Prologis: recesja coraz bardziej prawdopodobna

Prologis wyłonił pięć trendów, które w najbliższym czasie będą kształtować warunki na rynku nieruchomości logistycznych. Są to: koronawirus i recesja, szybka dynamika zmian, odporność w obliczu zróżnicowanego popytu, dostawy z Chin oraz spowolnienie inwestycji.

Epidemia koronawirusa w USA i Europie stała się ogromnym wyzwaniem, kluczowego znaczenia nabierają podejmowane obecnie działania naprawcze. Popyt na nieruchomości logistyczne ucierpi, jednak skala zmian jest na razie trudna do oszacowania. Rządy na całym świecie wprowadzają konkretne rozwiązania podatkowe i finansowe, starając się w ten sposób łagodzić sytuację.

W ostatnich kilku latach popyt na nieruchomości logistyczne stale przewyższał oczekiwania rynku. Dzięki modernizacji łańcucha dostaw i upowszechnieniu handlu elektronicznego, co roku notowany był wzrost popytu o 76-91,5 mln mkw. (250-300 mln stóp kwadratowych). Wskaźnik pustostanów w Stanach Zjednoczonych spadł z 10 proc. w 2010 roku do rekordowo niskiego poziomu poniżej 5 proc. w 2019 roku. To oznacza, że aby powrócić do poziomu równowagi wynoszącego 7 proc., musiałoby teraz zostać zwolnione niemal 107 mln mkw. (ponad 350 mln stóp kwadratowych) powierzchni logistycznych.

W lutym i na początku marca, czyli już w okresie rozprzestrzeniania się epidemii, ogólny wskaźnik najmu utrzymywał się na stałym poziomie. Na tym tle wyraźnie wyodrębniają się firmy, które zajmują się obsługą branży związanych z produktami szybko zbywalnymi, zapewniającymi zaspokojenie podstawowych potrzeb konsumentów poprzez handel elektroniczny i szybkie uzupełnianie zapasów w sklepach. W najbliższym czasie większą aktywność będzie można zaobserwować także w sektorze służby zdrowia (sprzęt medyczny, zaopatrzenie medyczne, leki).

Gdy zaczną spływać dostawy z Chin, należy spodziewać się jednorazowego ożywienia w łańcuchach dostaw. Niektórzy klienci już wyrażają obawy odnośnie swoich możliwości operacyjnych w związku z oczekiwanym skumulowaniem towarów, które będą dostarczone z Chin w kwietniu i maju.

Deweloperzy przesuwają rozpoczęcie inwestycji, zmniejszyła się też dostępność finansowania projektów budowlanych. Jest to wyraźniej odczuwalne przy inwestycjach spekulacyjnych niż build-to-suit (BTS). Prace nad rozpoczętymi już projektami, zlokalizowanymi na obszarach najbardziej dotkniętych epidemią, znacznie zwolniły z powodu restrykcji dotyczących działań budowlanych oraz przerw w pracy organów inspekcyjnych. Podczas gdy obecna sytuacja może wpłynąć na wielkość inwestycji w marcu czy pierwszym kwartale 2020 roku, to kolejne podejmowane decyzje wywrą większy wpływ na inwestycje planowane na kwiecień i następne miesiące. W ostatnim cyklu liczba budynków oddanych do użytku spadła o około 50 proc. w ciągu jednego-dwóch kwartałów i o ponad 90 proc. na przestrzeni czterech kwartałów.

Braki towaru w magazynach oraz utracone przychody to niestety w ostatnich tygodniach codzienność i trudna lekcja, szczególnie w obliczu spadających kosztów prowadzenia zapasów oraz wyjątkowo niskich stóp procentowych. Ponadto wahania, na jakie narażone są łańcuchy dostaw – najpierw spowolnienie, a teraz nacisk na dystrybucję produktów – podkreślają potrzebę elastyczności i umiejętności planowania z wyprzedzeniem. Z szacunków dotyczących nieruchomości przemysłowych w USA wynika, że wzrost całkowitych zapasów przedsiębiorstw o jedyne 5 proc. może przełożyć się nawet na 150-200 mln mkw. (500-700 milionów stóp kwadratowych) zapotrzebowania na dodatkową powierzchnię

Zakupy przez internet są w tym trudnym czasie rozwiązaniem nie do przecenienia. Większa liczba konsumentów wybiera obecnie dostawę do domu. Obecnie liczba pobrań aplikacji służących do zamawiania zakupów spożywczych osiągnęła rekordowy poziom.

Recesja przekłada się na niższy poziom ogólnej działalności gospodarczej oraz na opóźnienia w procesie decyzyjnym klienta w odniesieniu do wszystkich rodzajów nieruchomości, w tym logistycznych.