Pogoda dla bogaczy

Rafał Ostrowski, "Eurobuild CEE": Czy zgadza się Pan z twierdzeniem, że niedziele bez handlu sprzyjają dużym galeriom, a osłabiają małe? Jak to się dzieje?

Michał Małecki, szef działu wynajmu powierzchni handlowych, Cream: W niektórych przypadkach zgadzam się z tą opinią. Ten jeden dzień weekendowy, który pozostał, to dla wielu z nas jedyny czas na spokojne zakupy. Mamy więc teraz o połowę czasu mniej i niedużą tolerancję na ryzyko, że czegoś nie kupimy. Jedziemy zatem tam, gdzie jest możliwie największy asortyment. Jeśli w mieście są dwie galerie, to część klientów wybierze większy obiekt, gdzie od razu załatwi wszystko. To potencjalnie zwiększa obrót dużym centrom i sprawia, że są jeszcze mocniejsze. Z drugiej zaś strony wielkie galerie często powstają w oddaleniu od centrum, co daje większą szansę galeriom ulokowanym w centrum na zakupy w środku tygodnia, nawet jeśli są mniejsze. Kontekst jest bardzo ważny, a zamknięte niedziele są kolejną zmienną, która wpływa na ogólną sytuację.

A jak to wpływa na sieci handlowe?

Podobnie. Wydaje się, że duże sieci radzą sobie dziś lepiej niż małe, bo stać je na docieranie do klienta za pomocą zmasowanej reklamy. Zgodnie z zasadą komercjalizacji powierzchni handlowych, płacą mniejszy czynsz za 1 mkw., bo biorą duże powierzchnie, mają niższe koszty produkcji, bo korzystają z efektu skali, i mają większą sprzedaż po tych samych marżach. Można powiedzieć, że niektóre większe sieci konkurują z e-commerce’em poprzez ucieczkę do przodu. Stawiają na sprzedaż tanich produktów na masową skalę przy małej marży. Przy tym zwiększają powierzchnię najmu. Pepco na przykład zaczynało od sklepów 250-metrowych. Potem urośli do 350 mkw. i przez wiele lat to był standard, a teraz sieć chce otwierać lokale o powierzchni 550-600 mkw. KiK w Polsce zaczynał od 450 mkw., dzisiaj jest to przynajmniej 600-700 mkw. Podobnie LPP, sklepy House, Cropp, Mohito zaczynały od 250 mkw., dzisiaj przyjmują, że 800 mkw. to jest minimum. Sinsay zaczynał od 250 mkw., teraz chce otwierać 1,2-1,6 tys. mkw. Przykłady można by mnożyć.

Jak to wpływa na czynsze w galeriach?

Biznes oparty na sprzedaży taniego produktu masowego potrzebuje taniej powierzchni. Dlatego sieci wywierają presję na galeriach, aby czynsze były jak najniższe. Zarządcy muszą łatać dziury w przychodach poprzez optymalizowanie kosztów zarzadzania Sprawę pogarsza fakt, że mniejszych najemców chętnych do otwierania sklepów w np. mniejszych miastach nie przybywa – są dziś w defensywie. Raczej ograniczają rozwój. Dylemat polega na tym, że duże marki pomagają wypromować centrum i zwiększają odwiedzalność, ale ich obecność tworzy presję na zwiększenie efektywności kosztów zarządzania.

Trudniej dziś o mniejszych najemców?

Zwłaszcza w mniejszych miastach wielu galeriom dziś łatwiej wynająć lokal wielkości 400-600 mkw. niż 150-200 mkw. Kiedyś, gdy konstruowano tenant mix galerii, myślano najpierw o dużych najemcach, licząc na to, że małe lokale uda się wynająć przy okazji. Dzisiaj tak nie jest. Obecność dużych i uznanych sprawia jednak, że łatwiej zaprosić tych mniejszych najemców do projektu – jest zatem silna korelacja wzmacniająca obecne status quo. Zdarza się, że miks najemców w mniejszych galeriach i małych miastach coraz mniej przypomina galerię handlową, a coraz bardziej park handlowy. Tam wciąż obecne są silne, uznane, uniwersalne marki typu: Rossmann, Pepco, KiK, Deichman, CCC, Media Expert albo RTV Euro AGD, natomiast butiki i mniejsze sklepy pozostają w większych galeriach.

Jak na sytuację wpływa program 500+?

Powiedzmy, że siła nabywcza konsumentów wzrosła. Pewnie przełożyło się to również na nasz biznes. W pierwszej kolejności wzrosła konsumpcja towarów FMCG, w tym głównie artykułów spożywczych. Widzimy, że mimo zwiększonej siły nabywczej ogólny wynik projektów utrzymuje się na podobnym poziomie, co oznaczać może, że dodatkową siłę nabywczą pochłonął e-commerce. Przyglądamy się sytuacji – za wcześnie na wyciągnięcie ostatecznych wniosków.

Spadają obroty?

Obroty niekoniecznie. Niekiedy nawet rosną, ale marże spadły. Sklepy muszą być konkurencyjne wobec oferty internetowej i rynku w ogóle. Zdarza się, że najemcy pokazują te same wyniki, ale nie chcą się zgodzić na te same warunki najmu co trzy lata temu. Twierdzą, że wzrosły koszty, bo spadły marże, do tego dochodzi e-commerce, który sprawia, że jest presja na marże i na wyniki. Dzisiaj się okazuje, że transakcje, które były akceptowane jeszcze trzy lata temu, teraz potrafią być 10-15 proc. gorsze właśnie przez to.

Co to oznacza dla zarządcy?

Zarządcy są pod presją obniżenia kosztów zarządzania. Cream stworzył dwa produkty, które są odpowiedzią na to zapotrzebowanie – audyt strategiczny C360 (Cream 360) i CNC (Cream NOI Control) służące szczegółowym analizom kondycji centrum i optymalizacji kosztów. To są narzędzia, które potrafią rocznie zaoszczędzić kilkadziesiąt do kilkuset tysięcy złotych. Takie mamy doświadczenia do tej pory. Czyli jest możliwość poprawy.

A marketing?

Niestety, zmniejszają się budżety marketingowe. Najemcy bowiem coraz mniej chcą na to płacić. Jesteśmy w zamkniętym kręgu. Jest presja na zmniejszenie czynszów i kosztów związanych z zarządzaniem i prowadzeniem sklepu. Wynajmujący z kolei mają presję na utrzymanie przychodów czynszowych, które są podstawą wyceny nieruchomości, więc siłą rzeczy ten budżet marketingowy, nie jest taki jak był kiedyś.

Co sieci mogą robić, by poprawić sytuację?

Dziś kluczem jest rozwój multimediów i technologii. Ale znowu tu ci najwięksi i najmocniejsi mają lepiej, bo mogą sobie na to pozwolić.