Popyt na cztery miliony

– Rynek magazynowy w Polsce wciąż rozwija się w dynamicznym tempie. Rekordowe wyniki po stronie podaży to skutek zarówno z wysokiego popytu na nowoczesne powierzchnie magazynowe (przede wszystkim w 2018 roku), jak i również z dostępności kapitału i z zaufania inwestorów, którzy aktywnie poszukują atrakcyjnych nieruchomości przemysłowych w naszym kraju – mówi Joanna Sinkiewicz, partner, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield Polska.

Rok 2019, w porównaniu z poprzednim, to również czas dużego wzrostu dostępności powierzchni magazynowej na większości rynków regionalnych w Polsce. Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w regionie Polski Centralnej (408 tys. mkw.), na Górnym Śląsku (249 tys. mkw.), w okolicach Warszawy (203 tys. mkw.) i na rynku poznańskim (po 202 tys. mkw.). Tymczasowa nadpodaż, odnotowana w Poznaniu, na Górnym Śląsku i w Polsce Centralnej, jest rezultatem inwestycji o charakterze spekulacyjnym, realizowanych w 2019 roku na większą skalę niż w latach poprzednich, oraz relokacji kilku dużych najemców do nowych projektów zrealizowanych na tym rynku.

Po słabszej pod względem aktywności najemców pierwszej połowie 2019 roku, w drugiej zaobserwowano już wyraźny wzrost aktywności najemców, dzięki czemu łączny popyt na powierzchnie magazynowe trzeci rok z rzędu osiągnął poziom około 4 mln mkw. W porównaniu z poprzednim rokiem zmianie uległa natomiast struktura popytu, w której odnotowano wzrost udziału renegocjacji (z 25 do 32 proc. wartości transakcji najmu). Jednocześnie popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje (2,7 mln mkw.) obniżył się nieznacznie o około 8 proc. w porównaniu z 2018 rokeim oraz o 13 proc. w relacji do rekordowego wyniku sprzed dwóch lat, gdy osiągnął ponad 3,1 mln mkw.

Wysoka podaż oraz nadal dobra kondycja rynku po stronie popytowej działają stabilizująco na poziom czynszów. – W 2019 roku nie odnotowano większych zmian w poziomie czynszów na większości rynków regionalnych. Nieznaczne wzrosty o około 0,10 euro za 1 mkw. miesięcznie odnotowano na rynku warszawskim, gdzie dotyczyły wybranych, najlepszych lokalizacji na pograniczu strefy miejskiej i okolic. W tych obszarach odczuwalna zaczyna być ograniczona podaż większych gruntów inwestycyjnych, co spowodowało zwiększone zainteresowanie deweloperów mniejszymi działkami o powierzchni nawet około 2-3 ha (z przeznaczeniem pod projekty typu SBU lub dedykowane projekty typu BTS), co równocześnie przekłada się na wyższe ceny jednostkowe gruntu i warunki finansowe oferowane najemcom. W 2020 roku spodziewamy się utrzymania stawek bazowych czynszów za obiekty typu big-box na poziomie 2,5-3,8 euro za 1 mkw. miesięcznie oraz spadku stawek efektywnych, które obecnie mieszczą się w zakresie od 2 do 3,2 euro za 1 mkw. miesięcznie w zależności od lokalizacji – mówi Joanna Sinkiewicz.

Aktywność deweloperska utrzymuje się na wysokim poziomie. W budowie znajduje się prawie 1,9 mln mkw. powierzchni magazynowej. Prawie 80 proc. całkowitego wolumenu inwestycji jest zlokalizowane na czterech rynkach regionalnych: Górnym Śląsku (493 tys. mkw.), w Warszawie (470 tys. mkw.), Wrocławiu (278 tys. mkw.) i Trójmieście (263 tys. mkw.). – W strukturze regionalnej nowych inwestycji nadal dominować będą główne huby logistyczne zlokalizowane w rejonie Warszawy, Łodzi, Górnego Śląska, Wrocławia czy Poznania. Jednocześnie dalszy rozwój infrastruktury drogowej oraz ograniczona dostępność kadr w głównych aglomeracjach, determinują dynamiczny rozwój oferty magazynowej na mniejszych rynkach regionalnych, takich jak Trójmiasto, Lublin czy Rzeszów. Ponadto inwestycje deweloperskie coraz częściej dotyczą nowych lokalizacji na rynkach wschodzących. Po Zielonej Górze, Opolu, Białymstoku i Kielcach, gdzie w ostatnich latach powstały już pierwsze obiekty klasy A, przyszedł czas na nowe jak np. Olsztyn, Legnica, Gorzów Wielkopolski czy Radom – komentuje Adrian Semaan, research consultant w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield Polska.

Najważniejsze trendy obserwowane w zeszłym roku będą aktualne również w 2020 roku. Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową nadal warunkowany będzie w głównej mierze dynamicznym rozwojem sektora e-commerce. – Firmy reprezentujące szeroki wachlarz branż (elektronika, odzież, FMCG, motoryzacyjna) coraz szybciej rozwijają usługi handlu wielokanałowego, co wpływa na różnicowanie się produktu magazynowego i rozwój magazynów typu „last mile”, hubów kurierskich czy też magazynów typu big-box w formie obiektu dedykowanego. Obserwować będziemy także dalszy rozwój automatyzacji procesów logistycznych, a za sprawą zmian klimatycznych i na rynku pracy także rosnącą presję na rozwój zrównoważonego budownictwa w zakresie tworzenia przyjaznych środowisk pracy i optymalizacji kosztów związanych z eksploatacją obiektów – podsumowuje Joanna Sinkiewicz.