Regiony w pogoni za Warszawą

Zdaniem autorów raportu „At a glance, Regionalne rynki biurowe, Q3 2019”, już w przyszłym roku łączne zasoby biurowe ośmiu głównych miast regionalnych mogą zrównać się z dominującym rynkiem warszawskim. Różnica w wartości podaży znacząco się zmniejszyła w trzech pierwszych kwartałach tego roku, kiedy to na ośmiu głównych rynkach regionalnych oddano do użytku 314,8 tys. mkw. Dla porównania, w tym samym czasie rynek stołeczny wzbogacił się „tylko” o 142,3 tys. mkw.

Biorąc pod lupę tylko trzeci kwartał, najszybciej rozwijającym się rynkiem był Wrocław, który powiększył istniejącą już powierzchnię biurową aż o 43,4 tys. mkw., co stanowiło 60 proc. całej nowej podaży w tym okresie. – Duże wzrosty na tym rynku to efekt otwartego w sierpniu, położonego w pobliżu placu Dominikańskiego, biurowca Nowy Targ (19,4 tys. mkw.). Nowy obiekt powstał na miejscu wyburzonych, pochodzących z przełomu lat 60. i 70. ubiegłego wieku biurowców Naviga i Navicentrum – mówi Tomasz Skrzypek, starszy konsultant, BNP Paribas Real Estate Poland. Drugim, znaczącym „zastrzykiem” nowej powierzchni biurowej dla stolicy Dolnego Śląska był Carbon Tower (17 tys. mkw.) – szklana wieża licząca 15 pięter, będąca obecnie drugim najwyższym biurowcem we Wrocławiu.

Kraków co prawda nie dostarczył w trzecim kwartale żadnego nowego obiektu biurowego, niemniej w skali całego roku rynek ten przoduje pod względem wartości nowej podaży. Wszystko za sprawą ukończenia aż 12 budynków o łącznej powierzchni 90 tys. mkw. Intensywnie rozwijał się również Poznań, gdzie oddano do użytku pięć budynków w ramach kompleksu Poznań Business Garden o łącznej powierzchni 46 tys. mkw. oraz pierwszy budynek kompleksu Nowy Rynek.

Aktualnie na rynkach regionalnych powstaje 80 nowych obiektów, których ukończenie planowane jest do końca 2021 roku. Łączna ilość budowanej powierzchni biurowej wynosi około 867 tys. mkw. Pod względem wielkości zasobów w realizacji na koniec września prym wiodło Trójmiasto (200,8 tys. mkw.), które nieznacznie wyprzedziło Kraków oraz Wrocław. Wszystkie trzy łącznie odpowiadają za 2/3 całej aktualnie budowanej powierzchni biurowej w ośmiu głównych miastach regionalnych.

Popyt na powierzchnię biurową w 2019 roku wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. W okresie styczeń – wrzesień na samych rynkach regionalnych osiągnął on wynik 514,9 tys. mkw., a wyłączając renegocjacje – 337,3 tys. mkw. – Największym zainteresowaniem najemców niezmiennie cieszył się Kraków, odpowiadając za blisko połowę (45 proc.) całkowitego popytu netto na rynkach regionalnych. Wysokim udziałem mogą pochwalić się również: Trójmiasto (14 proc.), Wrocław (13 proc.) oraz Katowice (11 proc.). Rosnące znaczenie rynków regionalnych to m. in. efekt atrakcyjnych, w stosunku do rynku warszawskiego, stawek czynszu, które w zależności od regionu wahały się od 13 do 15,5 euro za 1 mkw. miesięcznie w przypadku najbardziej prestiżowych obiektów – mówi Szymon Dołęga, konsultant, Dział Analiz i Badań Rynkowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Co istotne, aż w pięciu miastach regionalnych (Szczecin, Łódź, Katowice, Kraków oraz Wrocław) ponad 60 proc. powierzchni objętych umowami najmu dotyczyło powierzchni w budynkach znajdujących się jeszcze w fazie budowy (tzw. pre-let). Najaktywniej swoje zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe zaspokajały firmy z sektora bankowo-inwestycyjnego oraz IT. Miasta regionalne wciąż są chętnie wybierane również przez operatorów sektorów BPO/SSC.

Przez cały rok wskaźnik pustostanów utrzymywał się na podobnym poziomie. Na koniec września odsetek niewynajętej powierzchni wyniósł łącznie dla wszystkich miast 9,1 proc., czyli o 0,3 p. proc. mniej niż w drugim kwartale oraz o 0,6 p. proc. mniej w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. Niewielki wzrost udziału powierzchni niewynajętej odnotowano w Szczecinie, Wrocławiu oraz Katowicach. Z kolei Lublin w odniesieniu do analogicznego okresu rok wcześniej odnotował spadek stopy pustostanów aż o 9,1 p. proc. Najniższy poziom powierzchni niewynajętej zarejestrowano w Trójmieście, gdzie bez najemcy pozostaje jedynie 4,8 proc. istniejącej powierzchni.