Rynek zmierza w stronę nowych formatów

Największe nowo otwarte projekty w ubiegłym roku to Galeria Młociny w Warszawie (78, 5 tys. mkw. powierzchni handlowej) oraz Stara Ujeżdżalnia w Jarosławiu (25,3 tys. mkw.). Jednocześnie blisko 56 tys. mkw. wycofano z podaży z powodu zamknięcia kilku centrów handlowych Tesco. W rezultacie, powierzchnia handlowa w Polsce, obejmująca wielkopowierzchniowe formaty, osiągnęła poziom 14,6 mln mkw. z czego za 10,2 mln mkw. odpowiadają 422 centra handlowe, przekładając się na nasycenie na poziomie 266 mkw. na 1 tys. mieszkańców. – Choć centra handlowe pozostają najpopularniejszym formatem na polskim rynku, to aktywność deweloperów w tym segmencie systematycznie spada. W 2019 roku do użytku oddano 169 tys. mkw. w centrach handlowych, a to o 100 tys. mkw. mniej niż jeszcze rok wcześniej. Taki rezultat pokazuje dywersyfikację oraz dojrzałość polskiego rynku. Aktualnie w budowie pozostaje około 217 tys. mkw. w ramach centrów handlowych z terminem oddania do końca 2021 roku. Jednocześnie rosnąca liczba deweloperów dywersyfikuje swoje portfolio celując w inne formaty. W minionym roku na rynek trafiło blisko 210 tys. mkw. m.in. w ramach parków handlowych, o 29 proc. więcej niż w roku poprzednim. 2019 był także owocny dla mniejszych formatów, w tym centrów convenience, w którym łącznie do użytku oddano blisko 138 tys. mkw – tłumaczy Joanna Tomczyk, starszy analityk rynku, JLL.

– Szybsze tempo życia, zapotrzebowanie na wysokiej jakości produkty, wyższa świadomość, a także rosnące znaczenie technologii, cyfryzacji i sprzedaży internetowej wymuszają na sieciach handlowych przyjęcie nowych strategii. Widać to już nie tylko wśród sieci modowych, ale szczególnie w segmencie spożywczym, gdzie operatorzy na potęgę inwestują w nowatorskie rozwiązania. Należą do nich m.in. sklepy typu „kliknij i odbierz”, sklepy internetowe, formaty promujące produkty bio czy kasy samoobsługowe – dodaje Anna Wysocka, dyrektor działu wynajmu powierzchni handlowych w JLL. Jej zdaniem przykładem jest m.in. Biedronka, która testuje formaty premium w niektórych lokalizacjach po zamkniętych sklepach sieci Piotr i Paweł, i wprowadza kasy samoobsługowe. Z kolei Lidl, w celu zminimalizowania skutków zakazu handlu w niedzielę, uruchomił sklep internetowy i przeprowadził kampanię marketingową zachęcającą do robienia zakupów w soboty. Żabka natomiast rozwija koncept sklepu jutra, wykorzystując elementy sztucznej inteligencji i zaawansowane algorytmy, a sieć Carrefour uruchomiła swój pierwszy w Polsce, całodobowy sklep Carrefour Express w formacie samoobsługowym i rozpoczęła testowanie nowych formatów Carrefour Bio i Supeco.

Tak konkurencyjny rynek to spore wyzwanie dla centrów handlowych, które muszą proponować coś więcej niż tylko punkty sprzedaży. – Rozwój sprzedaży wielokanałowej (omnichannelowej) powoduje, że galerie handlowe coraz częściej stają się uczestnikami handlu elektronicznego poprzez coraz bardziej rozbudowane strony internetowe, cyfrowe interfejsy oraz komunikację mobilną z klientami w budynku i poza nim. Przykładem może być Unibail-Rodamco Labs, jednostka firmy odpowiedzialna za innowacje cyfrowe, mające na celu ułatwienie zakupów i korzystanie z oferty gastronomicznej w obiektach handlowych z portfolio firmy – dodaje Anna Wysocka.

Zdaniem ekspertów JLL popyt na nowoczesne powierzchnie handlowe w Polsce jest generowany przede wszystkim przez największe sieci handlowe poszukujące atrakcyjnych lokalizacji. Grupa ta reprezentuje stabilną strategię ekspansji, jednak bez presji na kolejne otwarcia. Ma to odzwierciedlenie w stabilnej liczbie debiutów międzynarodowych marek. – W 2019 roku pierwsze sklepy w Polsce otworzyło 20 nowych zagranicznych brandów, m.in. kultowy Hermes z Francji, modowi giganci, tacy jak Monki i Weekday należący do Grupy H&M, czy amerykański Under Armour – komentuje Anna Wysocka.

JLL podsumowało także wartość transakcji inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości handlowych. W ubiegłym roku przekroczyła ona 2 mld euro. – To wynik znacznie powyżej rocznej średniej na poziomie około 1,5 mld euro, w latach 2009 – 2018. W odróżnieniu od 2018, kiedy 75 proc. ogólnej wartości przypadło na transakcje sfinalizowane w pierwszym półroczu, w 2019 największą aktywność inwestorów notowaliśmy w ostatnim kwartale roku, kiedy sfinalizowano umowy kupna/sprzedaży obiektów handlowych o wartości 1,14 mld euro – komentuje Andrzej Bzowski, starszy analityk, działu rynków kapitałowych nieruchomości handlowych w JLL.

W ubiegłym roku na rynku dominowały głównie transakcje portfelowe, m. in. zrealizowanie przez Cromwella prawa pierwokupu do portfela centrów handlowych, sprzedaż Atrium Felicity w Lublinie i Atrium Koszalin do ECE European Prime Shopping Centre Fund II przez Atrium (298 mln EUR) oraz nabycie drugiej transzy centrów handlowych M1 przez EPP.