Mieszkaniowy chaos kontrolowany

Deweloperzy działający w sześciu największych miastach Polski sprzedali w pierwszym kwartale 2020 roku 18,9 tys. mieszkań, o 7 proc. więcej niż przed kwartałem i o 14 proc. więcej niż w pierwszym kwartale ubiegłego roku. Zdecydowanie gorzej wyglądała sytuacja po stronie podaży. Ofertę zasiliło zaledwie 13 tys. nowych mieszkań. Wskutek tak wyraźnej przewagi liczby sprzedanych mieszkań nad nowymi wprowadzeniami oferta na koniec kwartału zmniejszyła się o 12 proc. w porównaniu z końcem 2019 roku – czytamy w najnowszym raporcie JLL "Rynek mieszkaniowy w Polsce Q1 2020".
– Dotychczas tak znaczny ubytek w ofercie zapowiadał pogorszenie wyników sprzedaży. Dziś, na początku kryzysu spowodowanego pandemią, jest to paradoksalnie bardzo dobra wiadomość dla branży. Im niższa oferta, tym mniejsze zagrożenie, że spadek sprzedaży zagrozi całemu rynkowi, oraz że duże liczby niesprzedanych lokali zmuszą wielu deweloperów do głębokich obniżek cen – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.
Na koniec marca w ofercie deweloperów działających w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi pozostało 44,3 tys. mieszkań. Tak niskiej oferty, zsumowanej dla sześciu miast, nie było od końca czerwca 2014 roku, czyli prawie sześciu lat. Równocześnie ze spadkiem liczby mieszkań w ofercie redukcji (o 12 proc. k-d-k) uległa również liczba mieszkań gotowych niesprzedanych, która sięgnęła poziomu 3,7 tys. Dzięki równoległemu spadkowi liczby mieszkań w sprzedaży na rynku pierwotnym i lokali gotowych, udział tych ostatnich w ofercie wyniósł zaledwie 8 proc.

Wysoki poziom przedsprzedaży

Jak podkreślają eksperci z zespołu mieszkaniowego JLL, wciąż jest za wcześnie, by prognozować zmiany na rynku mieszkaniowym, bo ogromny jest poziom niepewności co do rozwoju sytuacji w gospodarce. – Rynek jest obecnie na etapie , który nazwaliśmy "fazą zawału". Wiadomo, że po niej przyjdą "ozdrowienie" i "rekonwalescencja", ale kiedy to się stanie, nie jesteśmy w stanie przewidzieć – przyznaje Kazimierz Kirejczyk, główny ekspert ds. rynku mieszkaniowego i wiceprezes JLL. Na razie wydaje się jednak, że firmy deweloperskie opanowały sytuację na budowach i kontynuują realizację inwestycji. Ponad połowa (54 proc.) z nich, to takie, w których termin zakończenia realizacji przypada w latach 2021 i 2022, więc nawet przejściowe spowolnienie po stronie firm wykonawczych nie zagraża możliwości przekazania lokali nabywcom w zakładanym w umowach terminie. – A jest to ważne, bo duża część z lokali realizowanych w tych inwestycjach znalazła już swoich nabywców. Katalog sytuacji, w których umowa pomiędzy deweloperem i nabywcą może zostać rozwiązana bez negatywnych konsekwencji, jest precyzyjnie określony w tzw. ustawie deweloperskiej. Wśród tych powodów nie znajduje się jednak pogorszenie sytuacji finansowej kupującego lub zmieniające się warunki rynkowe. W związku z tym nie grozi nam fala masowych zwrotów już raz kupionych mieszkań. Wyjątkiem mogą być umowy rezerwacyjne – wyjaśnia Paweł Sztejter, dyrektor Działu Mieszkaniowego JLL.
Z danych przedstawionych w raporcie wynika, że na koniec marca poziom przedsprzedaży, w inwestycjach, które zostaną oddane do użytkowania nie wcześniej niż za rok od chwili badania, był najlepszy od 2008 roku. Najkorzystniej sytuacja wygląda w Warszawie, gdzie nabywców znalazło 53 proc. mieszkań w tego typu projektach. Blisko połowę puli sprzedali także deweloperzy w Trójmieście i Krakowie. Najbardziej niepokojąco może wyglądać sytuacja w Łodzi, a i tam jest to ponad 40 proc.

Stopniowa korekta cen

Najwięcej emocji budzą obecnie ceny, rosnące w większości miast nieprzerwanie od początku 2017 roku. Trend wzrostowy utrzymał się również w minionym kwartale. Rekordowe podwyżki miały miejsce w Krakowie, gdzie ceny lokali w ofercie wzrosły o 9 proc., a w porównaniu do cen sprzed roku były wyższe aż o 26 proc. Na niezmienionym poziomie w porównaniu do grudnia 2019 roku pozostały natomiast ceny w Łodzi (wzrost o 0,4 proc.) i Trójmieście (1,3 proc.).
– Ponieważ kryzys dotyka obu stron rynku (popytu i podaży), skala zmian cen będzie zależała od wielu czynników, których siła oddziaływania jest obecnie nieznana. Już dziś nie ma jednak wątpliwości, że głębsze korekty pojawią się na tych rynkach, na których deweloperzy oferowali wyjątkowo dużo mieszkań przeznaczonych na wynajem, zwłaszcza krótkoterminowy, lub tych, na których inwestorzy stanowili niemal połowę nabywców, a i tam w pierwszej kolejności należy się spodziewać ze strony deweloperów promocji i różnego rodzaju zachęt, a nie wyraźnych przecen – zaznacza Katarzyna Kuniewicz.

Cyfrowa transformacja i doświadczenie

Pozytywnym zjawiskiem jest to, że branża deweloperska, która wydawać się dotychczas mogła jedną z najbardziej osadzonych w analogowej rzeczywistości, podobnie jak inne gałęzie rynku przechodzi przyspieszoną transformację cyfrową.
– Kluczowym dla deweloperów zadaniem jest dziś zatrzymanie odpływu nabywców, którzy już weszli do procesu zakupowego, czyli np. zarezerwowali płatnie mieszkanie oraz podtrzymanie zainteresowania tych, którzy deklarują gotowość do sfinalizowania transakcji w chwili, gdy technicznie będzie to możliwe. W sytuacji ograniczenia w przemieszczaniu na nieco lepszej pozycji znajdują się ci deweloperzy, którzy już wcześniej wdrożyli nowoczesne narzędzia jakie w procesie marketingu i sprzedaży daje im Internet. Widzimy jednak otwartość i elastyczność podejścia tych firm, które sięgają po nie dopiero teraz – komentuje Katarzyna Kuniewicz.
Deweloperzy wchodzą w ten okres nieuniknionego spowolnienia lepiej przygotowana niż 10 lat temu. Liczba lokali w ofercie jest umiarkowana w porównaniu do potencjału popytowego, a charakterystyka oferowanych mieszkań w ogromnej większości dobrze dostosowana do rzeczywistych potrzeb Polaków.
– Ostatecznie sytuacja podmiotów działających na tym rynku będzie zależała od kompozycji portfela realizowanych inwestycji, finansowania, z którego firma korzysta, w tym w szczególności charakterystyki zobowiązań takich jak obligacje korporacyjne, rezerwy gotówki i dostępność kapitału właścicielskiego. Generalnie jednak polski rynek deweloperski wchodzi w ten czas niewiadomych mocniejszy finansowo i instytucjonalnie, a także mądrzejszy o doświadczenia lat 2008-2009 i kolejnych – podsumowuje Kazimierz Kirejczyk, główny ekspert JLL ds. rynku mieszkaniowego oraz wiceprezes JLL.