Run na aktywa w krajach bałtyckich

Transakcje zawarte na Łotwie stanowiły 32 proc. całości, Litwa odpowiadała za 49 proc., a Estonia – za 19 proc. Najbardziej aktywnymi graczami okazali się najwięksi managerowie komercyjnych funduszy nieruchomości w krajach bałtyckich – m.in. Northern Horizon Capital oraz Eften Capital, jak również szwedzkie firmy Eastnine i East Capital, z których wszystkie działają na rynku już od dawna. Większość transakcji dotyczyła obiektów biurowych i handlowych w najwyższym segmencie rynku, a globalni gracze rynkowi odpowiadali za większą niż w ubiegłych latach część inwestycji.

Największą transakcją zawartą w ciągu roku było nabycie przez NEPI Rockastle centrum handlowego Ozas w Wilnie za 124,6 mln euro. – Zakup Ozas oznacza wejście dużego międzynarodowego inwestora na rynek krajów bałtyckich. W państwach bałtyckich zdecydowanie jest miejsce na tego rodzaju graczy, zważywszy na realizację w tym regionie ekskluzywnych i innowacyjnych centrów biznesowych i handlowych, których architektura i innowacyjność przewyższa standardy w innych krajach Europy. Na decyzje inwestycyjne w dużym stopniu wpływa liczba międzynarodowych najemców powierzchni w takich obiektach, co potwierdzają same transakcje. Można powiedzieć, że rynek krajów bałtyckich dojrzał do takiego poziomu, że spełnia oczekiwania globalnych graczy rynkowych. To oni są inwestorami, którzy z największym prawdopodobieństwem będą rozwijać swoje portfele w krajach bałtyckich – twierdzi Andrius Švolka, szef działu transakcji w Newsec na kraje bałtyckie.

– W rozwoju rynku inwestycyjnego w krajach bałtyckich można wyróżnić trzy fazy. W pierwszym etapie, przed 2008 rokiem, ponad 45 proc. inwestorów pochodziło z krajów skandynawskich. W fazie drugiej, trwającej do 2014 roku, kapitał z państw bałtyckich odpowiadał za ponad 55 proc. inwestycji w tym regionie. Natomiast w trzeciej fazie, która rozpoczęła się w 2015 roku, ponad połowa rynku – 55 proc. – została przejęta przez inwestorów międzynarodowych, w tym pochodzących z Europy Zachodniej, Skandynawii, USA i innych regionów – dodaje.

– Prognozowana na bieżący rok wartość transakcji inwestycyjnych jest jeszcze wyższa i wynosi 1 mld euro. Oczekiwanie to wynika z rosnących w ostatnich latach wolumenów transakcji, przy czym całkowita wartość transakcji inwestycyjnych w 2018 roku wzrosła o 19 proc. w porównaniu z 2017 rokiem. Imponujący początek 2019 roku potwierdza, że rynek jest wciąż aktywny: szwedzki Eastnine kupił w Wilnie centrum handlowe za 128,3 mln euro i zawarł umowę dotyczącą zakupu dwóch innych budynków w projekcie S7 w ramach transakcji, która może okazać się największą w historii segmentu nieruchomości biurowych w krajach bałtyckich – mówi szef działu transakcji w Newsec.

Transakcje w segmencie obiektów klasy prime zawierane są przy kapitalizacji poniżej 6 proc. Dla porównania w 2013 roku zwrot z inwestycji w takie projekty był bliższy 7,5 proc. Podczas gdy dochód z wynajmu utrzymał się na stabilnym poziomie, samo zmniejszenie kapitalizacji doprowadziło do wzrostu wartości nieruchomości komercyjnych w stolicach regionu o ponad 25 proc.

– Przyczyna spadku stóp kapitalizacji jest prosta – zaufanie do rynku nieruchomości. Dwa pojęcia – niskiego ryzyka oraz stabilności projektu – sprawiają, że inwestorzy akceptują dziś w krajach bałtyckich wyraźnie wyższe ryzyko przy zakupie projektów nowej generacji w segmencie nieruchomości – twierdzi Andrius Švolka.