Rynki CEE nadal atrakcyjne dla inwestorów
Rynek inwestycyjny i finansowyschedule 02 maja 2019
Eurobuild CEE
W 2018 roku nadal mogliśmy obserwować w polskich biurach zmniejszanie się różnicy pomiędzy czynszem bazowym i efektywnym – mówi Marcin Klammer z BNP Paribas Real Estate Poland
1 / 1
EUROPA Polska cieszy się dużym zainteresowaniem ze strony inwestorów z Azji. W Czechach rynek inwestycyjny jest zdominowany przez rodzimych kupców, a w Rumunii łączna wartość transakcji inwestycyjnych osiągnęła w zeszłym roku poziom blisko 1 mld euro. Pomimo pewnych przeszkód stojących na drodze rozwoju prognozy dla wszystkich trzech rynków są niezwykle obiecujące – zapewnia BNP Paribas Real Estate Poland.
Według ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland całkowita wartość transakcji zawartych na polskim rynku nieruchomości wyniosła w roku 2018 blisko 7,3 mld euro, w ten sposób bijąc o 43 proc. rekordowy wynik osiągnięty w roku poprzednim. Stopniowo zwiększający się poziom zainteresowania polskim rynkiem po stronie inwestorów azjatyckich z krajów takich jak Malezja, Chiny, Singapur i Korea Południowa obserwowany jest już od trzech lat. W roku 2018 polski sektor powierzchni biurowych nadal wykazywał silne tempo wzrostu zarówno na terenie Warszawy, jak i na mniejszych rynkach regionalnych.
Popyt ze strony najemców – napędzany wzrostem poziomu zatrudnienia, ekspansjami dotychczas zajmowanych powierzchni i przeprowadzkami do obiektów o wyższym standardzie – pozostał niesłabnący. Całkowity poziom najmu na rynku polskim przekroczył 1,5 mln mkw., z czego najem netto stanowił około 73 proc. W Warszawie poziom najmu brutto osiągnął 858 tys. mkw., co stanowiło wzrost o 30 proc w porównaniu ze średnim wynikiem z ostatnich 10 lat. Było to równocześnie najlepszym wynikiem w historii odnotowanym na warszawskim rynku. Na koniec roku 2018 polski rynek powierzchni biurowych osiągnął wielkość blisko 10,4 mln mkw., z czego 53 proc. zlokalizowanych jest w Warszawie. – W 2018 roku, ze względu na zwiększający się poziom powierzchni wynajętych, nadal mogliśmy obserwować zmniejszanie się różnicy pomiędzy czynszem bazowym i efektywnym, gdzie kolejnym czynnikiem był też znaczny wzrost kosztów budowy i wykończenia powierzchni odnotowany w okresie ostatnich dwóch lat – mówi Marcin Klammer, prezes zarządu, CEO CEE, Europa Środkowa i Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland. Handel czekają zmiany Sektor nowoczesnych powierzchni handlowych, którego wielkość powierzchni najmu brutto przekracza 14,6 mln mkw. wszystkich typów powierzchni, oferuje szeroką gamę możliwości zróżnicowanym markom o różnych profilach i pozycji rynkowej. Na rynku dostępny jest szereg formatów centrów handlowych, poczynając od najnowocześniejszych galerii handlowych z dominującą funkcją rekreacyjną w dużych aglomeracjach, a kończąc na małych centrach w miastach liczących 15-20 tys. mieszkańców. Polski rynek powierzchni handlowych osiągnął fazę dojrzałości, dlatego też tempo jego wzrostu znacząco spadło. Niższy poziom nowej podaży w latach 2017-2018 i ograniczona ilość planowanych projektów oznaczają, że tradycyjne formaty handlowe czeka nieunikniona rewolucja. Przebudowy i modernizacje starszych obiektów, zazwyczaj mające na celu włączenie nowych konceptów handlowych, a także funkcji gastronomicznych i rekreacyjnych, są obecnie jednym z głównych czynników napędzających rozwój rynku.
