Warszawskie zagłębia biur

Raport zawiera analizę oferowanych w Warszawie powierzchni biurowych. Pokazuje m.in. czynniki wpływające na wysokość stawek czynszowych i kosztów eksploatacyjnych za wynajem biur w poszczególnych dzielnicach miasta oraz porównanie wysokości opłat w zależności od standardu budynków. Opracowanie opisuje także rozwój inwestycji w różnych rejonach Warszawy i trendy, które mają decydujący wpływ na kształtowanie się stołecznego rynku biurowego.

Od 2012 roku, jak obliczają analitycy Walter Herz, zasoby biurowe Warszawy rosły średnio 6,5 proc. rocznie. Siedem lat temu miasto oferowało zaledwie 3,69 mln mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych, a dziś dysponuje 5,65 mln mkw. biur. Posiada pięć razy większe zasoby niż Kraków czy Wrocław. Co roku na warszawski rynek wchodzi kilkanaście nowych biurowców. Ogromny potencjał inwestycyjny Warszawy potwierdza choćby ilość projektów, które aktualnie realizowane są w mieście. W aglomeracji powstaje prawie 800 tys. mkw. powierzchni biurowych, podczas gdy w Krakowie 250 tys. mkw., a we Wrocławiu około 200 tys. mkw.

Centra biznesowe rozwijają się przede wszystkim w trzech warszawskich dzielnicach, w Śródmieściu, na Woli i Mokotowie. W tych trzech dystryktach skupione jest łącznie aż trzy czwarte warszawskich biur (73 proc.). Jak podaje raport Walter Herz, w warszawskim Śródmieściu znajduje się 26 proc. spośród wszystkich stołecznych biurowców, na Mokotowie - 23 proc., a na Woli, która najszybciej się rozwija – 17 proc. budynków biurowych.

W rejonie ronda Daszyńskiego trwa budowa największych inwestycji w mieście, jak Warsaw Unit, Warsaw Hub, Skyliner, Generation Park czy Mennica Legacy Tower. Po zakończeniu ich realizacji, w tym kilku drapaczy chmur, obszar ten stanie się jednym z największych centrów biznesowych w kraju. Jego ozdobą będzie, położony w południowo-zachodniej części dzielnicy Varso, kompleks, w którym powstanie najwyższy budynek w Unii Europejskiej.

Po ukończeniu aktualnych budów Wola osiągnie podaż 1,4 mln mkw. powierzchni, większą od dzisiejszych zasobów biurowych Krakowa czy Wrocławia. Dzielnica będzie oferowała podobną ilość powierzchni, jaką dysponuje dziś Służewiec Przemysły, gdzie mieści się największe zagłębie biurowe w Polsce, które teraz zachęca najemców głównie niższymi stawkami czynszowymi niż w Śródmieściu i na Woli.

Z analizy Walter Herz wynika, że średnia powierzchnia budynku biurowego w Warszawie wynosi 11,4 tys. mkw. Przeszło połowa warszawskich biur mieści się w obiektach o powierzchni od 5 tys. mkw. do 20 tys. mkw. Biurowce o powierzchni od 20 tys. mkw. do 30 tys. mkw. odpowiadają tylko za 15 proc. podaży. Ale już ponad jedną czwartą powierzchni skupiają obiekty o powierzchni przekraczającej 30 tys. mkw., których wśród stołecznych biurowców jest tylko 7 proc. Jedna trzecia budynków biurowych w mieście ma powierzchnię mniejszą niż 5 tys. mkw. i jest w nich zaledwie 8 proc. stołecznych biur.

Zróżnicowanie jakości oferowanej w Warszawie powierzchni biurowej przekłada się na dużą rozpiętość stawek czynszowych. – Najdroższe powierzchnie na warszawskim rynku są blisko czterokrotnie droższe od najtańszych oferowanych biur. Podobnie jest z kosztami eksploatacyjnymi, najwyższe stawki są ponad trzykrotnie większe w porównaniu z najniższymi – informuje Bartłomiej Zagrodnik, partner zarządzający w Walter Herz.

Ekspert zauważa, że w ostatnich latach widoczne są zmiany wysokości czynszów w mieście. – Po spadku stawek w latach 2012-2015 możemy obserwować wzrost cen w dzielnicach centralnych. Powodem podwyżek jest utrzymujący się na rekordowo wysokim poziomie popyt na powierzchnie i niewspółmiernie wolno do zapotrzebowania rosnąca podaż. Sytuacja może ulec zmianie w przyszłym roku, w którym planowane jest oddanie 400 tys. mkw. powierzchni biurowych, połowy z budowanych teraz w Warszawie. Boom inwestycyjny, którego jesteśmy świadkami napędzają m.in. atrakcyjne na tle rynków europejskich stopy zwrotu notowane w Warszawie. W przypadku projektów zlokalizowanych w centrum miasta utrzymują się one w okolicy 5 proc., a w strefach poza nim osiągają poziom nawet 9 proc. – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik.

Według danych zawartych w raporcie Walter Herz, średnia wysokość czynszu w warszawskich biurowcach wynosi 15,41 euro za 1 mkw. miesięcznie. Najtańsze powierzchnie biurowe oferowane w mieście można wynająć od 7 euro za 1 mkw. miesięcznie, ale obiekty ze stawkami poniżej 10 euro za 1 mkw. miesięcznie stanowią zaledwie 2 proc. W jednej czwartej budynków biurowych w Warszawie czynsz nie przekracza 12,5 euro za 1 mkw. miesięcznie. Za powierzchnie w najdroższych biurowcach trzeba zapłacić blisko 27 euro za 1 mkw. miesięcznie.

Wysokość kosztów eksploatacyjnych również jest bardzo zróżnicowana, stawki mieszczą się w przedziale od 11 zł za 1 mkw. miesięcznie do 29,5 zł za 1 mkw. miesięcznie. W co czwartej nieruchomości koszty eksploatacyjne nie przekraczają 17 zł za 1 mkw. miesięcznie, a w blisko 25 proc. budynków wynoszą ponad 21 zł za 1 mkw. miesięcznie. Średni koszt w Warszawie to około 19 zł za 1 mkw. miesięcznie.

Chłonność stołecznego rynku osiągnęła poziom, który nie był dotąd notowany. W ubiegłym roku w Warszawie wynajęte zostało ponad 850 tys. mkw. powierzchni biurowych, podczas gdy w Krakowie ponad 200 tys. mkw., a we Wrocławiu 150 tys. mkw. Zainteresowanie warszawskimi biurami przekłada się na spadek poziomu pustostanów. Wskaźnik powierzchni niewynajętych obniżył się już do średniego poziomu 8,7 proc. Najmniej wolnych biur jest w centrum – 5,2 proc. i w pobliżu Alei Jerozolimskich – 6,7 proc. Na Mokotowie, w rejonie Służewca do wzięcia jest natomiast 18,2 proc. powierzchni, a w okolicy ulicy Żwirki i Wigury – blisko 17 proc.