mówi Katarzyna Michnikowska.

Zdaniem ekspertów Colliers w miastach regionalnych następuje również coraz większa polaryzacja wśród centrów handlowych na dominujące o pozycji premium na lokalnym rynku oraz resztę. Wpływają na to m.in. zmiany w sektorze operatów spożywczych. Powrót na rynek dużych powierzchni po hipermarketach motywuje właścicieli do zagospodarowania i rewitalizacji odzyskanej przestrzeni. Dotyczy to także pasaży i stref gastronomicznych oraz rozrywkowych, które ze względu na zmieniający się styl życia i rozwój technologii zajmują coraz ważniejszą pozycję w obiektach.

Rosnące zainteresowanie rynkami regionalnymi wykazują również sieci z artykułami budowlanymi oraz z sektora dla domu. – Ta druga grupa najemców ponownie staje się coraz bardziej obecna w centrach handlowych i mniejszych ośrodkach miejskich – zauważa Katarzyna Michnikowska.

Do miast regionalnych wchodzą również nowe dyskontowe sieci niespożywcze. Sklepy Tedi otwarte zostały w Bielsku-Białej i Radomiu, Dealz w Kielcach, a Action w Częstochowie. W tych lokalizacjach rozwijają się także sieci już obecne na polskim rynku, takie jak Pepco czy KiK. W miastach regionalnych budowane są również małe centra zakupów codziennych, o powierzchni poniżej 5 tys. mkw., oraz wolnostojące sklepy, zarówno z sektora spożywczego, jak i niespożywczego.