Rynek mimo wszystko w równowadze
Rynek mieszkaniowyDeweloperzy działający w sześciu największych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) sprzedali w drugim kwartale 15,1 tys. mieszkań, o 8 proc. mniej niż przed kwartałem. Nowa podaż wyniosła w tym czasie 14,9 tys. lokali, dzięki czemu oferta pozostała na poziomie sprzed kwartału. Wciąż rosną – choć zdecydowanie wolniej – ceny mieszkań, co pozwala deweloperom na utrzymanie marż na zadowalającym poziomie – czytamy w najnowszym raporcie JLL Rynek mieszkaniowy w Polsce Q2 2019.
Trend spadkowy sprzedaży na rynku nowych mieszkań, choć wyraźny, nie jest tak samo odczuwalny we wszystkich analizowanych przez zespół mieszkaniowy JLL miastach. Tam, gdzie deweloperom udało się w ostatnich miesiącach istotnie zwiększyć ofertę, wzrosła również liczba transakcji. Przykładem może być Wrocław. W okresie od kwietnia do czerwca do sprzedaży trafiło tam blisko 4 tys. mieszkań (+36 proc. k/k), co zaowocowało 20 proc. wzrostem sprzedaży. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w Krakowie, gdzie oferta od kilku kwartałów utrzymuje się na poziomie zbliżonym do tego z 2009 roku. Nowa podaż spadła tam o 44 proc. k/k, a liczba transakcji (2,3 tys.) była najgorsza od 4,5 roku. Inaczej spojrzeć należy na spadek liczby transakcji w Łodzi – wprawdzie był równie duży (-22 proc. k/k), ale liczony był od najlepszego rezultatu osiągniętego w historii sprzedaży deweloperskiej w tym mieście.
– Gdyby na wyniki sprzedaży deweloperskiej w drugim kwartale 2019 roku patrzeć z perspektywy drugiego kwartału 2016 roku można by powiedzieć: „Polacy nic się nie stało”. Jednak wynik, rekordowy przed trzema latami, oznacza dziś 20 proc. spadek w stosunku do najwyższego w historii poziomu transakcji i skłania do pytań o przyszłość rynku. Przyszłość natomiast wygląda zupełnie nieźle. W większości miast realizuje się scenariusz równoległego zmniejszania się podaży i popytu, co zapobiega tworzeniu się nadwyżki podażowej. Wszystko wskazuje też na to, że kupujący oswoili się z wyższymi cenami – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL.
Szybki wzrost cen mieszkań w 2018 roku i systematyczny spadek sprzedaży na największych lokalnych rynkach skłonił część nabywców do wstrzymania decyzji o zakupie, w nadziei na korektę. Tymczasem, jak przekonują autorzy raportu Rynek Mieszkaniowy w Polsce Q2 2019, wciąż istnieją przesłanki do ich dalszego wzrostu. Głównymi przyczynami są malejąca podaż oraz dążenie deweloperów do utrzymania płynności na coraz bardziej wymagającym rynku. Wyższe ceny pozwalają na pokrycie rosnących kosztów realizacji i zakupu gruntów przy utrzymaniu akceptowalnych marż.
Potwierdzeniem tego może być fakt, że na żadnym z sześciu głównych rynków eksperci JLL nie odnotowali w ostatnim kwartale spadków cen. W Warszawie, Trójmieście i Krakowie przekroczyły już one historyczne poziomy z końca 2007 roku, a w Łodzi powoli się do niego zbliżają. W ujęciu rocznym najmniejszy wzrost cen odnotowano w Poznaniu i Łodzi – na rynkach, na których oferta osiągnęła rekordowo wysoki poziom (odpowiednio o 3 i 6 proc.). W Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście ceny były o 11 proc. wyższe niż przed rokiem.
– Mimo, rosnących cen, Polacy wciąż mogą sobie pozwolić na zakup. Jeśli porównamy relację średniej ceny 1 mkw. do średniego wynagrodzenia na poszczególnych rynkach, to nie różni się ona istotnie od tej z 2017 roku. Wprawdzie w Warszawie czy Trójmieście wzrost poziomu wynagrodzeń jest wolniejszy niż wzrost cen, ale daleko nam jeszcze do sytuacji z 2009 roku, kiedy w większości miast przeciętne wynagrodzenie starczało na zakup zaledwie 0,5 mkw. – podkreśla ekspertka JLL, Katarzyna Kuniewicz.
Jak podkreślają autorzy raportu, wyniki pierwszego półrocza wskazują na realizowanie się najkorzystniejszego dla branży deweloperskiej scenariusza dość łagodnego spowolnienia, przy zachowaniu równowagi pomiędzy liczbą mieszkań wprowadzanych do sprzedaży i sprzedawanych.– Równowagę tę zaburzyć może odpływ nabywców inwestycyjnych spowodowany pogorszeniem rentowności inwestowania w mieszkania na wynajem. Przyczyn tego może być kilka. Nieuchronne jest wejście na rynek dużej liczby lokali zakupionych w minionych latach z myślą o wynajmie. W dodatku zagrożeniem dla tego sektora są ewentualne restrykcje lub nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego. Oliwy do ognia może dolać gwałtowny wzrost inflacji, który skłoni Radę Polityki Pieniężnej do podniesienia stóp procentowych. Poza inwestorami, uderzyłby on w nabywców finansujących zakup kredytem – komentuje Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes zarządu JLL.
Ukrytą rezerwą dla utrzymania obecnego poziomu produkcji, przy wyhamowaniu wzrostu cen, byłyby poważne zmiany regulacyjne, uwalniające duże zasoby terenów inwestycyjnych.
180 milionów euro dla Polski na transport intermodalny
180 milionów euro dla Polski na transport intermodalny
Gopet Trans
To już pewne. 180 mln euro - tyle wynosi kwota dofinansowania na transport intermodalny w Polsce. Komisja Europejska zatwierdziła projekt, a inwestycje będą finansowane z unijnego ...
Parki handlowe gratką dla inwestorów
Parki handlowe gratką dla inwestorów
RRJ Group
W latach 2023–2025 powierzchnia handlowa ma urosnąć o ponad 1,2 mln metrów kwadratowych – wynika z szacunków Polskiej Rady Centrów Handlowych. Rośnie zainteresowanie i ...
Luty 2024 w budownictwie mieszkaniowym – w danych widać jaskółki ożywienia
Luty 2024 w budownictwie mieszkaniowym – w danych widać jaskółki ożywienia
Polski Związek Firm Deweloperskich
Luty 2024 roku w ocenie branży deweloperskiej wygląda zdecydowanie lepiej niż styczeń. Utrzymanie dotychczasowego tempa wydawania pozwoleń na budowę daje szansę na odbudowanie zapa ...