Magazyny w formie
Z kolei polski rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych przeszedł na przestrzeni ostatnich trzech lat prawdziwy boom, w efekcie czego apetyt inwestorów na produkty w tym segmencie utrzymał się w roku 2018 na niezwykle wysokim poziomie. Łączna wartość zawartych transakcji wyniosła ponad 1,9 mld euro, co oznacza nowy rekord dla tego sektora i wzrost o ponad 60 proc. w porównaniu z rokiem 2017. Całkowite zasoby powierzchni magazynowych wzrosły w ciągu zaledwie dwóch lat o 40 proc. i osiągnęły poziom 15,7 mln mkw. Równocześnie wskaźnik powierzchni niewynajętych utrzymał się na niskim poziomie i na koniec roku 2018 wyniósł 5,1 proc. Tak niska dostępność powierzchni magazynowych wynika z bardzo wysokiego poziomu zainteresowania ze strony najemców. Całkowity poziom najmu netto na polskim rynku osiągnął w roku 2018 rekordowy wynik 3,1 mln mkw. Jest to czwarty najlepszy wynik osiągnięty w Unii Europejskiej, gdzie lepszymi okazały się jedynie jej największe gospodarki, czyli Niemcy, Francja i Wielka Brytania.
Czeski rynek inwestycyjny
Czecy są rynkiem dojrzałym, na którym aktywna jest duża i silna grupa krajowych inwestorów. W ubiegłym roku inwestorzy czescy stali za ponad 60 proc. całkowitego popytu inwestycyjnego, który wyniósł 2,6 mld euro. Dodatkowo wysoki poziom aktywności czeskich inwestorów oznacza płynność i daje możliwość wyjścia z rynku inwestorom zagranicznym. W roku 2018 transakcje najczęściej zawierane były w odniesieniu do aktywów biurowych (44 proc.), a następnie handlowych (29 proc.) i przemysłowych (22 proc.).
Rynek powierzchni biurowych zdominowany jest przez nieruchomości zlokalizowane w stolicy. W ostatnich latach – w efekcie silnego popytu ze strony najemców i niewielkiej podaży – w Pradze odnotowywano stopniowy spadek wskaźnika powierzchni niewynajętych, który teraz osiągnął rekordowo niski poziom. W roku 2018 roku oddano do użytku około 131 tys. mkw. powierzchni biurowej, a w roku 2019 na rynek dostarczonych zostanie kolejne 200 tys. mkw., jednakże duża część tej powierzchni już została wynajęta, a pozostała powierzchnia zostanie szybko wchłonięta przez rynek zaraz po jej oddaniu do użytku.
Czeski rynek powierzchni handlowych czerpie znaczne korzyści z dynamicznie wzrastającego poziomu konsumpcji i sprzedaży detalicznej. W roku 2018 czynsze w najatrakcyjniejszych obiektach nadal wzrastały i istnieje duże prawdopodobieństwo, iż w roku 2019 nadal będą one wzrastać. Nowa podaż osiągnie w roku 2019 rekordowo niski poziom, a ograniczona liczba nowych projektów w budowie oznaczać będzie, że dominującymi trendami na rynku będą przebudowy, modernizacje i rozbudowy istniejących aktywów.
– Najatrakcyjniejsze praskie ulice handlowe zajmują wyjątkową pozycję w hierarchii powierzchni handlowych. W ostatnich latach doświadczyły one stopniowego wzrostu czynszów, przy czym prognozy nadal mówią o tendencjach wzrostowych. Rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych napędzany jest przez dynamicznie rozwijający się sektor handlu e-commerce, a popyt ze strony najemców powinien w tym roku utrzymać się na wysokim poziomie – komentuje Erik Drukker, dyrektor zarządzający w Działach Wynajmu i Wycen, Europa Środkowo-Wschodnia oraz country head na Czechy, BNP Paribas Real Estate.
Niska dostępność siły roboczej i gruntów inwestycyjnych, a także rosnące koszty budowy i pracy nadal stanowią główne ograniczenia dla dynamicznego rozwoju tego sektora. Aktywność najemców skoncentrowana jest na aglomeracji praskiej, w której tradycyjnie już odnotowywany jest najwyższy poziom stawek najmu. Równocześnie północne i zachodnie regiony kraju czerpią duże korzyści z bliskiego sąsiedztwa rynku niemieckiego i pozostałych rynków zachodnich.
