Półrocze (w zasadzie) rekordowe

Zainteresowanie inwestorów nieruchomościami komercyjnymi w Polsce jest wciąż bardzo wysokie, co widać po ilości toczących się obecnie transakcji. Stąd cały 2019 rok może zamknąć się kwotą nieznacznie niższą niż rekordowy rok ubiegły – szacują eksperci BNP Paribas Real Estate Poland. W pierwszej połowie 2019 roku najwyższym popytem ze strony inwestorów cieszył się segment aktywów biurowych, na który przypadło ponad 60 proc. wolumenu transakcyjnego zrealizowanego we wszystkich sektorach. Zawarto umowy dotyczące ponad 50 budynków biurowych na łączną kwotę prawie 1,7 mld euro.

Na rynku warszawskim wartość transakcji w sektorze biurowym zamknęła się w tym okresie kwotą około 960 mln euro, a w nowe ręce przeszły 24 budynki. Umową opiewającą na najwyższą kwotę był zakup za około 190 mln euro portfela dwóch budynków West Station przez singapurski fundusz Mapletree od HB Reavis. Natomiast wieżowiec Warsaw Trade Tower, należący wcześniej do Akron Group, znalazł się w portfelu nieruchomości Globalworth za około 132,9 mln euro. Inne znaczące transakcje obejmują m.in. zakup całkowicie odnowionego budynku Ethos przez Credit Suisse Asset Management, zakup przez GLL RE otwartego w końcówce ubiegłego roku budynku Biura przy Bramie, będącego częścią Browarów Warszawskich, zakup biurowca Wronia 31 przez LaSalle IM w imieniu funduszu Encore+, obiektu Piękna 2.0 przez Generali Europe Investment Holding czy otwartego wiosną Centrum Marszałkowska, które przeszło w całości w posiadanie Liebrecht & Wood. Oprócz prestiżowych nieruchomości w topowych centralnych lokalizacjach, kupujący zainteresowani byli również obiektami posiadającymi spory potencjał podniesienia ich wartości – zarówno starszymi, jak i tymi w lokalizacjach pozacentralnych.
Gorąco w regionach Transakcje w sektorze biurowym na rynkach regionalnych opiewały na kwotę około 700 mln euro i dotyczyły zarówno miast wiodących pod względem rozwoju segmentu biurowego (Kraków, Wrocław czy Trójmiasto), jak i tych o mniejszych zasobach. Największy ilościowo portfel nieruchomości przejęła platforma nieruchomości private equity Henderson Park, która stała się właścicielem 70 proc. udziałów w jedenastu budynkach należących do EPP ulokowanych w trzech z pięciu największych polskich miast: w Krakowie trzy budynki z kompleksu O3 Business Campus, sześć budynków w ramach kompleksu Malta Office Park w Poznaniu oraz dwa obiekty w ramach Symetris Business Park w Łodzi. Natomiast regionalnej transakcji o największej wartości dokonał filipiński holding ISOC, który za prawie 190 mln euro zakupił trzy biurowce wchodzące w skład kompleksu Business Garden we Wrocławiu oraz gdański Argon usytuowany w kompleksie biurowym Alchemia. W Gdańsku właściciela zmieniły także dwa biurowce zlokalizowane w kompleksie Arkońska Business Park. Akwizycje w Krakowie opiewały na kwotę około 94 mln euro i dotyczyły trzech budynków: biurowiec .Big został przejęty przez Credit Suisse, Globalworth Poland RE poszerzył swój portfel o Rondo Business Park, a K1 został zakupiony przez FLE. W Poznaniu Skanska sfinalizowała z kolei sprzedaż do Franklin Templeton Investments pierwszego biurowca w ramach kompleksu Nowy Rynek, a zlokalizowany w samym centrum miasta Poznań Financial Centre został nabyty przez Adventum.

– Chociaż na rynek warszawski przypadło prawie 60 proc. z kwoty 1,7 mld euro, to trzeba mocno pokreślić rosnące zaangażowanie inwestorów na rynkach regionalnych – nie tylko tych wiodących, jak Kraków czy Wrocław, ale również tych słabiej rozwiniętych. Właścicieli zmieniło też kilka budynków biurowych w Katowicach, Łodzi i Szczecinie. Szybki rozwój potencjału rynku biurowego w miastach regionalnych potwierdza transakcja zmiany właściciela szczecińskiego biurowca Lastadia, w której reprezentowaliśmy stronę sprzedającego – komentuje Piotr Goździewicz, dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Handel w odstawce Eksperci BNP podają, że co prawda nie w tak dużej skali, jak na rynkach Europy Zachodniej, ale i w Polsce obserwujemy w ostatnich miesiącach znaczący spadek zainteresowania inwestorów aktywami z sektora handlowego. Do końca czerwca wartość transakcji inwestycyjnych w tym segmencie wyniosła około 450 mln euro, stanowiąc niecałe 17 proc. całkowitego obrotu. Właściciela zmieniły m.in. kolejne centra handlowe M1 z zakupionego w ubiegłym roku portfela Chariot, tym razem w Bytomiu, Częstochowie, Radomiu i Poznaniu. Ponadto galeria centrum handlowego King Cross Jubilerska w Warszawie została zakupiona za 43 mln euro przez Atrium European RE, Neinver i Nuveen Real Estate przejęły natomiast za 31,5 mln euro nowo otwarte centrum wyprzedażowe Silesia Outlet w Gliwicach, a Galeria Leszno została sprzedana przez Blackstone. Zakup Atrium Felicity w Lublinie i Atrium Koszalin za 298 mln euro przez fundusz ECE zasili już łaczną wartość inwestycyjną drugiego półrocza. Utrzymuje się natomiast zainteresowanie inwestorów segmentem małych centrów i parków handlowych o charakterze "centrów usług w sąsiedztwie" i eksperci spodziewają się kontynuacji tego trendu.

