Magazyny trzymają wartość

– Pierwsze miesiące na rynku inwestycyjnym były bardzo optymistyczne, szczególnie w sektorze magazynowym. Obserwowaliśmy zwiększone zainteresowanie transakcjami portfelowymi. Pandemia Covid-19 spowodowała spowolnienie na rynku, jednak wyceny nieruchomości na koniec pierwszego kwartału były generalnie niezmienione ze względu na brak podstaw transakcyjnych i zawierały zastrzeżenie o podwyższonym ryzyku rynkowym. Spodziewamy się, że nerwowość prawdopodobnie wpłynie na spadki cen, ale głównie dla projektów spoza segmentu "prime" – komentuje Renata Osiecka, dyrektor zarządzająca, Axi Immo.
Rynek inwestycyjny pod znakiem transakcji portfelowych
Aktywność inwestorów w minionym kwartale została zdominowana przez transakcje na rynku magazynowym. W sumie właścicieli zmieniły portfele o wartości 1,46 mld euro. Uzyskany wynik był niewiele niższy od wartości transakcji w całym 2019 roku, w którym wolumen transakcji zamknął się w 1,48 mld euro. Wśród największych transakcji znalazły się sprzedaż portfela wycofującego się z Europy Środkowej Goodmana na rzecz GLP Group (około 880 tys. mkw., polska część portfela stanowiąca 66 proc. całości), zakup przez Savills IM portfela Panattoni (około 250 tys. mkw.), czy obiekty z europejskiego portfela Maximus (około 150 tys. mkw., sześć parków w Polsce; w sumie 28 parków w portfelu), gdzie sprzedającym był Apollo Global Management, a kupującym P3 (część GIC).

Wysoki popyt pomimo pandemii

W pierwszym kwartale 2020 roku zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię magazynową w Polsce utrzymało się na wysokim poziomie. Popyt brutto wyniósł ponad 950 tys. mkw. (-5 proc. r-d-r), a popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje osiągnął poziom 787 tys. mkw. (16,7 proc. r-d-r) i stanowił 82 proc. całości wolumenu transakcji najmu. Najaktywniejszymi sektorami były logistyka (33 proc.), handel (19,5 proc.), elektronika (13 proc.), FMCG (6 proc.) i e-commerce (5,5 proc.). Największym zainteresowaniem cieszyły się Warszawa (292 tys. mkw.) oraz Górny i Dolny Śląsk. W relacji rozmiaru rynku do wynajętej powierzchni liderem z 7,4 proc. było Trójmiasto, które wyprzedziło Warszawę (7 proc.) i Polskę Wschodnią (5 proc.).
– Pomimo widma rozszerzającej się pandemii na rynku magazynowym w pierwszej kolejności zawierane były transakcje będące w zaawansowanym procesie najmu, przy czym wiele firm nadal prowadzi negocjacje. Obecnie obserwujemy relatywnie mniej nowych zapytań, z których większość dotyczy krótkoterminowych umów. Jednak otwieranie gospodarki powinno sukcesywnie wpływać na zwiększenie aktywności najemców – mówi Anna Głowacz, dyrektor działu powierzchni magazynowych i logistycznych Axi Immo.

Wysoka aktywność deweloperska utrzymana

W pierwszym kwartale 2020 roku deweloperzy ukończyli 440 tys. mkw. (-27,2 proc. r-d-r) powierzchni, z których największymi projektami były obiekty BTS P3 dla PepsiCo (58,5 tys. mkw.) w strefie Warszawa Okolice, Hillwood Wrocław Wschód II (52,4 tys. mkw.) w strefie Wrocław i dwa obiekty Panattoni: 36,6 tys. mkw. w Bydgoszczy i 36,5 tys. mkw. na Górnym Śląsku. Nowa podaż poskutkowała zbliżeniem się do granicy 19 mln mkw. całkowitych zasobów rynku magazynowego w Polsce. Najwięcej powierzchni dostarczono na Dolnym Śląsku (ponad 160 tys. mkw.), w regionie Warszawy (115 tys. mkw.) i na Górnym Śląsku (66 tys. mkw.). W ramach rozpoczętych projektów znajduje się około 2,07 mln mkw. (+2,6 proc. r-d-r), z czego 45,2 proc. to obiekty budowane spekulacyjnie. Co ciekawe, w stosunku wielkości rynku do powstającej tam powierzchni liderem jest Trójmiasto z 268 tys. mkw., które stanowi 42 proc. obecnych zasobów.

Dostępność powierzchni w trendzie wzrostowym

Wysoki współczynnik obiektów powstających spekulacyjnie wpłynął na poziom pustostanów, który wzrósł o 2,4 p.p. (r-d-r) i wynosi obecnie 7,8 proc. Najwięcej powierzchni dostępnej od zaraz jest w Polsce Centralnej (ponad 370 tys. mkw.) co stanowi 11,8 proc. całkowitych zasobów tego rynku. Jednak w ujęciu procentowym najwięcej wolnej powierzchni odnotowano w Kielcach (35,6 proc.), a najmniej – w Polsce Zachodniej i Polsce Wschodniej.

Stawki czynszów na stabilnym poziomie

Na zakończenie marca w większości lokalizacji czynsze utrzymały się na stabilnym poziomie. Średnie stawki bazowe wahały się w przedziale 3,2-3,6 euro za mkw. miesięcznie. Tradycyjnie wyjątkiem w zestawieniu jest Warszawa, gdzie czynsze zaczynają się od 4,8 euro.
– Po uwzględnieniu wakacji czynszowych i zachęt ze strony deweloperów stawki efektywne są odpowiednio od 15 do 25 proc. niższe, a ich ostateczna wysokość zależy od ilości i jakości ofert konkurencyjnych w danej lokalizacji. Projekty "last mile" zlokalizowane w granicach miast są średnio o 10 proc. droższe niż w przypadku inwestycji typu "big box" – wyjaśnia Anna Głowacz.

Prognozy

Rozprzestrzeniająca się pandemia spowodowała, że najbliższe miesiące dla sektora magazynowego i całej gospodarki to okres wielu wyzwań. Jednak według prognoz Komisji Europejskiej, polskie PKB ma spaść w 2020 roku o 4,3 proc., co będzie najniższy wynikiem spośród wszystkich państw członkowskich UE. Co więcej, spadek będzie także znacząco niższy od prognozy dla całej Unii, która wynosi -7,4 proc.
– Po stronie popytu w kolejnym kwartale na rynku będą dominowały umowy krótkoterminowe i przedłużenia. Po stronie podaży możemy spodziewać się mniejszej liczby nowych inwestycji m.in. ze względu na bardziej restrykcyjne warunki finansowania nowych obiektów. Natomiast firmy, które dotychczas nie korzystały z e-commerce, będą musiały dostosować swoją strategię pod ten kanał, co może wpłynąć na większe zapotrzebowanie na inwestycje miejskie związane z obsługą "logistyki ostatniej mili" – zapowiadają eksperci Axi immo.
Inną konsekwencji pandemii może być deglobalizacja łańcuchów dostaw – firmy będą zainteresowane zwiększeniem bezpieczeństwa w tym zakresie, a Polska – dzięki lokalizacji "near-shoring" w Europie i dobrej integracji z europejskimi łańcuchami dostaw i sieciami transportowymi – wyrasta na głównego beneficjenta tej sytuacji.