Miliard w Rumunii
Na rynku rumuńskim silny popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe w najważniejszych miastach regionalnych napędza aktywność deweloperów, w efekcie czego w roku 2018 doszło do oddania do użytku dużej ilości powierzchni biurowej, a na rok 2019 planowana jest realizacja kolejnych znacznych projektów. Poziom najmu w stolicy pozostaje wysoki, gdzie na koniec roku 2018 został osiągnięty wynik 290 tys. mkw., przy czym w odniesieniu do 45 proc. wynajętej powierzchni zawarto umowy przednajmu. W największych miastach regionalnych, takich jak Kluż-Napoka, Timiszoara, Jassy oraz Braszów, prócz nowych najemców zaczynają pojawiać się przedłużenia umów i relokacje. Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Rumunii odnotowały niewielki wzrost o około 100 tys. mkw., z czego 20 proc. stanowiły rozbudowy istniejących obiektów handlowych.
– Pomimo faktu, iż rozwój gospodarczy w ostatnich latach napędzany był wzrostem konsumpcji, do użytku oddano niewiele nowych obiektów handlowych. Kilku deweloperów z sektora handlowego koncentruje się na mniejszych miastach, w których budowane są parki handlowe ze strategicznymi najemcami w postaci operatorów sieci spożywczych, a także centra handlowe oferujące atrakcyjną strukturę najemców obejmujących zarówno marki krajowe, jak i międzynarodowe – mówi Olga Melihov, country head, BNP Paribas Real Estate Romania.
Wysoki poziom popytu na nowoczesne powierzchnie przemysłowe przełożył się na roczny poziom najmu wielkości 570 tys. mkw. Aktywność najemców w roku 2018 napędzana była przez zarówno tradycyjnych najemców, jak i operatorów spożywczych, i tych wywodzących się z sektora e-commerce. Odrodzenie rynku powierzchni przemysłowych doprowadziło do zmiany podejścia deweloperów, którzy obecnie gotowi są prowadzić inwestycje spekulacyjne, a także realizować projekty typu build-to-suit i te wynajmowane na podstawie umów przednajmu. Aktywni deweloperzy będą nadal umacniać swoją pozycję na rynku krajowym dzięki budowie nowych obiektów lub pozyskiwaniu istniejących obiektów przemysłowych o dobrej pozycji i wynajętych atrakcyjnym najemcom. Liczba planowanych projektów, które potencjalnie mogą oznaczać zwiększenie całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni przemysłowej na rumuńskim rynku do 4 mln mkw. nie wywrze dalszej presji na czynszach, które zgodnie z prognozami powinny utrzymać się na stałym poziomie przez dłużej niż kolejne 12 miesięcy.
Popyt ze strony najemców – napędzany wzrostem poziomu zatrudnienia, ekspansjami dotychczas zajmowanych powierzchni i przeprowadzkami do obiektów o wyższym standardzie – pozostał niesłabnący. Całkowity poziom najmu na rynku polskim przekroczył 1,5 mln mkw., z czego najem netto stanowił około 73 proc. W Warszawie poziom najmu brutto osiągnął 858 tys. mkw., co stanowiło wzrost o 30 proc w porównaniu ze średnim wynikiem z ostatnich 10 lat. Było to równocześnie najlepszym wynikiem w historii odnotowanym na warszawskim rynku. Na koniec roku 2018 polski rynek powierzchni biurowych osiągnął wielkość blisko 10,4 mln mkw., z czego 53 proc. zlokalizowanych jest w Warszawie. – W 2018 roku, ze względu na zwiększający się poziom powierzchni wynajętych, nadal mogliśmy obserwować zmniejszanie się różnicy pomiędzy czynszem bazowym i efektywnym, gdzie kolejnym czynnikiem był też znaczny wzrost kosztów budowy i wykończenia powierzchni odnotowany w okresie ostatnich dwóch lat – mówi Marcin Klammer, prezes zarządu, CEO CEE, Europa Środkowa i Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland. Handel czekają zmiany Sektor nowoczesnych powierzchni handlowych, którego wielkość powierzchni najmu brutto przekracza 14,6 mln mkw. wszystkich typów powierzchni, oferuje szeroką gamę możliwości zróżnicowanym markom o różnych profilach i pozycji rynkowej. Na rynku dostępny jest szereg formatów centrów handlowych, poczynając od najnowocześniejszych galerii handlowych z dominującą funkcją rekreacyjną w dużych aglomeracjach, a kończąc na małych centrach w miastach liczących 15-20 tys. mieszkańców. Polski rynek powierzchni handlowych osiągnął fazę dojrzałości, dlatego też tempo jego wzrostu znacząco spadło. Niższy poziom nowej podaży w latach 2017-2018 i ograniczona ilość planowanych projektów oznaczają, że tradycyjne formaty handlowe czeka nieunikniona rewolucja. Przebudowy i modernizacje starszych obiektów, zazwyczaj mające na celu włączenie nowych konceptów handlowych, a także funkcji gastronomicznych i rekreacyjnych, są obecnie jednym z głównych czynników napędzających rozwój rynku.
