Nasze (nie)drogie wieczyste

Aby w pełni skorzystać z możliwości, jakie dają nowe regulacje prawne, pozostało mało czasu. Problem szczególnie dotyczy Warszawy, gdzie do wydania jest najwięcej zaświadczeń potwierdzających przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności – w stolicy do wydania jest około 450 tys. dokumentów z 2,5 mln przypadających na cały kraj. Pierwszego dnia stycznia 2019 roku doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego "gruntów wykorzystywanych na cele mieszkaniowe" w prawo własności. Co nowe prawo rozumie pod tym pojęciem? – Przede wszystkim są to działki z budynkami, w których ponad połowa lokali to lokale mieszkalne. Czyli jeśli na działce stoi blok mieszkalny z 50 mieszkaniami i 49 lokalami użytkowymi, to użytkownicy wieczyści takiej parceli stali się z 1 stycznia 2019 r. właścicielami – tłumaczy Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. – Różne interpretacje prawa spowodowały, że w trakcie tego roku ministerstwo wprowadziło dodatkowe ułatwienia dla przyspieszenia procesu przekształceń. Chodzi o sytuację, w której na terenie działki są też inne budynki niż domy i bloki mieszkalne. Jakie? Na przykład garaże wolnostojące, altany śmietnikowe czy pawilony handlowe. Nowe prawo pozwala na przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu we własność, jeśli powierzchnia użytkowa budynków innych niż mieszalne jest nie większa niż 30 proc. powierzchni użytkowej wszystkich budynków znajdujących się na danej działce – wyjaśnia Bartosz Turek. Ale, jak zapewnia analityk HRE, nawet w sytuacji, gdyby niemieszkalnych metrów było więcej niż 30 proc., ministerstwo także ułatwi proces przekształceń. Szefostwo spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej może wyjść z wnioskiem o podzielenie działki tak, aby ustawowe limity pozwoliły na takie przekształcenie. Jest to znacząca ulga, jako że uprawnienie do wyjścia z takim wnioskiem (co do zasady) powinni mieć właściciele mieszkań, a nie zarząd spółdzielni lub wspólnoty, ponieważ jest to czynność wykraczająca poza zwykły zarząd. Skąd jednak możemy mieć pewność, czy w naszym przypadku któraś z tych przesłanek zachodzi? – Na potwierdzenie tego faktu odpowiedni organ (głównie gmina, ale także starostwo, KOWR czy AMW) wydaje nam zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność. Jeśli jeszcze tego dokumentu nie otrzymaliśmy, warto skontaktować się ze spółdzielnią, wspólnotą lub urzędem gminy czy dzielnicy. Te co prawda nie mają takiego obowiązku, ale mogą nam doradzić, czy wedle ich najlepszej wiedzy posiadane przez nas prawo do gruntu powinno podlegać przekształceniu w prawo własności – radzi Bartosz Turek. Jeśli przysługuje nam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to nasza spółdzielnia powinna zająć się wszystkimi formalnościami, więc wystarczy monitorować, czy wywiązuje się ona ze swoich obowiązków i czy w przyszłości podzieli się z posiadaczami spółdzielczych lokali osiągniętymi korzyściami z tytułu przekształcenia. Z kolei właściciele mieszkań i domów powinni otrzymać wspomniane wcześniej zaświadczenia o przekształceniu, które wysyłane są dotychczasowym użytkownikom wieczystym. W dokumencie powinna znaleźć się informacja o wysokości opłaty przekształceniowej – to wynagrodzenie dla tej jednostki (np. gminy), która dotychczas oddawała nam grunt w użytkowanie wieczyste, a od 1 stycznia straciła na naszą rzecz swoje prawo. – W takim przypadku nie musimy już płacić za użytkowanie wieczyste, ale nie znaczy to całkowitego braku kosztów. Z tytułu przekształcenia należy bowiem wnosić przez 20 lat opłaty w kwocie odpowiadającej dotychczas stosowanym opłatom za użytkowanie wieczyste. Już to jest pewnego rodzaju ulgą, bo opłaty za użytkowanie wieczyste należałoby – jak sama nazwa skazuje – wnosić wieczyście. Gorzej jest z kwestią aktualizacji, czyli podwyżek opłat rocznych. Co prawda spora ich część została ustawowo unieważniona, ale jeśli komuś zaktualizowano skutecznie opłatę za wieczyste, to za przekształcenie musi płacić ostateczną nową stawkę – uważa analityk HRE. Odpowiednie zaświadczenia z wysokością opłaty przekształceniowej większość beneficjentów ustawy otrzyma w trakcie tego roku, więc jest on w pewnym sensie rokiem przejściowym. Ustawa wprowadziła w związku z tym zasadę, zgodnie z którą opłaty zarówno przekształceniowe, jak i za użytkowanie za 2019 rok należy wnosić do końca lutego 2020 roku. Ale kolejną opłatę – za rok 2020 – trzeba będzie wpłacić już do marca 2020 roku. Zapłata za użytkowanie wieczyste w 2019 roku nie przekreśla jednak szans na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność ani możliwości skorzystania z bonifikat – wszystkie wpłaty mają zostać później rozliczone z korzyścią dla dotychczasowego użytkownika wieczystego.