Region CEE magnesem dla inwestorów

Aktywność inwestycyjna w Europie Środkowo-Wschodniej rośnie systematycznie od 2013 roku (średnio o 24 proc. rocznie). Zdaniem ekspertów Savillsa świadczy to rosnącym zaufaniu inwestorów do regionu, czemu sprzyja także szybkie tempo wzrostu gospodarczego w porównaniu ze średnią unijną oraz malejące bezrobocie i rosnąca konsumpcja.

Polska, jako największa gospodarka w regionie, ma 46-proc. udział w całkowitej wartości PKB pięciu krajów Europy Środkowo-Wschodniej, a wartość transakcji inwestycyjnych w pierwszych dziewięciu miesiącach tego roku przekroczyła 4,5 mld euro, co stanowi 56 proc. łącznych obrotów w regionie. Udział Czech, gdzie inwestorzy zainwestowali 2,36 mld euro, dotyczy jednej trzeciej wszystkich inwestycji, natomiast na Węgry i Rumunię przypada po 6 proc. a transakcje na Słowacji dotyczą 3 proc. ogółu.

Najsilniejszymi graczami w regionie byli inwestorzy zagraniczni, w tym niemieccy, brytyjscy i austriaccy, którzy odpowiadali za ponad połowę aktywności. W ostatnich trzech latach nastąpił spadek zaangażowania inwestorów z USA i napływ kapitału z RPA (14 proc. w 2018 roku) i Azji (12 proc. w 2018 roku). W pierwszych dziewięciu miesiącach 2019 roku wzrósł udział w aktywności inwestorów koreańskich – z 4 proc. w ubiegłym roku do 14 proc. w 2019 roku. Wśród niedawno sfinalizowanych transakcji z udziałem kapitału południowokoreańskiego znajduje się m.in. sprzedaż magazynu firmy Amazon w Pradze, w której firma Savills doradzała kupującemu.

Obecnie średnia stopa kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w pięciu analizowanych krajach wynosi 5,24 proc. W przypadku budynków biurowych najniższe stopy kapitalizacji są w Pradze (3,9 proc.), w Warszawie (4,5 proc.) i Budapeszcie (4,9 proc.), natomiast wyższe można uzyskać w Bratysławie i Bukareszcie, gdzie wynoszą 5,75 proc. oraz 7 proc.

Zdaniem Chrisa Gilluma, dyrektora działu nieruchomości biurowych w zespole doradztwa inwestycyjnego w regionie EMEA w Savillsie, nieruchomości biurowe są obecnie najbardziej atrakcyjną klasą aktywów w Europie Środkowo-Wschodniej. Ich udział w liczbie transakcji w pierwszych dziewięciu miesiącach tego roku wzrósł do ponad 60 proc. w porównaniu z 45 proc. w analogicznym okresie roku 2018. – Międzynarodowy kapitał coraz śmielej wkracza na rynki regionu, do czego zachęca dostępność atrakcyjnych produktów inwestycyjnych i korzystne wskaźniki gospodarcze. To tłumaczy dobre wyniki sektora, które naszym zdaniem będą nadal przyciągały inwestorów również w 2020 roku. Na przykład, w październiku grupa Corporate Finance House Group z Bliskiego Wschodu nabyła spółkę będącą właścicielem biurowca Day Tower w Bukareszcie. Była to pierwsza inwestycja tego inwestora w Rumunii, a w transakcji tej kupującemu doradzała firma Savills – mówi Chris Gillum.

Z danych firmy doradczej wynika ponadto, że wartość transakcji najmu w stolicach państw Europy Środkowo-Wschodniej rośnie od pięciu lat w średnim tempie 9 proc. rocznie, co spowodowało spadek średniego poziomy zagregowanego wskaźnika pustostanów w Pradze, Budapeszcie, Bukareszcie i Warszawie do 6,8 proc. w porównaniu z 13,8 proc. w roku 2014 oraz o pół punktu procentowego w porównaniu z ubiegłym rokiem. Najmniej powierzchni biurowej dostępnej jest w Pradze, gdzie poziom pustostanów wynosi 4,6 proc., a w dalszej kolejności w Budapeszcie (5,9 proc.), Bukareszcie (8 proc.) i Warszawie (8,2 proc.). – Według prognoz Oxford Economics, w pierwszej dziesiątce najszybciej rozwijających się miast europejskich w najbliższych pięciu latach znajdą się między innymi Warszawa (drugie miejsce w rankingu) i Budapeszt (piąta pozycja), a także Praga i Bukareszt – odpowiednio na szóstym i dziewiątym miejscu. Miasta te będą odnotowywały roczny wzrost PKB na średnim poziomie 2,6 proc. w porównaniu ze średnią europejską wynoszącą 1,9 proc. – mówi Eri Mitsostergiou, dyrektor w dziale badań europejskich, Savills.

– Całkowita liczba inwestycji w 2019 roku będzie prawdopodobnie drugą najwyższą wartością w historii. W środowisku, w którym nieruchomości biurowe są wiodącą klasą aktywów, Polska wyróżnia się na arenie CEE wysoko rozwiniętymi rynkami regionalnymi, które przyciągają istotną część kapitału. W ciągu najbliższych dwóch lat, zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w największych miastach w Polsce osiągną ponad 6 mln mkw., wyprzedzając zasoby Warszawy. Tym samym, rośnie płynność rynków regionalnych, a stabilne czynsze i wyższe stopy zwrotów są silnym magnesem dla kapitału. Z końcem trzeciego kwartału tego roku, wartość inwestycji w nieruchomości biurowe w miastach regionalnych przekroczyła 1 mld euro i przypuszczalnie wzrośnie w ostatnim kwartale roku – dodaje Michał Stępień, associate z działu doradztwa inwestycyjnego w Savills Polska.