Magazyny w formie
Z kolei polski rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych przeszedł na przestrzeni ostatnich trzech lat prawdziwy boom, w efekcie czego apetyt inwestorów na produkty w tym segmencie utrzymał się w roku 2018 na niezwykle wysokim poziomie. Łączna wartość zawartych transakcji wyniosła ponad 1,9 mld euro, co oznacza nowy rekord dla tego sektora i wzrost o ponad 60 proc. w porównaniu z rokiem 2017. Całkowite zasoby powierzchni magazynowych wzrosły w ciągu zaledwie dwóch lat o 40 proc. i osiągnęły poziom 15,7 mln mkw. Równocześnie wskaźnik powierzchni niewynajętych utrzymał się na niskim poziomie i na koniec roku 2018 wyniósł 5,1 proc. Tak niska dostępność powierzchni magazynowych wynika z bardzo wysokiego poziomu zainteresowania ze strony najemców. Całkowity poziom najmu netto na polskim rynku osiągnął w roku 2018 rekordowy wynik 3,1 mln mkw. Jest to czwarty najlepszy wynik osiągnięty w Unii Europejskiej, gdzie lepszymi okazały się jedynie jej największe gospodarki, czyli Niemcy, Francja i Wielka Brytania.
Czeski rynek inwestycyjny
Czecy są rynkiem dojrzałym, na którym aktywna jest duża i silna grupa krajowych inwestorów. W ubiegłym roku inwestorzy czescy stali za ponad 60 proc. całkowitego popytu inwestycyjnego, który wyniósł 2,6 mld euro. Dodatkowo wysoki poziom aktywności czeskich inwestorów oznacza płynność i daje możliwość wyjścia z rynku inwestorom zagranicznym. W roku 2018 transakcje najczęściej zawierane były w odniesieniu do aktywów biurowych (44 proc.), a następnie handlowych (29 proc.) i przemysłowych (22 proc.).
Rynek powierzchni biurowych zdominowany jest przez nieruchomości zlokalizowane w stolicy. W ostatnich latach – w efekcie silnego popytu ze strony najemców i niewielkiej podaży – w Pradze odnotowywano stopniowy spadek wskaźnika powierzchni niewynajętych, który teraz osiągnął rekordowo niski poziom. W roku 2018 roku oddano do użytku około 131 tys. mkw. powierzchni biurowej, a w roku 2019 na rynek dostarczonych zostanie kolejne 200 tys. mkw., jednakże duża część tej powierzchni już została wynajęta, a pozostała powierzchnia zostanie szybko wchłonięta przez rynek zaraz po jej oddaniu do użytku.
Czeski rynek powierzchni handlowych czerpie znaczne korzyści z dynamicznie wzrastającego poziomu konsumpcji i sprzedaży detalicznej. W roku 2018 czynsze w najatrakcyjniejszych obiektach nadal wzrastały i istnieje duże prawdopodobieństwo, iż w roku 2019 nadal będą one wzrastać. Nowa podaż osiągnie w roku 2019 rekordowo niski poziom, a ograniczona liczba nowych projektów w budowie oznaczać będzie, że dominującymi trendami na rynku będą przebudowy, modernizacje i rozbudowy istniejących aktywów.
– Najatrakcyjniejsze praskie ulice handlowe zajmują wyjątkową pozycję w hierarchii powierzchni handlowych. W ostatnich latach doświadczyły one stopniowego wzrostu czynszów, przy czym prognozy nadal mówią o tendencjach wzrostowych. Rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych napędzany jest przez dynamicznie rozwijający się sektor handlu e-commerce, a popyt ze strony najemców powinien w tym roku utrzymać się na wysokim poziomie – komentuje Erik Drukker, dyrektor zarządzający w Działach Wynajmu i Wycen, Europa Środkowo-Wschodnia oraz country head na Czechy, BNP Paribas Real Estate.