– Z uwagi na zachodzące zmiany w obszarze koncepcji funkcjonowania operatorów handlowych a w szczególności spożywczych oraz modowych, rynek inwestycyjny dla tych segmentów jest dość ograniczony i uzależniony od zachodzących zmian. Biorąc pod uwagę liczbę transakcji, które obecnie są w trakcie negocjacji, prognoza całoroczna dla sektora aktywów handlowych jest zdecydowanie umiarkowana. Co prawda rynek nowoczesnego handlu w Polsce jest w całkiem niezłej kondycji, do czego przyczynia się dobra koniunktura gospodarcza w Polsce i rosnąca zamożność konsumentów, jednak inwestorzy zadają sobie wiele pytań o przyszłość obiektów tradycyjnego handlu, zwłaszcza w kontekście wzrostu wartości e-commerce i obejmowania zakazem handlu kolejnych niedziel – wskazuje Mateusz Skubiszewski, associate head of capital markets, BNP Paribas Real Estate Poland.

Biorąc pod uwagę liczbę transakcji, które obecnie są w trakcie negocjacji, prognoza całoroczna dla sektora aktywów handlowych jest zdecydowanie umiarkowana. Co prawda rynek nowoczesnego handlu w Polsce jest w całkiem niezłej kondycji, do czego przyczynia się dobra koniunktura gospodarcza w Polsce i rosnąca zamożność konsumentów, jednak inwestorzy zadają sobie wiele pytań o przyszłość obiektów tradycyjnego handlu, zwłaszcza w kontekście wzrostu wartości e-commerce i obejmowania zakazem handlu kolejnych niedziel.
Magazyny na fali Na brak chetnych do zakupow nie można narzekać z kolei w sektorze magazynowym. – Cały czas obserwujemy wysokie zainteresowanie inwestorów nieruchomościami magazynowo-logistycznymi, co jest oczywiście rezultatem bardzo sprzyjającej koniunktury w tym sektorze, napędzanej szybkim rozwojem polskiej gospodarki. W pierwszej połowie 2019 roku sektor ten odpowiadał za około 15 proc. całkowitego obrotu inwestycyjnego zrealizowanego w kraju. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się transakcje typu "forward purchase" z racji ograniczonej dostępności produktu wybudowanego i wynajętego, spełniającego standardowe kryteria inwestycyjne funduszy nieruchomościowych – uważa Hanna Milczarek, dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Transakcje o najwyższej wartości dotyczyły obiektów, których najemcami są operatorzy z sektora e-commerce. Amazon we Wrocławiu został w ramach portfela zakupiony przez seulski fundusz inwestycyjny Mirae Asset Global Investments, a centrum dystrybucyjne Zalando koło Olsztynka zostało nabyte również przez południowo-koreańskich inwestorów reprezentowanych przez IGIS Asset Management. Właściciela zmieniły też np. kompleksy 7R Park w Czechowicach–Dziedzicach i Biskupicach pod Wrocławiem, Hillwood w Warszawie i kilka obiektów Panattoni. W perspektywie następnych kilku kwartałów sektor magazynowo-logistyczny ma najwyższy potencjał wzrostu udziału w portfelach nabywców. Oprócz wysokiego popytu na obiekty zajmowane przez operatorów branży e-commerce, szczególnym zainteresowaniem cieszą się inne obiekty typu BTS, które często nabywane są jeszcze na etapie budowy projektu.
Stopy nisko Najwyższa kompresja stóp kapitalizacji spodziewana jest w sektorze magazynowym, zwłaszcza dla wyjątkowych aktywów z zapewnionymi długoterminowymi umowami najmu z operatorami z sektora e-commerce. W takich przypadkach stopy kapitalizacji mogą spaść znacząco poniżej 5 proc. Natomiast dla pozostałych wysokiej jakości powierzchni przemysłowych i logistycznych najniższe stopy kapitalizacji wynoszą około 6,25-6,50 proc. W drugim kwartale tego roku nastąpił spadek do poziomu około 4,5 proc. stóp kapitalizacji dla najwyższej klasy aktywów biurowych zlokalizowanych w Warszawie. Natomiast na najbardziej rozwiniętych rynkach regionalnych stopa kapitalizacji pozostawała na poziomie około 5,50-5,75 proc. Nie jest natomiast spodziewana kompresja stóp kapitalizacji w segmencie handlowym, które na koniec ubiegłego roku spadły do poziomu około 4,25 proc.