Niska dostępność siły roboczej i gruntów inwestycyjnych, a także rosnące koszty budowy i pracy nadal stanowią główne ograniczenia dla dynamicznego rozwoju tego sektora. Aktywność najemców skoncentrowana jest na aglomeracji praskiej, w której tradycyjnie już odnotowywany jest najwyższy poziom stawek najmu. Równocześnie północne i zachodnie regiony kraju czerpią duże korzyści z bliskiego sąsiedztwa rynku niemieckiego i pozostałych rynków zachodnich.
Miliard w Rumunii
Na rynku rumuńskim silny popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe w najważniejszych miastach regionalnych napędza aktywność deweloperów, w efekcie czego w roku 2018 doszło do oddania do użytku dużej ilości powierzchni biurowej, a na rok 2019 planowana jest realizacja kolejnych znacznych projektów. Poziom najmu w stolicy pozostaje wysoki, gdzie na koniec roku 2018 został osiągnięty wynik 290 tys. mkw., przy czym w odniesieniu do 45 proc. wynajętej powierzchni zawarto umowy przednajmu. W największych miastach regionalnych, takich jak Kluż-Napoka, Timiszoara, Jassy oraz Braszów, prócz nowych najemców zaczynają pojawiać się przedłużenia umów i relokacje. Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Rumunii odnotowały niewielki wzrost o około 100 tys. mkw., z czego 20 proc. stanowiły rozbudowy istniejących obiektów handlowych.
– Pomimo faktu, iż rozwój gospodarczy w ostatnich latach napędzany był wzrostem konsumpcji, do użytku oddano niewiele nowych obiektów handlowych. Kilku deweloperów z sektora handlowego koncentruje się na mniejszych miastach, w których budowane są parki handlowe ze strategicznymi najemcami w postaci operatorów sieci spożywczych, a także centra handlowe oferujące atrakcyjną strukturę najemców obejmujących zarówno marki krajowe, jak i międzynarodowe – mówi Olga Melihov, country head, BNP Paribas Real Estate Romania.
Wysoki poziom popytu na nowoczesne powierzchnie przemysłowe przełożył się na roczny poziom najmu wielkości 570 tys. mkw. Aktywność najemców w roku 2018 napędzana była przez zarówno tradycyjnych najemców, jak i operatorów spożywczych, i tych wywodzących się z sektora e-commerce. Odrodzenie rynku powierzchni przemysłowych doprowadziło do zmiany podejścia deweloperów, którzy obecnie gotowi są prowadzić inwestycje spekulacyjne, a także realizować projekty typu build-to-suit i te wynajmowane na podstawie umów przednajmu. Aktywni deweloperzy będą nadal umacniać swoją pozycję na rynku krajowym dzięki budowie nowych obiektów lub pozyskiwaniu istniejących obiektów przemysłowych o dobrej pozycji i wynajętych atrakcyjnym najemcom. Liczba planowanych projektów, które potencjalnie mogą oznaczać zwiększenie całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni przemysłowej na rumuńskim rynku do 4 mln mkw. nie wywrze dalszej presji na czynszach, które zgodnie z prognozami powinny utrzymać się na stałym poziomie przez dłużej niż kolejne 12 miesięcy.
180 milionów euro dla Polski na transport intermodalny
180 milionów euro dla Polski na transport intermodalny
Gopet Trans
To już pewne. 180 mln euro - tyle wynosi kwota dofinansowania na transport intermodalny w Polsce. Komisja Europejska zatwierdziła projekt, a inwestycje będą finansowane z unijnego ...
Parki handlowe gratką dla inwestorów
Parki handlowe gratką dla inwestorów
RRJ Group
W latach 2023–2025 powierzchnia handlowa ma urosnąć o ponad 1,2 mln metrów kwadratowych – wynika z szacunków Polskiej Rady Centrów Handlowych. Rośnie zainteresowanie i ...
Luty 2024 w budownictwie mieszkaniowym – w danych widać jaskółki ożywienia
Luty 2024 w budownictwie mieszkaniowym – w danych widać jaskółki ożywienia
Polski Związek Firm Deweloperskich
Luty 2024 roku w ocenie branży deweloperskiej wygląda zdecydowanie lepiej niż styczeń. Utrzymanie dotychczasowego tempa wydawania pozwoleń na budowę daje szansę na odbudowanie zapa ...